Российский рынок ипотечного кредитования столкнулся с прогнозируемым, но от этого не менее чувствительным шоком. Массовая выдача кредитов по программам с государственной поддержкой фактически остановлена после того, как банки выбрали выделенные лимиты. Как говорится в данных аналитического центра «ДОМ.PФ», масштаб падения выдач оказался драматическим: за первые три недели апреля относительно аналогичного периода марта текущего года выдача «Льготной ипотеки» сократилась на 70% в количественном выражении.
Статистика демонстрирует не просто снижение, а практически полную заморозку некогда флагманского продукта. За указанный период было оформлено лишь 3200 кредитов на 18 миллиардов рублей. Для сравнения, в марте, когда программа еще действовала в привычном режиме, банки выдали 15,6 тысячи кредитов на 84 миллиарда рублей. Эта разница отчетливо маркирует переход рынка от стимулирующей модели к работе в условиях жестких бюджетных ограничений.
«Семейная» под давлением, IT-ипотека в стагнации
Детальный анализ показывает, что кризис доступности неравномерно распределился по различным госпрограммам. Наиболее устойчивой долгое время оставалась «Семейная ипотека» – ключевой инструмент поддержки спроса на новостройки. Однако и здесь ресурсы иссякли. В апреле выдача по «Семейной ипотеке» упала на 44% в штуках по сравнению с мартом. В абсолютных цифрах это 13,2 тысячи кредитов на 78 миллиардов рублей.
Хотя динамика выглядит менее катастрофичной, чем в сегменте «Льготной ипотеки» (под 8%), участники рынка фиксируют нарастающий паралич. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, целый ряд крупных банков был вынужден приостановить запись на сделки или ввести скрытые ограничения по «Семейной ипотеке» из-за того, что оператор программы – «ДОМ.PФ» – задерживал перераспределение неиспользованных остатков. Без своевременного увеличения лимитов со стороны Правительства выдача могла остановиться полностью, что и подтвердилось апрельской статистикой.
Наименее значимым по объемам, но важным для высокотехнологичного сектора инструментом остается «IT-ипотека». Здесь падение оказалось глубочайшим. В апреле банки предоставили айтишникам всего 100 кредитов на 0,7 миллиарда рублей – это обвал более чем на 90% к показателям месячной давности. По сути, программа существует лишь номинально, и рынок ждет от властей четкого сигнала о ее будущем после истечения текущего срока действия летом 2026 года.
Вероятный сценарий и дефицит ликвидности
Резкое сжатие рынка происходит на фоне хронического недофинансирования. Из-за высокой ключевой ставки Центробанка субсидирование льготных программ требует колоссальных затрат из бюджета. В конце 2025 года правительство распределило дополнительные лимиты, но, как показала практика апреля, их хватило лишь на первый квартал. По информации «Ведомостей», ряд девелоперов уже выразил обеспокоенность тем, что при сохранении текущей динамики восстановить темпы продаж в новостройках без запуска новых механизмов субсидирования будет практически невозможно.
Единственной категорией, показавшей положительную динамику на контрасте, стала «Дальневосточная и арктическая ипотека». Благодаря адресному характеру и меньшему числу участников здесь фиксируется рост почти на четверть. В апреле выдано 5900 кредитов на 35 миллиардов рублей. Этот рост, однако, не способен компенсировать падение объемов в Центральной России, на которую приходится основной массив ввода жилья.
Ставка на рыночные механизмы и заградительный процент
Пока государственные каналы финансирования заблокированы, застройщики и банки вынужденно возвращаются к рыночным инструментам. Рост выдач зафиксирован только в сегменте стандартной ипотеки без господдержки, где ставки сейчас находятся на заградительном уровне. В апреле объем рыночных выдач вырос на 20% к марту, достигнув 153 миллиардов рублей.
Эксперты связывают этот парадоксальный рост с несколькими факторами. Во-первых, это сделки с новостройками, где от застройщика можно получить временное субсидирование ставки (траншевая ипотека). Во-вторых, часть клиентов, опасаясь дальнейшего роста цен и ужесточения условий, форсируют покупку на вторичном рынке за наличные с частичным привлечением кредита, надеясь на скорое рефинансирование. Как отметил в комментарии «Коммерсанту» руководитель аналитического центра «ДОМ.PФ» Михаил Гольдберг: «Мы видим структурную перестройку спроса. В отсутствие массовой дешевой ипотеки рынок ищет дно, но о восстановлении до уровней рекордного 2023 года речи уже не идет».
Адаптация вместо стимулирования
Исчерпание лимитов поставило рынок перед фактом: эпоха дешевых денег в новостройках завершена. Даже если правительство найдет резервы для дополнительного финансирования программ, условия, вероятно, будут ужесточаться. Период, когда можно было взять кредит под 6-8% годовых, уступает место реальности, где рыночная ставка превышает 20%. Текущая ситуация в апреле является наглядной моделью работы рынка без «костылей» господдержки: продажи падают, застройщики замораживают новые проекты, а покупательская активность концентрируется в узких нишах вроде Дальнего Востока или супердорогого элитного жилья, покупаемого без кредитов. Ближайшие решения Минфина и «ДОМ.PФ» по лимитам определят, сможет ли отрасль избежать полномасштабного кризиса неплатежей в строительном секторе.