В 2026 году вся Самарская область проходит государственную кадастровую оценку земельных участков. Это затронет каждый учтённый в ЕГРН участок — от 6 соток в СНТ под Самарой до промышленных земель в области. Новая кадастровая стоимость начнёт действовать с 1 января 2027 года и почти всегда оказывается выше предыдущей. А это значит автоматический рост земельного налога, арендной платы и выкупной цены.
Хорошая новость: у вас есть время проверить и при необходимости оспорить стоимость законным способом.
Почему кадастровая стоимость может оказывается выше рыночной?
Государственная кадастровая оценка — это массовый (групповой) метод оценки. В отличие от индивидуальной рыночной оценки, когда оценщик выезжает на объект, учитывает все детали и сравнивает с реальными продажами, государство работает с огромным массивом данных по всему региону.
В Самарской области в 2026 году применяют единую федеральную методику. Все участки разбивают на группы по виду разрешённого использования, категории земель, району и общим характеристикам. Расчёт идёт по удельным показателям (рублей за м²), которые применяются ко всей группе.
Какие индивидуальные особенности вашего участка часто не учитываются?
- Участок зарос бурьяном, заболочен или имеет овраги — а в группе он считается «средним».
- Есть обременения: сервитут под ЛЭП, охранная зона газопровода или водоохранная зона (особенно актуально в приволжских районах).
- Проблемы с подъездом: только грунтовка, которая весной превращается в грязь (часто в отдалённых СНТ Самарского, Волжского или Кинельского районов).
- Неудобное точное местоположение: низина, рядом с шумной трассой (например, возле М-5), промышленной зоной или бывшей свалкой.
- Особенности рельефа, почвы или соседей: участок под ИЖС, но вокруг пустые дома или малоплодородная земля.
В результате один и тот же коэффициент применяется и к «идеальному» участку у асфальта с коммуникациями, и к проблемному в глубине массива. Такие расхождения — не редкость, потому что массовая оценка не может учесть тысячи индивидуальных нюансов на 1,3+ млн участков области.
К чему это приведёт лично вас
Увеличение земельного налога (для физлиц и ИП).
Рост арендной платы за муниципальную землю.
Более высокая выкупная цена при оформлении в собственность.
Повышенный НДФЛ при продаже недвижимости.
Как уже сейчас проверить новую кадастровую стоимость вашего участка
- Откройте Портал ПД Национальная система пространственных данных на https://nspd.gov.ru.
- Введите кадастровый номер или адрес.
- Посмотрите текущую стоимость и дату определения.
- Дополнительно:
- Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ.
- Проверьте на сайте ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» — cko63.ru.
Совет: проверьте прямо сейчас — пока идёт оценка, будет время подготовиться.
Реальный кейс «СВЗК»: снижение кадастровой стоимости на 75%
К нам обратилась Компания, в собственности которой находился земельный участок в Самарской области с категорией земли населённых пунктов и видом разрешённого использования — для эксплуатации объекта незавершённого строительством здания (торгово-офисный центр). Кадастровая стоимость участка существенно превышала рыночную. Специалисты «СВЗК» провели независимую оценку и представляли интересы компании в суде.
В результате судебного оспаривания кадастровую стоимость удалось снизить на 75%. Это позволило существенно уменьшить земельный налог.
Пошаговая инструкция: как оспорить кадастровую стоимость в 2026–2027 году
С 1 января 2026 года действует упрощённый порядок (ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Шаг 1. Закажите независимую оценку рыночной стоимости у оценщика — члена СРО.
Шаг 2. Подайте заявление в ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» (cko63.ru) об установлении кадастровой стоимости равной рыночной + приложите отчёт.
Шаг 3. Дождитесь решения.
Шаг 4. При отказе — в суд (юрист подготовит иск и представит ваши интересы в суде). Заявление подаётся после внесения новой стоимости в ЕГРН, но в установленные сроки.
Что нужно сделать прямо сейчас (чек-лист)
- Проверьте кадастровый номер и стоимость участка.
- Оцените возможный рост расходов.
- Получите консультацию у специалистов по кадастровой оценке в Самарской области.
При необходимости — закажите отчёт о рыночной стоимости заранее.
Кому стоит особенно озаботиться
- Собственникам земельных участков.
- Владельцам коммерческой и сельскохозяйственной земли.
- Тем, кто платит аренду за муниципальные участки.
- Планирующим продажу или выкуп в 2027–2028 годах.
Эксперты СВЗК более 20 лет помогают собственникам в Самарской области проверять и успешно оспаривать кадастровую стоимость. Мы знаем местные особенности каждого района, работаем с проверенными оценщиками.
Статья подготовлена экспертами СВЗК на основе официальной информации ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» и действующего законодательства по состоянию на май 2026 года.
