Это не индивидуальная инвестиционная рекомендация, а обзорное сравнение сценариев размещения капитала. Доходность депозитов и недвижимости зависит от состояния рынка, банка и качества выбранного объекта.
Каждый месяц минимум три инвестора с бюджетом около пятнадцати миллионов рублей приходят ко мне с одним вопросом: положить на депозит под пятнадцать процентов или купить апартаменты на юге. В Oazis Estate я отвечаю всегда одинаково: давайте сначала честно посчитаем, что вы получите через год, три и пять лет в каждом сценарии. И только потом выбирайте.
В этой статье спокойно разберу обе альтернативы на конкретных цифрах 2026 года, с учётом налогов, инфляции и реальных расходов владельца недвижимости. Без презентационных обещаний и без перекоса в сторону недвижимости.
Сценарий 1: депозит под 15% годовых
Весной 2026 года ставки по вкладам в крупных банках держатся в диапазоне четырнадцать-пятнадцать процентов годовых на сроки от полугода до года. Центробанк к концу апреля снизил ключевую ставку до 14,5 процента, и по рыночным прогнозам к концу года она будет ближе к двенадцати. Это значит, что зафиксировать пятнадцать процентов сегодня ещё можно, но через полгода-год новые вклады дадут заметно меньше.
Считаем напрямую. Пятнадцать миллионов рублей под пятнадцать процентов годовых дают валовый доход 2 250 000 рублей за год. Дальше начинаются налоги. По действующим правилам 2026 года необлагаемый вычет равен миллиону рублей, умноженному на максимальную ключевую ставку года, это около 160 000 рублей. С остатка 2 090 000 рублей удерживается НДФЛ 13 процентов, примерно 271 700 рублей. После налога на руках остаётся около 1 980 000 рублей, или порядка 13,2 процента годовых. Важно: это доходность до инфляции, а не реальная. При прогнозной инфляции около пяти процентов в 2026 году реальная доходность вклада снижается примерно до 7,8–8,2 процента годовых.
Плюсы депозита очевидны: ликвидность, отсутствие операционных хлопот, фиксированная ставка на срок вклада, страховка вкладов до 1,4 миллиона в одном банке. Минусы тоже понятны: ставка снизится через год, инфляция съест часть капитала, прироста стоимости не будет. Через три года, при средней ставке около двенадцати процентов и инфляции по прогнозу ЦБ около пяти процентов в 2026 году и четырёх в последующие, реальный прирост капитала составит лишь порядка шестнадцати процентов суммарно. Если же инфляция держится около семи процентов в год, реальный прирост сжимается до семи-восьми процентов за три года.
Сценарий 2: курортные апартаменты на юге за 15 млн
За пятнадцать миллионов в 2026 году в Сочи можно купить компактный апартамент или студию в курортном комплексе на этапе старта или предстарта продаж. Минимальный бюджет входа на сочинский рынок вырос до восьми-десяти миллионов, средний чек сделки около девятнадцати-двадцати. Пятнадцать миллионов дают нижний сегмент комфорт-класса с разумным выбором проектов.
Реальная доходность от аренды апартаментов в Сочи 2026 года, как мы уже разбирали, составляет около десяти процентов годовых чистыми после комиссии управляющей компании, налогов и простоев. На пятнадцати миллионах это даёт примерно 1,5 миллиона рублей арендного дохода в год. Цифра ниже депозитных пятнадцати процентов, и на первый взгляд кажется проигрышной.
Но у недвижимости есть второй слой доходности, капитализация. По отраслевым прогнозам курортная недвижимость юга России в 2026 году прибавит порядка десяти-пятнадцати процентов. В отдельных локациях Крыма в 2025 году рост доходил до сорока процентов, в премиальных проектах Сочи с лимитированным предложением около пятнадцати-двадцати в год. По нашему опросу двадцати девяти брокеров средний рост стоимости актива за счёт раннего входа составляет пятнадцать-тридцать процентов в первые два-три года.
Складываем: около десяти процентов аренды плюс десять-пятнадцать капитализации, итого двадцать-двадцать пять процентов годовых при правильно выбранном объекте. Это уже заметно выше депозита. Проекты, которые проходят нашу десятибалльную оценку и подходят под бюджет от пятнадцати миллионов, я держу в инвест-каталоге Oazis Estate.
