Что случилось?
Общество несколько лет арендовало нежилое помещение. В договоре было указано, что арендная плата не включает плату за пользование участком. Однако отдельного договора аренды земли стороны не заключили. Позже арендодатель потребовал взыскать неосновательное обогащение за пользование участком.
Две инстанции присудили часть суммы с учётом исковой давности. Кассация направила вопрос на пересмотр.
Мнение судов первой и апелляционной инстанций: арендатор помещения не оформил права на участок и не платил за его использование, поэтому на его стороне возникло неосновательное обогащение. Стороны согласовали условие о том, что из арендной платы за помещение исключена плата за участок. Это подтверждает их волю на внесение такой платы отдельно.
Позиция Арбитражного суда Московского округа (постановление от 21.04.2026 по делу № А41-22170/2025): в договоре не зафиксировали обязанность арендатора вносить дополнительные платежи за участок, не установили их размер либо порядок определения. Отдельного договора на аренду земли не было. Самого по себе условия о невключении в арендную плату стоимости пользования участком недостаточно, чтобы установить исключение из общего правила. По общему правилу арендная плата за помещение охватывает и плату за землю. Если прямо не установлена отдельная плата за пользование участком, требовать её от арендатора нельзя. Этот подход соответствует позиции Верховного Суда РФ.
Что решили суды?
Судебная практика 2025–2026 годов по спорам о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком при аренде помещений формирует единую позицию: отсутствие письменного согласования размера платы за землю в договоре аренды здания или помещения влечёт отказ во взыскании дополнительных платежей.
Дело АС Московского округа № А41-22170/2025 (постановление от 21.04.2026)
Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, в котором прямо указали, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком. Отдельный договор аренды земли заключён не был, размер платы за участок не согласовывался. Спустя несколько лет арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за землю.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск частично, применив срок исковой давности. Однако Арбитражный суд Московского округа отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение. Суд округа указал, что согласование сторонами условия о невключении платы за землю в арендную плату само по себе не устанавливает обязанность арендатора вносить дополнительные платежи. Поскольку размер платы за участок и порядок её определения не были согласованы, оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется. Ключевой вывод суда: арендная плата за помещение по умолчанию включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное прямо не установлено соглашением сторон с указанием размера такой платы.
Дело Верховного Суда РФ № 307-ЭС25-1444 (определение от 24.06.2025)
Администрация обратилась в суд с иском к предпринимателю, арендовавшему здание, о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком исходя из всей площади участка, на котором расположено здание. Предприниматель отдельный договор аренды земли не заключал.
Суды трёх инстанций удовлетворили иск. Однако Верховный Суд РФ отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящие суды не исследовали следующие обстоятельства: какую площадь земельного участка фактически занимает арендуемое здание и необходима ли для его использования; осуществлял ли предприниматель фактическое использование участка большей площади, чем необходимо для эксплуатации арендуемого здания; соответствует ли вид разрешённого использования земельного участка фактическому использованию. Ключевой вывод Верховного Суда: плата за землю по умолчанию включена в арендную плату за здание. Арендодатель, требующий дополнительной платы, должен доказать, что арендатор использовал землю за пределами участка, необходимого для эксплуатации здания.
Дело Верховного Суда РФ № 309-ЭС23-24361 (определение от 07.05.2024)
Администрация обратилась с иском к Следственному управлению Следственного комитета РФ по Свердловской области о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование земельным участком. Ответчик владел помещениями на праве безвозмездного пользования, а не обладал вещными правами на имущество. Верховный Суд отменил принятые ранее судебные акты и отказал в иске. Ключевой вывод суда: лицо, владеющее помещениями на праве безвозмездного пользования (ссуде), не является арендатором, и на него не могут быть возложены обязательства по внесению арендной платы за земельный участок, в том числе в виде неосновательного обогащения.
Единая позиция судов, сформировавшаяся к 2026 году
Корень проблемы и как исправить в рамках закона
Корень проблемы заключается в неоднозначном толковании сторонами договора аренды обязанности по внесению платы за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание (помещение). Нормативная основа этого вопроса заложена в нескольких ключевых положениях законодательства.
Статья 654 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило: в арендную плату за здание или сооружение включается плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, по умолчанию плата за землю уже включена в сумму, которую арендатор платит за аренду помещения.
Статья 652 ГК РФ предусматривает, что при аренде здания арендатору одновременно с передачей прав на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. То есть право пользования землёй возникает у арендатора автоматически в силу закона, без заключения отдельного договора аренды земли.
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016) (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания оплачивать пользование земельным участком отдельно, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком.
Как избежать споров о неосновательном обогащении: инструкция для сторон
Для арендодателей (собственников помещений):
- Чётко прописывайте условия о плате за землю в договоре. Если вы хотите, чтобы арендатор платил за землю отдельно, необходимо прямо указать это в договоре аренды помещения, установив конкретный размер такой платы либо порядок её определения (например, «плата за пользование земельным участком составляет Х рублей в месяц» или «рассчитывается как произведение кадастровой стоимости участка и ставки земельного налога»).
