Пиджачные квартиры в Москве. Что такое и сколько стоит?

Пиджачная квартира — это формат, который работает не только как альтернатива отелю, но и как удобный способ припарковать и сохранить капитал. Если смотреть на такую квартиру только как на замену гостинице, она часто проигрывает отелю по сервису, ежедневному обслуживанию и удобству. Но когда к этому добавляется инвестиционная логика, всё встает на свои места: ты покупаешь ликвидную недвижимость, пользуешься ей по мере необходимости и в любой момент можешь её реализовать.

К тому же нужные отели не всегда доступны и с чемоданом все время ездить не хочется.

Это, кстати, идеальный формат пиджачной квартиры. Триумфальная площадь. Классные виды. Опциональный сервис

Для кого этот формат

Пиджачные квартиры покупают разные люди, и логика у них тоже разная.

Первая категория — местные покупатели. Обычно они живут в доме за городом и в Москву приезжают не каждый день, а иногда на выходные, иногда среди недели. Формат для них почти всегда один и тот же: приехать в город, сходить в театр, поужинать с деловыми партнёрами, встретиться с друзьями. День, два, три в городе и обратно, домой.

Вторая категория — иногородние покупатели. У них задачи в целом похожие, но обычно это поездки в командировки. Для них приятные опции вроде spa, бассейна или хамама могут быть более важны, потому что формат проживания воспринимается более расслабленно и как часть комфортной поездки.

Тут я использую рендеры нового дома на Патриарших. Здесь будет идеальный сервис

Сколько дней в году

На практике такими квартирами пользуются не постоянно. Обычно это не больше четверти года, а часто и заметно меньше. Среднее использование, на мой взгляд, — порядка 50 дней в год, а у многих и меньше.

Именно поэтому не все считают разумным покупать объект с высоким налогом и сервисным сбором. Если квартира нужна на несколько недель или дней в месяц, возникает закономерный вопрос: стоит ли платить за инфраструктуру, которой ты почти не пользуешься?

Зачем вам, например, переплачивать за детскую инфраструктуру, если вы прилетаете без детей. А может быть и наоборот - это то, что вам нужно!

Сервис и расходы

Есть дома в центре Москвы, где сервисный сбор составляет около 1300 рублей за квадратный метр. Если квартира 100 кв.м., это уже 130 000 рублей в месяц — независимо от того, живёшь ты там или нет. В доме может быть и фитнес, и spa, и все встроенные опции, но если собственник ими не пользуется, возникает ощущение избыточных расходов.

При этом есть клиенты, которым это подходит и нравится. А есть те, кто смотрит на владение более рационально и говорит: мне нужно просто приехать, переночевать, оставить вещи и уехать. Для них лучше подходят проекты с минимальной эксплуатационной нагрузкой.

Это бассейн, который строят в Тишинском бульваре

Налоговая нагрузка

Есть ещё один важный момент — кадастровая стоимость и налог. Например, если квартира площадью 126 кв.м. имеет кадастровую стоимость 312 000 000 рублей, то повышенный налог по ставке 2,5% составит:

312 000 000 × 2,5% = 7 800 000 рублей в год.

И вот тут многие покупатели начинают считать уже совсем по-другому. Когда к сервисному сбору добавляется ещё и такой налог, итоговая нагрузка может подойти почти к 9 000 000 рублей в год. Для объекта, которым пользуются 20–50 дней в году, это уже серьёзный аргумент в пользу более простого и менее дорогого варианта.

Что выбирают разные клиенты

Местным покупателям чаще всего не нужны spa, хамам, фитнес и прочие приятные опции — всё это у них обычно уже есть в основном доме. Им важнее сервис, персонал, кровать и хорошая локация: рядом с местом, где удобно гулять, ужинать, встречаться и проводить время.

Иногородним такие опции, наоборот, могут быть полезнее. Для них важна атмосфера, комфорт и ощущение полноценного городского отдыха во время поездки.

Прямо в таком виде можно купить сервисные аппартаменты на Тверской. Сервис опционален и это очень разумно и удобно

Отдельная история — парковка. Как правило, местным она нужна чаще, а иногородним — почти никогда. Хотя, конечно, бывают исключения.

Какие дома подходят

Есть покупатели, которые не готовы переплачивать за новый проект с дорогим сервисом. Тогда мы подбираем квартиры в старом, но очень красивом жилом фонде: с прекрасными фасадами, сталинской архитектурой, а иногда и в исторических особняках столетней давности.

Красивый дом в центре Москвы

Там обычно минимум сервиса — максимум консьерж, без лишней инфраструктуры и без парковочных излишеств. И многим это подходит, потому что такие объекты решают главную задачу: дать красивое, удобное и ликвидное место в центре Москвы, без ненужной нагрузки.

Суть формата

В этом и есть смысл пиджачной квартиры: это не просто место для сна, а понятный способ совместить личный комфорт, редкое пользование и сохранение капитала. У каждого покупателя будет свой набор требований — по сервису, по локации, по дому, по бюджету и по уровню расходов.

И дальше уже можно подбирать либо объекты в старом жилом фонде, либо квартиры в новых проектах в самом центре Москвы — в зависимости от того, что для клиента важнее: минимальные расходы или максимальный сервис.

Я в заголовке пообещал цены и в нашей практике есть сделки от 35 млн. рублей до 200 млн.р. А вот платить 460 млн.р. - та самая квартира с высокой кадастровой стоимостью и большими налогами, отказались. Там логичнее жить постоянно.
Обращайтесь! Я хорошо знаю все варианты и предложу вам то, что больше всего подойдет именно вам. Выбор таких квартиры в Москве хороший!

Подберем, оформим, позаботимся!
Напишите в MAX, ТЕЛЕГРАМ, WhatsApp
И мы сможем обсудить с вами все лучшие проекты Москвы.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграм - здесь публикую информацию о стартах продаж, подборки для инвесторов, лучшее для семей или ваших детей-студентов

Мой личный мобильный 89029905446
Евгений Ронжанин