Сценарий 3: альтернативные локации юга
Если сочинские пятнадцать миллионов кажутся ограниченным выбором, те же деньги работают иначе в соседних регионах.
В Крыму за пятнадцать миллионов открывается широкий выбор апартаментов в курортных локациях: Евпатория, Саки, Алушта. Средний бюджет сделки на полуострове в начале 2026 года был около восьми-десяти миллионов, а доходность по нашему опросу брокеров десять-семнадцать процентов годовых с окупаемостью шесть-семь лет. Подборку проектов с расчётом для бюджета пятнадцать миллионов я веду в каталоге по Крыму.
В Архызе средняя цена квадратного метра около шестисот тысяч рублей, примерно в два с половиной раза дешевле Красной Поляны. Прогноз роста региона на 2026 год порядка двадцати-двадцати пяти процентов, а с запуском нового аэропорта ближе к 2029 году рост продолжится. На Алтае ситуация похожая: новый терминал аэропорта Горно-Алтайска, запланированный на 2027 год, заметно увеличит пропускную способность, и Белокуриха получит дополнительный поток гостей. Объекты обоих кластеров я веду в инвест-каталоге Oazis Estate Oazis Estate.
Прямое сравнение через три года
Возьмём горизонт три года и одинаковую стартовую сумму, пятнадцать миллионов.
Депозит при средней ставке около двенадцати процентов за три года, с учётом снижения ставки в 2026-2027 годах, даёт валовый доход порядка 5,4 миллиона, после налога около 4,75 миллиона. Номинальный капитал через три года примерно 19,75 миллиона. Но смотреть нужно и на реальную стоимость денег: при накопленной инфляции около тринадцати-четырнадцати процентов за три года эти 19,75 миллиона по сегодняшней покупательной способности равны примерно 17,4 миллиона. То есть реальный прирост капитала около шестнадцати процентов за три года, а не номинальные тридцать с лишним.
Сочинские апартаменты при арендной доходности около десяти процентов чистыми и капитализации десять-двенадцать процентов в год дают суммарный годовой возврат около двадцати-двадцати двух процентов. Если считать аккуратно: рост стоимости от пятнадцати миллионов за три года даёт примерно 19,97-21,07 миллиона, плюс арендный доход около 4,5 миллиона за тот же срок, итого капитал на выходе в районе 24,5-25,6 миллиона. Цифры ближе к 27 миллионам достижимы только при более высокой аренде, более высокой капитализации или расчёте аренды от растущей стоимости объекта. Сценарий рабочий при условии, что объект прошёл качественную проверку и оператор справляется с загрузкой.
Крымские апартаменты в активной курортной локации, например в Евпатории или Алуште, дают арендную доходность двенадцать-пятнадцать процентов и рост стоимости актива пятнадцать-двадцать в год. Суммарно тридцать-тридцать пять процентов годовых, за три года накопленно около ста процентов. Капитал на выходе в районе 28-30 миллионов. Здесь риск выше, чем в Сочи, но и потенциал заметнее.
Все приведённые цифры остаются среднерыночными ориентирами, а не обещанием для конкретного объекта. Реальный результат зависит от десяти критериев, по которым мы оцениваем каждый лот.
Когда депозит выгоднее
Не каждому инвестору подходит курортная недвижимость, и это нормально. Депозит выигрывает в трёх ситуациях. Первая: деньги нужны через три-шесть месяцев. Недвижимость требует трёх-пяти лет горизонта для раскрытия доходности, на коротких сроках логичнее депозит или короткие облигации.
Вторая: инвестор не готов к операционной нагрузке. Даже при профессиональной управляющей компании раз в год придётся согласовать амортизационные работы, разобраться с налоговой декларацией, принять решение о ремонте мебели. Депозит таких задач не ставит.
Третья: бюджет меньше восьми миллионов. В курортной недвижимости юга России это ниже порога вменяемого выбора, и собирать на этих деньгах работающий инвест-сценарий тяжело. Здесь разумнее держать средства в депозите и накапливать капитал.
