Дарение недвижимости между родственниками многие до сих пор считают одной из самых простых сделок. Кажется, что всё очевидно: родители подарили квартиру ребёнку, бабушка — внуку, супруги оформили дарение между собой. Налога нет, значит и вопросов быть не должно.
Но на практике именно после таких сделок люди неожиданно получают требования из налоговой инспекции об уплате 13% НДФЛ.
Причина проста: налоговая автоматически видит факт перехода права собственности, но не всегда видит родственные связи между сторонами сделки.
Разберёмся, когда нужно подтверждать родство, как это правильно сделать и почему после 2025 года оформление дарения стало ещё серьёзнее.
Когда подарок не облагается НДФЛ
По общему правилу получение недвижимости в дар считается доходом.
А значит — облагается НДФЛ.
Но есть важное исключение.
Согласно Налоговому кодексу РФ, налог не возникает, если дарение происходит между близкими родственниками.
Кто считается близкими родственниками
От НДФЛ освобождаются сделки дарения между:
- супругами;
- родителями и детьми;
- усыновителями и усыновлёнными;
- бабушками, дедушками и внуками;
- полнородными братьями и сёстрами;
- неполнородными братьями и сёстрами (общий отец или мать).
Во всех остальных случаях налоговая может начислить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости.
И суммы там иногда очень серьёзные.
Почему налоговая вообще начисляет налог родственникам
Проблема в том, что Росреестр регистрирует переход права собственности, но не проверяет степень родства сторон.
Для налоговой система выглядит так:
- один человек передал недвижимость другому;
- возник доход;
- следовательно — возникает НДФЛ.
Если информация о родстве не подтверждена, инспекция автоматически формирует требование об уплате налога.
На практике это происходит довольно часто.
Всё зависит от формы сделки
И здесь начинается самое важное.
Способ подтверждения родства зависит от того, как оформлялся договор дарения.
Если сделка удостоверялась нотариусом
В этом случае ситуация проще.
Нотариус:
- проверяет документы;
- устанавливает родственные связи;
- направляет сведения в Росреестр;
- передаёт данные в налоговые органы.
Как правило, дополнительно подтверждать родство не требуется.
Именно поэтому нотариальное оформление значительно снижает риск претензий со стороны налоговой.
Если договор оформлен в простой письменной форме через МФЦ
А вот здесь начинаются сложности.
Росреестр зарегистрирует переход права собственности без проблем.
Но:
- родство он не проверяет;
- сведения в ФНС автоматически не подтверждаются.
Через некоторое время налоговая увидит факт получения недвижимости и направит требование уплатить НДФЛ.
Для системы вы — обычные участники сделки, пока не доказано обратное.
Что делать, чтобы налог не начислили
Лучше действовать заранее, а не ждать требования из ФНС.
После регистрации сделки рекомендуется самостоятельно направить пояснения в налоговую инспекцию.
Это можно сделать:
- через Личный кабинет налогоплательщика;
- через обращение в ФНС;
- лично или через представителя.
Какие документы нужно приложить
Обычно потребуются:
- договор дарения;
- свидетельство о рождении;
- свидетельство о браке (если менялась фамилия);
- иные документы, подтверждающие родство.
Чем раньше это сделать, тем меньше риск получить требование об уплате налога.
Почему это особенно важно сейчас
Многие считают:
«Если налоговая ошибётся — потом разберёмся».
Но на практике это означает:
- требования;
- объяснения;
- проверки;
- иногда — начисление пеней.
А если срок ответа пропущен, ситуация усложняется ещё сильнее.
Что изменилось с 2025 года
С 13 января 2025 года сделки дарения недвижимости оформляются только в нотариальной форме.
Это крайне важное изменение.
Фактически государство усилило контроль за такими сделками:
- для защиты собственников;
- для борьбы с мошенничеством;
- для минимизации споров.
Теперь нотариус становится обязательным участником сделки дарения недвижимости.
Почему государство усиливает контроль
Дарение недвижимости долгое время оставалось одной из самых рискованных сделок.
Через дарение:
- скрывали куплю-продажу;
- выводили имущество;
- оспаривали права наследников;
- совершали мошеннические схемы.
Обязательная нотариальная форма должна снизить количество подобных ситуаций.
Какие ошибки совершают чаще всего
На практике люди:
- не уведомляют налоговую о родстве;
- теряют документы;
- неправильно оформляют договор;
- считают, что МФЦ автоматически всё передаст в ФНС;
- не проверяют налоговые уведомления.
В результате возникают споры и дополнительные расходы.
Что важно предпринимателям и собственникам недвижимости
Дарение нередко используется:
- внутри семьи;
- при передаче бизнеса;
- для оформления имущества между родственниками;
- при наследственном планировании.
Именно поэтому важно заранее понимать:
- возникают ли налоговые последствия;
- как подтверждается родство;
- нужна ли дополнительная подача документов.
Итог
Если недвижимость подарена близким родственником, НДФЛ платить не нужно.
Но:
- налоговая должна видеть подтверждение родства;
- порядок зависит от формы сделки;
- при простой письменной форме сведения лучше направить самостоятельно.
А с 2025 года сделки дарения недвижимости оформляются только нотариально.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по недвижимости с более чем 10-летним опытом.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Сопровождение сделок с недвижимостью
✔ Защита прав предпринимателей
✔ Консультирование по имущественным и налоговым вопросам
✔ Практика сопровождения нотариальных и сложных семейных сделок
Моя команда помогает безопасно оформлять сделки и заранее оценивать налоговые и имущественные риски.
Контакты
🌐 Сайт: https://subbotina-pravo.ru
📰 Блог: https://blog.subbotina-pravo.ru
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: https://wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: https://t.me/subbotina_pravo
💬 Max: https://max.ru/subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, офис 56
Если вы планируете оформить дарение недвижимости между родственниками — лучше заранее проверить налоговые последствия и порядок оформления. Ошибки в таких сделках могут стоить значительно дороже, чем кажется на первый взгляд.