Бывает, что владелец узнаёт о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) уже после покупки участка: вдруг выясняется, что такая зона находится на купленной земле, поэтому там нельзя построить дом и действуют другие строгие ограничения. Если не проверить участок заранее, можно остаться без права на застройку или столкнуться с требованием снести здание.
Разберёмся, как узнать, не находится ли участок в охранной зоне, какие виды ЗОУИТ бывают, какие ограничения они накладывают на использование земли и что делать, если вы не согласны с установленными правилами.
Что такое ЗОУИТ и почему о них важно знать
ЗОУИТ — это зоны с особыми условиями использования территории. Они сформированы для охраны важных объектов и снижения негативного воздействия на окружающую среду.
Впервые термин появился в Градостроительном кодексе, а после закрепился в Земельном кодексе. Определение и правила использования ЗОУИТ описаны в главе XIX Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральный закон от 20.12.2004 №166-ФЗ регулирует вопросы водоохранных зон и сообщает, что эти зоны являются территориями с особым режимом хозяйственной деятельности.
Постановление Правительства РФ от 6.09.2012 №884 регулирует порядок создания охранных зон для гидроэнергетических объектов (плотин, гидроэлектростанций, судоходных шлюзов и т. д.).
В 2018 году Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ запустил процесс систематизации и унификации правового регулирования ЗОУИТ:
- установил закрытый перечень видов ЗОУИТ;
- ввёл единые требования к порядку создания, изменения и ликвидации охранных зон;
- обязал власти вносить изменения данных ЗОУИТ в ЕГРН;
- установил переходный период для введения новых норм, который продлили до 2031 года.
Есть разные виды охранных зон, в границах которых действуют конкретные ограничения: нельзя строить капитальные здания, устраивать свалки, размещать кладбища или организовывать автостоянки. Границы и правила для таких территорий фиксируют органы власти федерального или регионального уровня. Для каждой зоны ограничения устанавливают в отдельных нормативных актах.
На практике наличие ЗОУИТ на участке усложняет строительство дома, подвала или скважины: иногда запрещают размещать жилые здания вообще, иногда ограничивают высоту строений или глубину земляных работ. Бывают ситуации, когда при покупке участка запретов нет, а после начала строительства появляется информация о расширении границ ближайшей зоны.
Какие ЗОУИТ бывают: список охранных зон
Полный список из 25 ЗОУИТ указан в ст. 105 ЗК РФ. Перечислим основные категории:
- зоны охраны объектов культурного наследия защищают памятники и исторические ансамбли от разрушения;
- водоохранные зоны предотвращают загрязнение или истощение водоёмов;
- санитарно-защитные зоны ограничивают вредное воздействие промышленных объектов на жизнь и здоровье людей;
- зоны ограничения застройки не разрешают возводить здания выше определённой высоты или ближе определённого расстояния к охраняемым объектам;
- защитные зоны инженерных систем предохраняют коммуникации и теплотрассы от повреждения;
- зоны охраняемых и военных объектов ограничивают доступ посторонних лиц.
Каждая зона предусматривает свой перечень ограничений: от запрета на строительство до ограничения полётов беспилотников. Только в двух видах ЗОУИТ разрешено возведение жилых домов: на особо охраняемых природных территориях и стационарных пунктах наблюдения за состоянием окружающей среды. Поэтому перед покупкой земли важно проверить расположение ближайших ограничивающих зон.
Как проверить, есть ли ЗОУИТ на участке
Чтобы узнать, входит ли участок в охранную зону, нужно сверить данные из нескольких источников. Начать стоит с публичных данных на кадастровой карте Росреестра:
1. Найти нужный участок.
2. Выбрать слой «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Если участок входит в границы населённого пункта, на сайте местной администрации можно найти карту правил землепользования и застройки (ПЗЗ). На ней будут отмечены водоохранные и санитарные зоны.
Если карты показывают частичное вхождение участка в ЗОУИТ, нужно уточнить детали в выписке из ЕГРН. Её проще всего заказать на Госуслугах. В выписке будет перечень действующих ограничений, если участок полностью или частично пересекает охранную зону.
Собственник участка имеет право заказать его градостроительный план. На плане будет полный список ограничений и правил использования земли на местности. Заявки на план также принимают на Госуслугах.
Важно учитывать, что многие ЗОУИТ в России до сих пор не отражены в ЕГРН. Если сведения из разных источников расходятся или отсутствуют, необходимо запросить информацию в местной администрации.
Что можно и нельзя делать в ЗОУИТ
На территории зоны с особыми условиями всегда действуют ограничения. Их параметры зависят от назначения зоны и объекта, который охраняют. В большинстве ЗОУИТ действуют запреты на следующие действия:
- строительство капитальных зданий, включая жилые и хозяйственные объекты;
- организацию свалок;
- земляные работы, которые могут повредить охраняемые объекты;
- движение по территории, если оно может нанести вред коммуникациям.
Рядом с аэропортом или высоковольтной ЛЭП запрещено любое строительство, а в водоохранных зонах — возведение объектов, которые могут загрязнить водоём. В охранных зонах культурного наследия запрещают строительство новых зданий и перестройку старых, если они нарушают характеристики историко-градостроительной среды. В охранной зоне инженерных коммуникаций могут быть ограничения на проведение земляных работ, оборудование подвалов и установку заборов.
Полный список ограничений по конкретной зоне и участку можно получить в выписке из ЕГРН, в правилах землепользования или на градостроительном плане. Также стоит изучить нормативные акты, регулирующие этот вид ЗОУИТ.
В сложных случаях лучше заказать консультацию кадастрового инженера, юриста или эколога. Специалист оценит возможность реализовать задуманный проект на конкретном участке и разработает меры по соблюдению ограничений.
Как оспорить установление ЗОУИТ
Земельные участки далеко не всегда включают в охранные зоны на законных основаниях. Примеры незаконных оснований:
- нарушена процедура создания ЗОУИТ;
- объект, из-за которого установлена зона, прекратил существование или его функции изменились;
- границы зоны определены неправильно;
- ЗОУИТ противоречит другим нормативным документам;
- установление зоны делает невозможным использование участка по назначению, это нарушает права собственника.
Если такое произошло, ограничения можно оспорить:
- Собрать доказательства, что участок не должен входить в границы зоны.
- Подать иск в суд с требованием признать сведения в ЕГРН о ЗОУИТ недействительными или изменить границы зоны. Если оспаривается акт органа власти, нужно обращаться в арбитражный суд, в остальных случаях — в суд общей юрисдикции.
- Во время процесса представить доказательства, аргументировать свою позицию и опровергнуть доводы ответчика — государственных или муниципальных властей.
Если земля попала в ЗОУИТ и её стало невозможно использовать по назначению, собственник также имеет право на выкуп участка или возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ).
Коротко о главном
- ЗОУИТ — это зоны с особыми условиями использования территории. Их перечень закреплён в ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации.
- Для участков в границах ЗОУИТ действуют строгие ограничения. В большинстве зон запрещено строительство жилых и хозяйственных зданий, устройство свалок и проведение земляных работ.
- Проверить наличие ЗОУИТ можно на публичной кадастровой карте Росреестра, в выписке из ЕГРН и на градостроительном плане. Пока не все зоны отражены в ЕГРН, информацию стоит уточнять в местной администрации.
- Если участок невозможно использовать из‑за ЗОУИТ, собственник может потребовать его выкупа или возмещения убытков по ст. 57.1 ЗК РФ.
- При нарушении процедуры создания зоны собственник вправе оспорить ограничения в суде.