Когда апартаменты на юге выигрывают
Курортная недвижимость становится сильнее депозита при четырёх условиях. Первое, горизонт инвестиций от трёх лет. Второе, готовность делегировать управление профессиональному оператору и не вникать в ежедневную операционку. Третье, бюджет от десяти-пятнадцати миллионов, дающий выбор из реальных проектов с проверенными застройщиками. Четвёртое, выбор объекта по понятной системе оценки, а не по красивой картинке.
Если все четыре условия выполняются, суммарная доходность аренды и капитализации на горизонте 3-5 лет уверенно обгоняет депозит, даже с учётом снижения ключевой ставки. Особенно заметно это в локациях с лимитированным предложением: первая береговая линия Сочи, Красная Поляна, центральная Ялта, развивающиеся горные кластеры Архыза.
Главное
Если коротко:
Депозит под пятнадцать процентов годовых сегодня даёт около 13,2 процента после налогов, а с учётом инфляции реальная доходность ближе к 7,8–8,2 процента годовых. Это безопасно и ликвидно, но капитал в реальном выражении прирастает лишь примерно на шестнадцать процентов за три года с учётом инфляции и снижения ставки. Курортные апартаменты на юге за пятнадцать миллионов работают по двум слоям: арендный доход около десяти процентов чистыми и капитализация десять-пятнадцать процентов в год, суммарно двадцать-двадцать пять процентов годовых при правильно выбранном объекте. Депозит лучше на коротком горизонте и для тех, кто не готов к операционной нагрузке. Недвижимость выигрывает при горизонте от трёх лет, готовности работать с управляющей компанией и понятной системе выбора объекта.
Откройте наш инвест-каталог в Telegram или в MAX, сравните вашу сумму с конкретными лотами и приходите с вопросами. Посчитаем сценарий доходности под ваш бюджет.
Посчитаем доходность вашего сценария за 15 минут
Сравнение депозита и апартаментов в Сочи, Крыму и Архызе на вашу сумму. Без презентационных обещаний, с реальными цифрами расходов и сценариями выхода.
Частые вопросы
Какая реальная доходность депозита под 15% после налогов?
На сумме пятнадцать миллионов рублей под пятнадцать процентов годовых валовый доход около 2,25 миллиона. После НДФЛ остаётся примерно 1,98 миллиона, это около 13,2 процента годовых до инфляции. Реальной доходностью это назвать нельзя: при инфляции около пяти процентов реальная доходность вклада снижается примерно до 7,8–8,2 процента годовых. Через год при снижении ключевой ставки до прогнозных двенадцати процентов новые вклады будут давать заметно меньше.
Сколько реально приносят апартаменты в Сочи в 2026 году?
Арендный доход качественного объекта около десяти процентов годовых чистыми после комиссии управляющей компании, налогов и простоев. Капитализация по прогнозу десять-пятнадцать процентов в год. Суммарная доходность двадцать-двадцать пять процентов годовых при правильно выбранном лоте.
Стоит ли разделять капитал между депозитом и недвижимостью?
Да, диверсификация снижает риск. Часто работает схема, при которой тридцать-сорок процентов суммы лежат в депозите как подушка ликвидности, а шестьдесят-семьдесят процентов вложены в курортную недвижимость с горизонтом 3-5 лет. Конкретная пропорция зависит от возраста инвестора, источников дохода и финансовых целей.
Что выгоднее на 15 миллионов, апартаменты в Сочи или в Крыму?
В Сочи доходность ниже, но рынок ликвиднее и предсказуемее. В Крыму выше потенциал капитализации и арендной доходности, но больше операционных рисков. На бюджете пятнадцать миллионов Крым даёт более широкий выбор объектов комфорт-плюс класса, а Сочи, старт продаж студий в премиум-сегменте.
Можно ли потерять деньги, вложив в курортные апартаменты?
Да, такой риск есть. Главные причины потерь: выбор слабого застройщика без счёта эскроу, объект в локации без круглогодичного спроса, неработающая управляющая компания, переплата за неликвидные характеристики. Поэтому мы в Oazis Estate проверяем каждый объект по десяти критериям и не работаем с проектами, которые набирают меньше семидесяти баллов из ста.