Поздний вечер, разбираю итоги аукционов и просто улыбаюсь. На торгах за жилую недвижку люди иногда напрочь отключают мозг. Разогнать прайс на 100% - это надо сильно постараться. Явно бились не инвесторы, а те, кто берет квартиру чисто «для себя», вцепившись в лот мертвой хваткой на одних эмоциях.
Смотрим расклад. Мещанский, Печатников. Тихий исторический центр, в шаге Цветной бульвар и Трубная, топовые рестики на Рождественке - плюшки района можно перечислять долго. Сам дом - кирпич 1917 года, но перекрытия ЖБ, что для старого фонда реальный джекпот. Метраж 40 квадратов, но исходник крутой. Стены толстенные, потолки высоченные, на подоконник можно спокойно приземлить пятую точку с ноутбуком.
Стартовали с 24.3 млн. Отличная точка входа. Но дальше у публики включается лютое FOMO. Торги шли без остановки 5 часов.
Итог - лот забирают за 46.5 млн.
Да, ликвид в центре - бессмертный актив. За него всегда будут рубиться те, кому нужно срочно запарковать котлету. Но давайте просто включим голову.
Если вложить в ремонт еще несколько миллионов и сделать конфетку, то какова будет доходность здесь?
Вы же понимаете, что ламинат на пол не положишь здесь и кухоньку из Леруа не закажешь. Целевая аудитория таких локаций просто не схавает дешевку, тут нужен премиум. А теперь просто факт, показывающий всю абсурдность переплаты: в этом же самом доме 30 метров с уже готовым, хорошим ремонтом пытались продать за 35 млн. И очереди из покупателей там не наблюдалось.
Запомните базу: далеко не каждый лот в центре принесет деньги. Умение вовремя спрыгнуть с торгов, когда математика перестает биться - это вообще главный навык. Эмоции в инвесте обходятся слишком дорого.
Глядя на этот аукционный цирк, лишний раз убеждаюсь, почему сейчас интереснее смотреть в другой сектор. На коммерции часто бывают действительно стоящие лоты, где нет такого дикого перегрева от случайных пассажиров. Там работают холодные цифры и эксель. Но коммерцию, опять-таки, нужно уметь ювелирно выбирать по ликвидности.
Трафик, посадка, окупаемость - если умеешь это читать, ты забираешь актив с твердой доходностью, пока остальные переплачивают икс два за убитые голые стены.
