Если вы владеете приватизированной недвижимостью, вы имеете право выкупить земельный участок под ней по льготной цене — и это право сохраняется, даже если вы не первый собственник после приватизации.
Что говорит закон
Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимости, выкупленной у государства или муниципалитета, вправе приобрести в собственность земельный участок под такой недвижимостью по льготным условиям — в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2025).
Ключевое правило, которое подтвердил Верховный Суд РФ: право на льготный выкуп не зависит от того, сами ли вы приватизировали объект или купили его спустя несколько сделок после приватизации. Определение ВС РФ № 310-ЭС16-1609 прямо закрепило эту позицию: льгота «привязана» к объекту недвижимости, а не к конкретному лицу, впервые его приватизировавшему.
Актуальные ставки выкупа в 2026 году
Важно понимать: конкретный процент от кадастровой стоимости определяется региональным законодательством и типом объекта. По состоянию на май 2026 года картина следующая:
• Москва — 40% от кадастровой стоимости для участков под ИЖС и ЛПХ (действует с 2020 года).
• Московская область — 60% от кадастровой стоимости (с 1 мая 2025 года; для ряда арендаторов по договорам, заключённым до 20.08.2025, сохраняется ставка 3% до мая 2026 года).
• Кировская область — 30% от кадастровой стоимости в 2026 году (ИЖС, ЛПХ, садоводство).
• Санкт-Петербург — часть льгот на выкуп отменена с 2026 года.
• В регионах без специальных законов применяются нормы федерального закона № 137-ФЗ.
• ⚠️ Внимание: льготные ставки продолжают расти. В ряде регионов к 2027 году выкуп будет осуществляться по полной кадастровой стоимости. Чем дольше вы откладываете — тем дороже обойдётся оформление.
Если земля была куплена дороже: как вернуть переплату
Если вы (или ваш продавец) ранее приобрели земельный участок по завышенной ставке — например, по семикратной ставке земельного налога, — разница между уплаченной суммой и льготной ценой может быть взыскана с продавца как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Это подтверждено позицией Верховного Суда по делу № 310-ЭС16-1609.
Для этого необходимо:
1. Установить, по какой ставке фактически был произведён выкуп.
2. Рассчитать разницу между уплаченной суммой и льготной ценой, на которую вы имели право.
3. Направить продавцу претензию о возврате переплаты.
4. При отказе — обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Кто имеет право на льготный выкуп
На льготный выкуп земли под приватизированным объектом могут претендовать:
• Граждане — собственники жилых домов, дач, объектов ИЖС и ЛПХ на бывших государственных или муниципальных землях.
• Индивидуальные предприниматели — если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности и был выкуплен у публично-правового образования.
• Коммерческие организации — при наличии здания (сооружения) на участке, ранее находившемся в государственной или муниципальной собственности.
• При этом закон не требует, чтобы заявитель лично участвовал в первоначальной приватизации — достаточно подтверждённого права собственности на объект.
Что изменилось в 2025–2026 годах
• Ужесточены требования Росреестра: предложено ввести правило о минимальной застройке участка (не менее 5% для ИЖС, не менее 10% для иных целей) как условие льготного выкупа.
• Ставки выкупа выросли в большинстве регионов: многие субъекты отменили или существенно сократили льготные проценты.
• В Санкт-Петербурге в 2026 году принят в первом чтении законопроект об отмене части льгот на выкуп земли.
• Федеральный закон № 137-ФЗ действует в редакции от 29.12.2025.
Как оформить льготный выкуп: пошаговый порядок
1. Убедитесь, что объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРН как ваша собственность.
2. Закажите выписку на земельный участок в Росреестре — для уточнения его статуса и кадастровой стоимости.
3. Обратитесь в орган местного самоуправления (или территориальный орган Росимущества) с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без торгов.
4. Подготовьте пакет документов: правоустанавливающие документы на объект недвижимости, паспорт, СНИЛС, договор аренды (при наличии).
5. Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Срок рассмотрения заявления — как правило, 30 дней. Регистрация права в Росреестре — 7–9 рабочих дней (в МФЦ — до 12 рабочих дней).
Почему стоит действовать сейчас
Льготные ставки выкупа ежегодно повышаются. В ряде регионов уже с 2027 года выкуп будет осуществляться по полной кадастровой стоимости без каких-либо скидок. Промедление с оформлением права на землю означает реальные финансовые потери. Кроме того, без оформленного права собственности на участок вы не сможете полноценно распоряжаться объектом: продать, заложить или передать по наследству всё имущество как единый комплекс.
Юристы правового партнёрства «Ефимов и партнёры» помогут:
• проверить основания для применения льготной ставки в вашем регионе;
• подготовить полный комплект документов для обращения в администрацию;
• взыскать переплату с продавца в случае, если земля ранее была куплена по завышенной цене;
• сопроводить сделку купли-продажи земельного участка и регистрацию права.
📞 +7 (4012) 52-63-58 | ✉️ mail@efimovlaw.ru | efimovlaw.ru
FAQ: часто задаваемые вопросы
❓ Я купил дом у частного лица, не напрямую у государства. Могу ли я выкупить землю по льготной цене?
Да. Верховный Суд РФ в Определении № 310-ЭС16-1609 подтвердил: льгота распространяется на всех последующих собственников объекта, выкупленного у публично-правового образования, вне зависимости от числа промежуточных сделок.
❓ Что значит «льготная цена» в 2026 году — это всегда 2,5% от кадастра?
Нет. Ставка 2,5% от кадастровой стоимости, предусмотренная п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ, применялась ранее и касалась преимущественно юридических лиц. Сегодня конкретный процент зависит от региона, типа объекта и действующего регионального законодательства. В 2026 году ставки варьируются от 3% (отдельные случаи в Подмосковье) до 60% от кадастровой стоимости.
❓ Можно ли взыскать с продавца переплату, если он сам купил землю слишком дорого?
Да, если переплата возникла по причине неприменения льготной ставки, на которую продавец имел право, — разница может быть взыскана как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Для этого потребуется юридическая экспертиза ситуации и, возможно, судебное разбирательство.
❓ Нужно ли сначала арендовать участок, чтобы потом выкупить его в собственность?
Если объект уже стоит на участке и вы являетесь собственником здания — аренда не обязательна. Право на выкуп без торгов возникает в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ как у собственника расположенного на участке здания.
❓ Как долго рассматривается заявление о выкупе земли?
По общему правилу орган местного самоуправления обязан рассмотреть заявление в течение 30 дней. Подготовка договора — ещё 30 дней. После подписания договора регистрация права собственности в Росреестре занимает 7–9 рабочих дней, через МФЦ — до 12 рабочих дней.