У вас есть частный дом с отдельным входом, и вы подумываете сдавать комнаты туристам? Отлично. Но как это сделать, чтобы потом не получить штраф от налоговой на десятки тысяч рублей? Многие работают «в чёрную» и постоянно оглядываются — не идёт ли проверка. Другие открывают ИП, платят страховые взносы и мучаются с отчётностью. С 1 сентября 2025 года у владельцев гостевых домов появился третий, самый удобный путь — стать самозанятым.
Специальный эксперимент в ряде регионов и на федеральной территории «Сириус» позволяет легально сдавать комнаты в индивидуальном жилом доме, платить налог всего 4–6% и забыть о декларациях. Рассказываем, кому подходит этот режим, как зарегистрироваться и сколько платить.
Что изменилось с 1 сентября 2025 года: эксперимент с гостевыми домами
Раньше сдача комнат в частном доме без регистрации ИП была «серой» зоной. Налоговая могла квалифицировать это как незаконную предпринимательскую деятельность со штрафами и доначислением НДФЛ за три года. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 127-ФЗ, который запустил эксперимент в отдельных субъектах РФ и на федеральной территории «Сириус». Цель — вывести из тени владельцев гостевых домов, которые сдают жильё туристам.
Главное нововведение: физическое лицо, владеющее индивидуальным жилым домом, может применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) — то есть стать самозанятым — для сдачи комнат. Раньше самозанятым запрещалось сдавать недвижимость, если это была предпринимательская деятельность? Нет, сдавать внаём жильё самозанятым всегда можно было, но для гостевых домов были ограничения. Теперь их сняли в рамках эксперимента.
Живой пример: как Сергей из Краснодарского края легализовал свой гостевой дом после штрафа
Сергей живёт в посёлке Джубга, недалеко от моря. У него двухэтажный дом, где он несколько лет сдавал комнаты туристам без договоров и налогов. В 2025 году налоговая инспекция провела рейд — и зафиксировала незаконную предпринимательскую деятельность. Сергею грозил штраф до 100 000 рублей плюс пени и доначисление налога за три предыдущих года.
Мужчина обратился к юристу. Тот объяснил: с 1 сентября 2025 года в Краснодарском крае (и многих других туристических регионах) действует эксперимент. Сергей зарегистрировался в приложении «Мой налог» как самозанятый, указав вид деятельности «предоставление мест для временного проживания». Теперь с каждой сдачи комнаты он платит 4% (если сдаёт физическим лицам) или 6% (если сдаёт организациям). Никаких деклараций — всё в приложении. Штраф от налоговой снизили до минимума. «Раньше я постоянно оглядывался. А теперь я законопослушный налогоплательщик», — говорит Сергей.
Кто может стать самозанятым для сдачи гостевого дома: условия эксперимента
Не любой дом подходит. Закон № 127-ФЗ определяет гостевой дом как индивидуальный жилой дом или его часть, комнаты в котором используются для временного размещения. Три обязательных условия:
- дом принадлежит вам на праве собственности;
- сведения о доме есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- дом не признан аварийным и не подлежит сносу.
Вы можете сдавать как весь дом целиком, так и отдельные комнаты — закон это прямо разрешает.
Ставки налога: 4% или 6% в 2026 году
Налог на профессиональный доход (НПД) в 2026 году составляет:
- 4% — если вы сдаёте комнаты обычным людям (физическим лицам);
- 6% — если ваши клиенты — ИП или юридические лица (например, туроператор, который селит туристов).
Никаких страховых взносов (в ПФР, ФОМС) платить не нужно. Всё, что вы заработали сверх налога, остаётся у вас.
Как зарегистрироваться самозанятым: пошаговая инструкция
Регистрация бесплатная и дистанционная. Вам понадобятся паспорт и ИНН (можно найти в личном кабинете на сайте ФНС).
- Скачайте приложение «Мой налог» (доступно в App Store, Google Play, AppGallery) или зайдите на портал «Госуслуги» → раздел «Налоги и финансы» → «Постановка на учёт в качестве плательщика НПД».
- Заполните заявление — укажите паспортные данные, ИНН, мобильный телефон.
- Подтвердите личность — через «Госуслуги» (если у вас подтверждённая учётная запись) либо через банк (Т-Банк, Сбер, ВТБ и другие поддерживают регистрацию самозанятых).
- Статус присваивается моментально — вы становитесь самозанятым с даты подачи заявления.
После регистрации вы получите уведомление в приложении. Всё — можно легально сдавать комнаты.
Как отчитываться и платить налог: никаких деклараций
Отчётность — это просто. Каждый раз, когда вы получаете оплату от гостя (наличными, переводом на карту, по СБП), вы:
- открываете приложение «Мой налог»;
- нажимаете «Новая продажа»;
- указываете сумму и статус клиента (физлицо или юрлицо);
- формируете чек — его можно отправить гостю по SMS или email (это ваша обязанность).
