Любой желающий прямо сейчас может зайти на сайт Росреестра и узнать о вашей квартире больше, чем вы думаете. Я эксперт по недвижимости, и эту фразу я слышу на каждой второй консультации: «А что, это правда в открытом доступе?»
Правда. И покупатели, и соседи, и банки пользуются этой информацией каждый день. А вот собственники часто даже не подозревают, что именно видно в выписке. Вот пять конкретных вещей, которые Росреестр знает о вашей квартире. Некоторые из них вас удивят.
1. Кадастровая стоимость, которая влияет на ваш налог
Что бросается в глаза в выписке из ЕГРН это кадастровая стоимость. И вот тут начинается самое интересное.
Большинство собственников никогда не проверяли эту цифру. А она напрямую определяет размер вашего имущественного налога. Кадастровая стоимость пересматривается раз в четыре года (в Москве и Санкт-Петербурге раз в два года), и после очередной переоценки сумма может вырасти на 30–50%.
Я сопровождала клиентку в Краснодаре, которая платила налог с кадастровой стоимости 4,8 млн рублей. Рыночная цена квартиры на тот момент была 3,9 млн. Разница? Переплата по налогу каждый год.
Мы же ничего не меняли в квартире, почему стоимость выросла?
Потому что переоценку проводит государство, а не вы. И оспорить её можно, но только если вы знаете, что она завышена. Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра или через публичную кадастровую карту pkk.rosreestr.ru.
Мой вам совет: зайдите и посмотрите прямо сейчас. Если цифра выше рыночной, есть смысл подать заявление на пересмотр.
2. Обременения, о которых вы могли забыть
Видит любой заказавший выписку, это обременения. Ипотека, арест, запрет на регистрационные действия.
Казалось бы, вы-то знаете, что у вас ипотека. Но я видела ситуации, когда люди погасили кредит два года назад, а обременение в Росреестре так и висит. Банк не снял. Или снял, но документы потерялись на этапе передачи.
Чем это грозит? Вы не сможете продать квартиру, пока обременение не снято. А покупатель, увидев запись в выписке, просто уйдёт к другому продавцу. Без разговоров.
Один мой клиент узнал об аресте на свою квартиру из выписки, которую заказал покупатель. Арест наложили из-за долга по алиментам предыдущего собственника. Ошибка? Да. Но на её исправление ушло четыре месяца и юрист за 25 000 рублей.
Проверяйте раздел "Ограничения (обременения) права" в выписке ЕГРН. Если квартира чистая, там будет написано "не зарегистрировано". Если нет, действуйте до того, как это увидит покупатель.
3. Точная площадь, которая не совпадает с вашим представлением
В выписке указана площадь квартиры с точностью до десятой квадратного метра. И она часто не совпадает с тем, что написано в старом договоре купли-продажи или в техпаспорте БТИ.
Почему? Потому что методика обмеров менялась. Раньше балконы и лоджии включали в общую площадь с понижающим коэффициентом. Сейчас их не включают. А кадастровый инженер при последнем обмере мог зафиксировать другую цифру.
Я видела случай: в договоре 2014 года написано 68,4 м². В актуальной выписке ЕГРН: 65,1 м². Разница в 3,3 квадрата. При цене 100 000 рублей за метр в Краснодаре это 330 000 рублей, которые продавец не может обосновать покупателю.
Если вы планируете продавать квартиру, закажите свежую выписку и сверьте площадь с вашими документами. Расхождение не критично для сделки, но влияет на торг о цене. И покупатель это заметит раньше вас.
4. История переходов права собственности
Удивляет собственников больше всего. В расширенной выписке ЕГРН видна вся цепочка владельцев квартиры. Кто покупал, когда, на каком основании.
Покупатель или его риелтор заказывает такую выписку, чтобы проверить юридическую чистоту. И вот что он видит: дату каждого перехода права, основание (договор купли-продажи, дарение, наследство, приватизация) и количество сделок за последние годы.
Если квартира меняла собственника три раза за два года, это красный флаг для покупателя. Частые перепродажи могут означать скрытые проблемы с объектом или мошенническую схему. Даже если у вас всё чисто, вам придётся объяснять эту историю.
А вот наследство или дарение в цепочке вызывают другой вопрос: не оспорят ли сделку обделённые наследники? Банки при одобрении ипотеки тоже смотрят на эту цепочку. Я вела сделку, где банк отказал в кредите покупателю именно из-за дарения в истории квартиры за последние три года.
Считаем вместе: расширенная выписка стоит от 350 рублей для физлица на сайте Росреестра. Это цена вашего спокойствия перед продажей. Закажите её сами до того, как это сделает покупатель, и вы будете готовы к любым вопросам.
5. Сведения о перепланировке (точнее, об её отсутствии)
Пожалуй, самый коварный. В выписке ЕГРН отражён план квартиры. И если вы делали перепланировку без согласования, Росреестр об этом не знает. Но покупатель увидит расхождение между планом в выписке и реальной квартирой.
Я сопровождала сделку, где продавец объединил кухню с комнатой, снёс перегородку и расширил санузел. Всё красиво, всё функционально. Но в плане ЕГРН стена на месте, а санузел прежнего размера.
Покупатель заказал выписку, сравнил с тем, что увидел на просмотре, и потребовал скидку 400 000 рублей на узаконивание перепланировки. Продавец согласился, потому что альтернатива хуже: согласовывать самому, а это от 50 000 до 150 000 рублей и от трёх до шести месяцев.
⚠ Осторожно: если перепланировка затронула несущие стены, узаконить её невозможно. В этом случае суд обяжет вернуть всё в исходное состояние за ваш счёт.
Если у вас была перепланировка, проверьте: согласована ли она. Для этого сравните план в выписке ЕГРН с фактическим состоянием квартиры. Не совпадает? Решайте этот вопрос до выхода на продажу.
Вот пять вещей, которые вы увидите, заказав выписку из ЕГРН на вашу квартиру:
- Кадастровая стоимость.
- Обременения.
- Площадь.
- История владельцев.
- План помещения.
Вы можете годами жить и не думать об этом. Но в момент продажи, рефинансирования или даже спора с налоговой эти сведения всплывут. И лучше, если вы узнаете о них первыми.
Не рискуйте своими нервами и деньгами. Закажите расширенную выписку на сайте Росреестра прямо сегодня это займет всего 15 минут.
А как у вас дела с документами? Прямо сейчас напишите в комментариях: проверяли ли вы когда-нибудь свою квартиру по базе Росреестра? Сталкивались ли с какими-то расхождениями в площади или «зависшими» обременениями? Расскажите свою историю, давайте обсудим реальные кейсы!
Сейчас читают:
#недвижимость #выпискаегрн #трендырынка