Каждое здание, которое сейчас строится в Москве, перед началом работ проходит одну и ту же процедуру. Архитектор подаёт в правительство города не только чертежи. Он подаёт 3D-модель здания. И называется эта модель — АГР.
О ней мало кто знает за пределами 3D-индустрии и стройки. А специалистов, которые умеют её делать, в России — по нашим оценкам, всего несколько сотен на всю страну. Сегодня объясню, что это такое, зачем оно нужно и почему так получилось, что профессия есть, а людей — нет.
Что это, собственно, такое
АГР — это архитектурно-градостроительное решение. На бумаге звучит как канцелярит, на деле — пакет документов, который застройщик обязан подать перед получением разрешения на стройку.
В этот пакет, кроме всего прочего, входит трёхмерная полигональная модель здания. И не одна, а две — низкополигональная и высокополигональная. Скажем так, упрощённая для концепции и подробная для финального согласования.
Без этой модели стройку начать нельзя. Соответственно, нельзя продавать квартиры, нельзя получить разрешения, нельзя ничего. Поэтому каждый застройщик в Москве заказывает АГР-модель — у внутреннего отдела, у студии или у фрилансера.
Как это работает в реальности
В правительстве Москвы стоит большой цифровой макет всего города. Он выполнен на движке Unreal Engine 5, с реалистичным движением солнца, сезонами и точной топографической привязкой. Сама геометрия города собрана по данным воздушного лазерного сканирования (LIDAR) — съёмка идёт с самолётов, вертолётов и БПЛА, что даёт точность 5–10 см по высоте и плану.
Когда застройщик подаёт АГР, его модель вставляется в этот макет, как пазл в нужные координаты. Главный архитектор и кабинет мэра смотрят, как новостройка вписывается в окружение: не закрывает ли соседние дома, не нарушает ли инсоляцию, как влияет на облик района.
И уже после этого выдают согласование.
Почему это не визуализация и не «картинка для буклета»
Самая частая ошибка — думать, что АГР это «красивая модель для презентации». На самом деле нет. У АГР есть юридическое основание: постановление Правительства Москвы №284-ПП от 30 апреля 2013 года, требования к 3D-моделям установлены распоряжением Москомархитектуры и ДИТ от 19 апреля 2023 года, а с 19 января 2026 года в силу вступили очередные изменения.
После этого обновления к моделям применяется порядка 190 пунктов проверки (до января 2026-го было порядка 210). Звучит много. Но на практике эти требования трактуются разными проверяющими по-разному, и 190 пунктов легко превращаются в тысячу замечаний.
У нас в отделе модели проверяются в 2 этапа, и даже у опытных специалистов бывают правки. Это нормально. Это не означает, что человек плохо работает — это означает, что система так устроена. Поэтому моделлеру нужно не просто уметь делать 3D. Он должен знать, как пройти проверку с минимальным числом возвратов.
Сколько это стоит и кто за это платит
За одну АГР-модель среднего жилого комплекса застройщик платит сотни тысяч рублей: низкополигональная — от 80 тыс. ₽, высокополигональная — от 150 тыс. ₽, полный пакет АГР для жилого дома — от 700–850 тыс. ₽. Если нужно срочно — за срочность доплачивают x2 к стандартной ставке. И это не редкость, а норма для крупных девелоперов, которым простой стройки обходится дороже двойной цены за модель.
В принципе, моделлер, который умеет делать АГР под требования МКА, в нынешнем рынке зарабатывает 120–200 тыс. ₽ в месяц без особого напряжения, а на профильных вакансиях встречаются предложения и до 250 тыс. ₽. Один из наших выпускников, Алексей из Архангельска, до курса работал на 80 тыс. ₽. Через месяц после защиты аттестационной работы — 160 тыс. ₽. Без магии, просто потому что заказов больше, чем людей, готовых их брать.
Куда движется ниша
В 2026 году требования к подобным процедурам начали распространяться шире: на федеральном уровне действует постановление Правительства РФ №857 от 29 мая 2023 года, по которому в Московской области и большинстве других регионов утверждается АГО — архитектурно-градостроительный облик. По сути, это младший брат московского АГР, и логика согласования та же. Дальше, по нашему опыту общения с регуляторами, эта практика пойдёт в города-миллионники.
Параллельно с 2 апреля 2026 года уже введено требование к IFC-моделям — это формат цифровой информационной модели (BIM), который добавляется к пакету АГР помимо FBX. Плюс с декабря 2025 года Москомархитектура реорганизована и присоединена к Департаменту градостроительной политики Москвы — это означает, что в 2026-м стоит ждать новых корректировок требований и схем согласования. То есть нагрузка на специалистов будет только расти, а специалистов как было мало, так и осталось.
Этим, собственно, и объясняется, почему сейчас в АГР хорошо платят и почему 3D-моделлеры, услышавшие про эту нишу, начинают переходить туда из визуализации и геймдева.
Если интересно копнуть глубже
Полный разбор требований МКА, экономику ниши и путь от первого заказа до стабильного дохода я разбираю на бесплатном вебе академии PlayeState. Ссылка — в первом комментарии или в шапке профиля.
— Владислав Лузин, руководитель департамента разработки АГР и ЦИМ компании PlayеState