Отмена судом сделки по покупке квартиры — это, конечно, главный риск для покупателя вторичного жилья.
Но следует признать, что даже если суд признает сделку действительной, покупатель все равно может столкнуться с проблемами — в частности, в виде постоянных жильцов, вселенных решением суда в купленную квартиру.
Приведу свежий пример из практики судов Санкт-Петербурга.
Женщина купила квартиру в северной столице. Продавец получила эту квартиру два года назад по договору дарения от своего сына.
Никаких подозрений у покупательницы это не вызвало, но вскоре она получила судебный иск от бывшей супруги прежнего владельца этой квартиры.
Оказалось, что сын не просто так подарил квартиру матери: он разводился с женой, а в квартире были зарегистрированы двое их несовершеннолетних детей.
Поскольку квартира была личной собственностью мужчины, супруга на долю не претендовала, но выселить детей было не так просто.
Поэтому он подарил квартиру матери, чтобы в связи со сменой собственника детей сняли с регистрационного учета в квартире.
Матери удалось выселить детей через суд, после чего она сразу продала квартиру.
А потом покупателю пришлось столкнуться с проблемой нарушения жилищных прав детей: в апелляции решение о выселении детей отменили и признали за ними право пользования квартирой.
Вслед за этим мать детей подала иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной.
Отмечу, что ситуация, когда супруг после развода специально избавляется от квартиры, где прописаны его дети, давно известна в судебной практике.
Еще в 2010 г. Конституционный суд РФ постановил, что суды обязаны защищать жилищные права детей в таких случаях — вплоть до признания сделки по продаже жилья недействительной (Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П).
Тем не менее, в Санкт-Петербургском горсуде сочли, что вселения детей в квартиру уже достаточно для того, чтобы защитить их интересы — и оставили договор купли-продажи в силе.
Итог такой: покупатель осталась собственником квартиры, но при этом она обязана вселить туда детей бывшего владельца этой квартиры по решению суда (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 г. по делу № 33-7204/2025).
Согласитесь, не самый лучший исход даже при сохранении сделки.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, не пренебрегайте тщательной юридической проверкой квартиры перед покупкой.
А если вас интересует покупка или продажа недвижимости в Санкт-Петербурге, вы можете обратиться в наше агентство:
- я детально проверю все документы, сделаю необходимые запросы, укажу на возможные проблемы и пути их решения,
- а опытный риелтор найдет наилучший вариант, исходя из ваших пожеланий, и проведет сделку на наиболее выгодных для вас условиях.
Наш электронный адрес: dept78@yandex.ru
Подробнее о наших услугах можно узнать на этой странице.