- Заключайте отдельный договор аренды земельного участка. Самый надёжный способ — заключить с арендатором два договора: аренды помещения и аренды земельного участка, на котором оно расположено. В этом случае каждый из договоров будет иметь самостоятельное правовое основание.
- Помните о бремени доказывания. Если арендатор использует большую площадь участка, чем необходимо для эксплуатации здания, именно арендодатель должен доказать этот факт. Простая ссылка на вид разрешённого использования «для обслуживания здания» недостаточна (позиция Верховного Суда РФ от 24.06.2025 № 307-ЭС25-1444).
- Учитывайте срок исковой давности. По требованиям о взыскании неосновательного обогащения общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). По каждому периоду неплатежа срок исчисляется отдельно. Если вы не предъявляли требований несколько лет, большая часть задолженности может быть списана.
Для арендаторов (лиц, арендующих помещения):
- Внимательно читайте договор. Обращайте внимание на формулировки о включении или невключении платы за землю в арендную плату. Если в договоре сказано, что «арендная плата не включает плату за пользование земельным участком», но размер такой платы не установлен, вы имеете право не платить отдельно — до тех пор, пока сторонами не будет согласован соответствующий размер.
- Не подписывайте дополнительные соглашения задним числом. Арендодатели часто пытаются «восстановить справедливость» и потребовать доплату за прошлые периоды, ссылаясь на то, что «вы же пользовались землёй». Без письменного согласования размера платы такие требования незаконны.
- При получении досудебной претензии о взыскании неосновательного обогащения отвечайте письменно, ссылаясь на отсутствие согласованного размера платы и позицию Верховного Суда РФ.
- Заявляйте о пропуске срока исковой давности. Если арендодатель требует плату за землю за прошлые годы, обязательно заявите о применении срока исковой давности — в этом случае с вас не смогут взыскать платежи за период, превышающий три года до момента обращения в суд.
Пошаговая инструкция: как оформить договор аренды помещения с учётом платы за землю
Шаг 1. Определите, кто является собственником земельного участка. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, порядок определения платы может регулироваться специальными нормами (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).
Шаг 2. При составлении договора аренды помещения выберите один из вариантов формулировки.
Шаг 3. Если арендуется только часть здания (помещение), а не всё здание, определите принцип расчёта площади земельного участка, приходящейся на помещение (обычно пропорционально площади помещения в общей площади здания).
Шаг 4. Подпишите договор. Рекомендуется согласовать все условия до подписания, чтобы избежать последующих претензий о неосновательном обогащении.
Бесплатная консультация юриста
Заключение
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2026 по делу № А41-22170/2025, а также определения Верховного Суда РФ от 24.06.2025 № 307-ЭС25-1444 и от 07.05.2024 № 309-ЭС23-24361 сформировали единую судебную практику по вопросу взыскания платы за земельный участок при аренде помещений.
Общее правило, установленное статьёй 654 ГК РФ и подтверждённое Верховным Судом, таково: арендная плата за здание или помещение включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Это правило действует по умолчанию. Если арендодатель хочет получать плату за землю отдельно, он обязан прямо указать это в договоре и, самое главное, согласовать с арендатором конкретный размер такой платы либо порядок её определения.
Отсутствие согласованного размера платы за землю, даже при наличии в договоре фразы «плата за землю не входит в арендную плату», делает невозможным взыскание неосновательного обогащения. Арендатор в таком случае не обязан платить за землю дополнительно.
Кроме того, если арендодатель требует оплату за весь земельный участок, на котором расположено здание, он должен доказать, что арендатор фактически использует большую площадь, чем необходимо для эксплуатации арендованного помещения. Без таких доказательств требования о взыскании платы за землю (в том числе в виде неосновательного обогащения) удовлетворению не подлежат.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Для арендодателей: не полагайтесь на общие фразы в договоре. Чтобы избежать споров, чётко прописывайте условия о плате за землю с указанием конкретного размера или порядка его определения. Лучший способ — заключить отдельный договор аренды земельного участка. Если вы столкнулись с ситуацией, когда арендатор использует большую площадь, чем необходимо, собирайте доказательства (фото, видео, акты осмотра, заключения специалистов). Без них суд откажет во взыскании.
Для арендаторов: при подписании договора обращайте внимание на формулировки о плате за землю. Если размер такой платы не согласован, вы имеете право не платить. При получении претензии о взыскании неосновательного обогащения ссылайтесь на определение Верховного Суда РФ № 307-ЭС25-1444 и постановление АС Московского округа по делу № А41-22170/2025. Также заявляйте о пропуске срока исковой давности — это поможет списать требования за период свыше трёх лет.
Для юристов и кадровиков: при составлении договоров аренды помещений необходимо чётко разграничивать плату за само помещение и плату за земельный участок под ним. Отсутствие согласованного размера платы за землю делает невозможным её взыскание даже при наличии в договоре условия о её невключении в арендную плату. Эта правовая позиция подтверждена судебной практикой 2025–2026 годов.
Главный вывод: арендная плата за помещение по умолчанию включает плату за землю. Если вы хотите платить за землю отдельно — оформляйте это письменно с указанием конкретной суммы. Иначе суд не поддержит требования ни арендодателя, ни арендатора.