Ещё несколько лет назад покупка однокомнатной квартиры в Москве считалась почти идеальной инвестицией. Логика была простой: цены на жильё растут, аренда дорожает, квартира «сама себя окупает», а потом её можно выгодно продать. Но к 2026 году ситуация изменилась настолько, что даже многие риелторы начали осторожно говорить: старая схема больше не работает так хорошо, как раньше.
По свежим расчётам рынка недвижимости, средний срок окупаемости однокомнатной квартиры в Москве приблизился к 25 годам. Это один из худших показателей за последние годы.
Почему срок окупаемости так вырос
Причина проста: квартиры дорожают намного быстрее, чем аренда.
В начале мая 2025 года средняя стоимость московской «однушки» на вторичном рынке составляла около 14,5 млн рублей. Через год — уже примерно 17,9 млн рублей. Рост — более чем на 23%.
А вот аренда за это же время почти не изменилась. Средняя ставка выросла лишь с 59,2 тысячи до 60,5 тысячи рублей в месяц — то есть примерно на 2,2%.
Получается странная ситуация:
- покупка квартиры стала намного дороже;
- доход от аренды почти не вырос.
Из-за этого срок возврата вложений резко увеличился. Если раньше условная «однушка» могла окупиться примерно за 20 лет, то теперь речь идёт уже почти о четверти века.
А ведь это ещё без расходов
Самое интересное, что цифра в 24–25 лет — очень оптимистичная. Обычно в подобных расчётах учитывают только:
- цену квартиры;
- ежемесячную аренду.
Но реальный владелец тратит гораздо больше:
- налог на имущество;
- ремонт;
- мебель и технику;
- коммунальные платежи в периоды простоя;
- страховку;
- услуги риелторов;
- замену сантехники, кухни и бытовой техники.
Если учитывать все реальные расходы, доходность становится ещё ниже.
Банковский вклад неожиданно оказался выгоднее
Главный удар по инвестиционной привлекательности квартир нанесла высокая ставка по депозитам.
Доходность аренды московских «однушек» сейчас оценивают примерно в 4–4,1% годовых. А максимальные ставки по банковским вкладам в крупнейших банках в 2026 году доходили примерно до 13% годовых.
То есть деньги на депозите сейчас могут приносить в три раза больше, чем сдача квартиры.
И это без:
- проблем с арендаторами;
- риска затоплений;
- ремонта после жильцов;
- месяцев простоя;
- нервов и поездок на квартиру.
Раньше недвижимость выигрывала за счёт постоянного роста цен. Но теперь многие начинают сомневаться: а смогут ли квартиры дорожать такими темпами дальше?
Почему квартиры всё равно покупают
Несмотря на низкую доходность, спрос на жильё в Москве не исчез. Причина — в российской психологии инвестиций.
Для огромного количества людей квартира остаётся самым понятным и надёжным активом. Многие по-прежнему считают:
- «бетон надёжнее банка»;
- недвижимость не обесценится;
- квартиру всегда можно продать или оставить детям.
Кроме того, часть покупателей надеется заработать не на аренде, а на будущем росте цен. Особенно после того, как рынок подогрели льготные ипотеки прошлых лет.
Но проблема в том, что рынок уже выглядит перегретым даже для некоторых чиновников и аналитиков.
Почему эксперты всё чаще говорят о перегреве
Весной 2026 года директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов публично признался, что цены на жильё выглядят слишком высокими. По его словам, когда смотришь на стоимость квартир, становится непонятно, кто вообще может позволить себе такую покупку.
И действительно:
- зарплаты растут намного медленнее цен на квартиры;
- ипотека остаётся дорогой;
- аренда уже не покрывает стоимость покупки так, как раньше.
Получается парадокс: жильё становится всё менее выгодным как инвестиция, но всё равно продолжает дорожать.
Что будет дальше
Сейчас рынок оказался в необычной ситуации. Квартира в Москве всё ещё воспринимается как символ надёжности, но как источник пассивного дохода она уже проигрывает многим другим вариантам.
Если ставки по депозитам останутся высокими, а цены на жильё продолжат расти быстрее аренды, срок окупаемости может стать ещё больше.
А это означает очень неприятную вещь для инвесторов: московская «однушка» постепенно превращается не в способ заработать, а просто в очень дорогой способ сохранить деньги.