А вы никогда не задумывались, почему новостройки сегодня почти дороже вторички?
Казалось бы, логика должна быть обратной. Вторичка - это готовое жильё, можно заехать завтра. Новостройка - это ожидание, риски, стройка под окнами. Но по факту то всё перевернулось. Хотите знать почему?😉
Причина не в «жадных застройщиках», как любят говорить клиенты и журналисты. Проблема в системе. Объясняю на пальцах:
Рынок сильно изменился после появления эскроу и проектного финансирования. Раньше застройщик строил на деньги покупателей, которые финансировали стройку, оплачивая её своими личными или ипотечными деньгами. Сейчас можно строить только на деньги банка☝️
Как это работает:
Девелопер берёт кредит на стройку. Причём под вполне ощутимый рыночный процент. Это уже не «деньги дольщиков», а это полноценное банковское финансирование. И, само собой, все банковские проценты закладывается в себестоимость квадратного метра💁♂️
Теперь добавляем второй слой:
Покупатель приходит за квартирой, на которую у него нет денег и он идёт за ипотекой в банк. И здесь начинается самая интересная часть, о которой почти никто не говорит вслух🙊
По сути, банк выдаёт одни и те же деньги дважды. Сначала - застройщику, на которые тот покупает стройматериалы, оплачивает подрядчиков и тд. А потом банк выдаёт их вам - как ипотеку. Эти же деньги, которые он уже выдал застройщику, как проектное финансирование. Понимаете?🧏♂️
Реальных средств вы не получаете - денежная масса одна, а проценты вы платите ДВА РАЗА. Сначала, компенсируете банковский процент проектного финансирования застройщику, которые тот закладывает в цену квадратного метра, а потом ещё раз банку - как процент по ипотеке💁♂️
Это ТРИЛЛИОНЫ рублей, господа. Которые зарабатывает кто? Правильно - банк!
Говорят, что всё гениальное - просто. И правда же просто и гениально! Схему придумали банки ещё в 2008 году, когда на фоне мирового кризиса отрейдили половину строительной отрасли России и перенесли центры прибыли от строителей - в банковский сектор. Скоро будет второй раунд - готовьтесь, господа девелоперы🤨
А что будет, если застройщики начнут банкротится? Думаете банки пострадают? Нет, потому что все эскроу - застрахованы! А как вы думаете, кто оплачивает эти страховки? Верно - мы с вами, покупатели новостроек, потому что стоимость страховок заложена куда? В проценты! Во дела, да?
Скажите, а кто из агентов, которые продают сегодня новостройки говорит это своим покупателям? Никто. Потому что никто не хочет рубить сук на котором сидит. Сук правда всё тоньше и тоньше, но пока кое-как ещё выдерживает. Но скоро люди во всем разберутся и перестанут финансировать ненасытный банковский сектор🙅♂️
А теперь вишенка на торте: Возможно вы не знали, но большинство классических банковских операций (кредитование, размещение вкладов и т.п.) освобождены от НДС! Оба на! Вот так сюрприз, правда?
Вот такая веселая математика. Поэтому, если вы сегодня "сидите на лидах" и продаёте новостройки, верите в какие-то там воронки, ипотеку за 3.5% и так далее - попробуйте подумать чуть более масштабно. Не пора ли перебираться на втроичку господа? Где гораздо сложнее, но надежнее - так как люди всегда рождались и умирали, переезжали, расширялись и, наоборот - продавали излишки
Будет непросто. Но зато, хотя бы с деньгами, а не в хороводе по агентствам в поисках вожделенных лидов. Подпишитесь на этот канал - здесь я предельно честен с вами и рассказываю то, что вы вряд ли прочтёте в другом месте☝️
Такие дела, друзья🤷♂️
Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко
PS: Скоро напишу здесь о том, как работает эта схема, если вы приходите к застройщику с полной суммой стоимости квартиры и как вас обманывают банки в этой ситуации. Не пропустите - рынок должен знать правду!
P.P.S. Если вам понравилась статья, то, пожалуйста, поставьте лайк и подпишитесь на мой канал Александр Дьяченко ♛︎ Беспринципный риэлтор. Это поможет мне создавать больше полезного контента для вас. А если вы хотите узнать больше секретов работы агентов, работающих с элитной недвижимостью, учавствовать в прямых эфирах с известными экспертами рынка недвижимости и других бонусах, то подпишитесь на мой телеграм-канал, который так и называется - "🎩 Александр Дьяченко | Беспринципный риэлтор". Вы легко найдете его поиском в Telegram