Приложение автоматически считает налог. До 12 числа следующего месяца приходит уведомление: «Сумма к уплате — Х рублей». Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца — прямо в приложении (картой, через СБП или по квитанции).
Никаких деклараций 3-НДФЛ, никаких книг учёта. Всё в телефоне.
Частые вопросы читателей
1. В каких регионах работает эксперимент?
Точный перечень регионов можно посмотреть на сайте ФНС (nalog.gov.ru) в разделе «Налог на профессиональный доход». По состоянию на май 2026 года эксперимент охватывает большинство туристических направлений: Краснодарский край, Крым, Алтайский край, Республика Карелия, Ленинградская область, Калининградская область, Ставропольский край и другие. Если вашего региона нет в списке, вы всё равно можете стать самозанятым, но для сдачи гостевого дома могут быть ограничения. Уточняйте в местной налоговой.
2. Можно сдавать не весь дом, а одну комнату?
Да. Закон № 127-ФЗ говорит: «гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть, комнаты в котором используются для предоставления услуг размещения». Сдавайте хоть одну комнату, хоть две, хоть мансарду — всё легально.
3. Нужно ли регистрироваться как ИП?
Нет. Физическое лицо без статуса ИП вправе применять НПД. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.
4. Какие ещё услуги можно оказывать помимо сдачи комнат?
Вы можете предоставлять сопутствующие услуги: уборка комнаты, смена белья, стирка, трансфер до пляжа, организация экскурсий, питание (завтраки). Главное, чтобы они были указаны в договоре с гостем и были непосредственно связаны с проживанием. Доход от этих услуг облагается по тем же ставкам.
5. Что грозит, если продолжать сдавать «в чёрную»?
Статья 14.1 КоАП РФ — штраф от 500 до 2 000 рублей за незаконную предпринимательскую деятельность. Но это цветочки. Налоговая может доначислить НДФЛ (13%) за три предыдущих года + пени + штраф 20% от неуплаченной суммы. Если доход признают крупным (более 2,25 млн рублей за три года), могут возбудить уголовное дело по ст. 171 УК РФ (до 5 лет лишения свободы). Рисковать не стоит.
6. У меня нет права собственности на дом (не оформлен). Что делать?
Обязательное условие для эксперимента — сведения о доме в ЕГРН. Если дом старый, построен до 14 мая 1998 года, зарегистрировать право можно в упрощённом порядке по «дачной амнистии 2.0» (технический план и декларация). Если дом новый, но не оформлен — сначала получите выписку из ЕГРН. Без этого статус самозанятого не поможет.
7. Я уже ИП на УСН. Могу ли я стать самозанятым и сдавать дом?
Не можете одновременно. Вам нужно прекратить деятельность в качестве ИП (подать заявление о закрытии в ФНС), сняться с учёта, а затем зарегистрироваться как самозанятый физлицо. Либо оставаться ИП, но тогда вы не сможете применять ставки НПД и будете платить 6% + страховые взносы. Выбирайте.
8. Как долго можно быть самозанятым?
Бессрочно, пока соблюдаете лимиты. Если ваш доход превысит 2,4 млн рублей в календарном году, ФНС автоматически снимет вас с учёта плательщика НПД. Придётся либо регистрировать ИП, либо уменьшить доход.
Заключение: главные выводы для владельцев гостевых домов
✅ С 1 сентября 2025 года в большинстве туристических регионов можно легально сдавать комнаты в частном доме как самозанятый. Налог — 4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам.
✅ Регистрация через приложение «Мой налог» или «Госуслуги» занимает минуту. Никаких госпошлин, деклараций, страховых взносов.
✅ Обязательные условия: дом в собственности, сведения в ЕГРН, не аварийный. Если нет — сначала оформите право собственности (возможно по «дачной амнистии»).
✅ Лимит дохода для самозанятого — 2,4 млн рублей в год. Этого достаточно для небольшого гостевого дома (200 тыс. руб. в месяц). Если больше — переходите на ИП.
✅ Запрещено нанимать работников. Если нужна горничная или администратор — придётся регистрировать ИП (на УСН или патенте) и платить взносы.
✅ Чеки выдавать обязательно — через приложение, клиенту на SMS или email. Это ваша защита при налоговой проверке.
✅ Если вы уже сдаёте «в чёрную» — срочно легализуйтесь. Риск штрафа и доначислений за три года слишком велик. А эксперимент — ваш шанс выйти из тени с минимальными затратами.
Вы сдаёте комнаты в частном доме? Уже зарегистрировались как самозанятый? Расскажите в комментариях, как прошла регистрация.