Многие думают: «Сделаю ремонт как хочу - никто не узнает». Но в 2026 году за самовольную перепланировку можно серьёзно поплатиться. И речь не только о штрафе.
Перепланировка без согласования - это нарушение закона
Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, а в Москве и Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП (в редакции от 18.04.2025), любые изменения в конфигурации квартиры - будь то снос стены (даже не несущей), перенос кухни или объединение санузла - требуют официального разрешения. Исключение составляют лишь мелкие работы, относящиеся к косметическому ремонту, такие как покраска стен, замена покрытия полов, устройство подвесных потолков. Любые работы, затрагивающие любые перегородки, устройство ниш и встроенных шкафов, или даже перестановка или установка дополнительного сантехнического обрудования, такого как унитаз, раковина, плита, душ, ванна и т.д. - это перепланировка согласно статье 25 ЖК РФ и она требует получения разрешения. Что уж говорить о более сложных типах перепланировок. такие как расширение санузла, переносо кухни, присоединение балкона и т.д.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Если вы сделали перепланировку без разрешения, Вас ждут следующие последствия:
- Штраф. Для физических лиц - от 2 000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
- Обязанность вернуть планировку в первоначальное состояние в части нарушений. Если Вы сделали перепланировку с какими-либо нарушениями строительных, санитарно-гигиенических, юридических или противопожарных норм, а их существует очень много и нарушения по незнанию встречаются почти в каждой самовольной перепланировке, то Вас обяжут это сделать согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ. В Москве, если инспектор Мосжилинспекции вышел на объект и выявил нарушения, то он не может не выписать предписание. А если инспекция выписала предписания, то юридический отдел уже не может его закрыть: либо Вы исправляете, либо они подают дело в суд.
- Продажа квартиры с торгов. Если Вы не исправили нарушения, то судья согласно подпункту 1 части 5 статьи 29 ЖК РФ выставит квартиру на торги, Вам передадут вырученные деньги, а новый собственник обязуется сделать исправления за Вас.
- Узаконивание перепланировки. Если очень повезло и инспектор не обнаружил нарушений или Вы исправили нарушения, то Вам надо все равно узаконить произведенную перепланировку. То есть её все равно придется согласовывать. Это можно сделать через суд согласно пункту 4 ст. 29 ЖК РФ, в Москве- подав заключение сразу на акт о завершенном переустройстве согласно пункту 16 Приложения 1 к ППМ № 508. Подробно об этом можете прочесть в статье про узаконивание перепланировки квартиры.
- Проблемы при продаже. Надо будет скорее всего искать покупателя с "прямыми" деньгами, то есть со всей суммой на руках, так как банки не одобрят ему покупку такой квартиры по ипотеке. Да и покупатель с прямыми деньгами, скорее всего, запросит скидку. Как минимум, на сумму узаконивания перепланировки, если с ней всё нормально, либо на более значительную, если есть какие-либо нарушения, так как все риски теперь будет нести он.
Кто выявляет наличие незаконной перепланировки?
- Жилищная инспекция при плановом осмотре;
- Техники БТИ при заказе документов БТИ;
Жалоба соседей или Управляющей компании (наиболее частый случай) - инспектор Жилинспекции обязан выйти на объект по этой жалобе. Если его не впускают квартиру, то юридический отдел уже по отработанной схеме отправляет иск в суд на доступ в квартиру. Иными словами, Жилищная инспекция не может не отработать жалобу, не попав в квартиру. При этом сосед или Управляющая компания не обязаны предоставлять какие-либо доказательства, что у Вас есть какая-то перепланировка - достаточно просто просьбы проверить Вас на наличие незаконной перепланировки. Причинами таких жалоб, чаще всего, бывают шум при ремонтных работах, личная ссора или неприязнь с соседом или УК;
- Инспекторы газовых служб при плановых обходах квартир для проверки газового оборудования.
Более подробно о последствиях читайте в материалах о Неузаконенной перепланировке.
Вывод
Лучше потратить время и согласовать перепланировку заранее. Это защитит вас от проблем с законом, соседями и покупателями в будущем. А главное - сохранит стоимость и ликвидность Вашей квартиры.