Поехали: маршрут построен!
В прошлой статье я рассказывал, как вообще пришел к идее собственного девелоперского проекта. А теперь — о том, как понять, куда вообще двигаться, с чего начинать девелопмент и как устроен запуск жилого комплекса в Москве.
Потому что девелопмент недвижимости совсем не похож на историю «нашел участок и построил дом». Это огромное количество процессов, которые должны работать одновременно и не развалиться по дороге. Особенно если речь идет про строительство жилого комплекса бизнес-класса или создание собственного девелоперского проекта с нуля.
Подготовка к старту
Одним из первых документов проекта стала дорожная карта девелоперского проекта. По сути, это был большой план всех этапов до получения РНС — разрешения на строительство.
Сначала шел подготовительный этап. Нужно было найти земельный участок под строительство, собрать ядро будущего девелоперского бизнеса, встроить в него уже существующий проектный опыт и параллельно самому разобраться в совершенно новых процессах.
Например:
- разработка финансовой модели жилого комплекса
- создание продуктовой концепции проекта
- маркетинг недвижимости
- продвижение девелоперского проекта
- коммуникация бренда
Именно поэтому, кстати, вы сейчас читаете этот блог 😄
Параллельно шла работа с брокерами по недвижимости, банками, архитекторами, генподрядчиками и другими участниками строительного рынка.
Отдельной задачей стало структурирование сделки по покупке участка под строительство в Москве… Но это будет отдельный разговор.
Маршрут перестроен…
Дальше начинался основной этап запуска проекта.
Выбор коммуникационного агентства, формирование стартовой команды, разработка концепции жилого комплекса, архитектурное проектирование, инженерные изыскания, экспертиза проекта, подключение к инженерным сетям…
И тут я наконец почувствовал себя немного увереннее 😄
Проектирование жилых комплексов — это как раз моя территория. После бесконечных переговоров и финансовых моделей вернуться в архитектуру было почти отдыхом.
Но довольно быстро выяснилось, что один из самых сложных этапов девелопмента — совсем не стройка, а архитектурная концепция. Она же — сверхидея и ядро проекта.
Красиво и удобно? Этого мало!
Сейчас в Москве невозможно просто нарисовать красивый дом и согласовать проект.
У руководства столицы есть очень амбициозная идея, согласно которой Москва должна стать лучшим городом мира. Поэтому каждый новый жилой комплекс обязан иметь собственную концепцию, архитектурный стиль и характер. А просто «хороший ЖК для жизни» уже никому не интересен. Нужно удивлять.
При этом согласование архитектурной концепции может длиться очень долго. И имя архитектора или архитектурного бюро в какой-то момент начинает помогать проекту не меньше, чем сама архитектура. Но самое главное — все равно не это.
ДНК проекта? Что это?
Самые трудные вопросы начались на этапе разработки ядра проекта. И я долго думал не про квадратные метры и экономику проекта, а про более концептуальные вещи.
Что мне самому нравится?
Какие архитектурные проекты меня вдохновляют?
Какие идеи, стили и города мне близки?
И на такие вопросы оказалось неожиданно трудно отвечать.
В какой-то момент я начал собирать большую графическую карту: архитекторы, проекты, идеи, визуальные приемы, городские концепции, современные архитектурные стили.
Потому что нужна была идея, которая действительно выстрелит. А конкуренция среди девелоперов Москвы — очень высокая.
Причем тут Петербург?
И почти во всех ответах я неожиданно приходил к Петербургу: к его архитектуре, атмосфере, загадкам и деталям.
Меня всегда цепляла эта смесь строгости, мистицизма и интеллигентности. Именно то, за что многие любят архитектуру Санкт-Петербурга.
И в какой-то момент возникла идея: а что, если попробовать создать в Москве дом в петербургском стиле?
И в чем проблема?
А проблема в том, что узнаваемый «питерский стиль» определенно существует. Но при этом никто толком не может объяснить, что это вообще такое.
Так появилась идея разработать петербургский стиль уже как полноценную архитектурную концепцию. Точнее — «новый питерский стиль».
Чувствуете масштаб? Потому что одно дело — сделать интересный архитектурный проект в Москве.
А вот придумать новый архитектурный стиль — это уже сверхзадача. В самый раз для сверхидеи.
Оставался только один вопрос: как именно это сделать?