ФНС насчитала свыше 1,3 тыс. владельцев пяти и более квартир и 12 тыс. собственников «без дохода»
«Тем, у которых больше двух квартир, уже начали приходить извещения. Налоговая просит владельца разъяснить, как используется жилье и каков источник ежемесячных переводов», — описывают риелторы события последнего месяца на рынке аренды. Учитывая, что бюджет РТ – 2026 все сильнее зависит от налогов на доходы граждан, налоговики начинают пристальнее приглядываться к потенциальным источникам и берутся за арендные квартиры: потенциально в арендном бизнесе можно собрать на 300 млн рублей больше. Подключают все: ИИ анализирует объявления о сдаче и ЕГРН, в квартиры стучатся участковые, проверяя жалобы соседей и УК. Подробности и реакция участников рынка — в материале «БИЗНЕС Online».
Владельцы арендных квартир в Татарстане не доплачивают 300 млн рублей налогов
Как стало известно «БИЗНЕС Online», налоговики взялись за арендный рынок жилья, контроль над прозрачностью в этой сфере усиливается. Причины очевидны — бюджет РТ на 2026 год сильнее зависит от налогов на доходы граждан: поступления прогнозируются на 35,2 млрд рублей больше, чем в 2025-м. А арендный рынок обладает неплохим потенциалом налогооблагаемой базы.
В Татарстане за 2024 год (данных за 2025-й пока нет) 7,5 тыс. граждан подали декларации о доходах от сдачи имущества в аренду. Бюджет получил в виде налогов 168,4 млн рублей. По результатам подачи деклараций за 2025 год ожидается, что сумма будет значительно выше. Сдачей жилья в аренду заняты 9,7 тыс. самозанятых и почти 5 тыс. индивидуальных предпринимателей.
Но только в Казани на одном из сайтов можно найти более 20 тыс. объявлений о сдаче жилья в аренду, по республике их еще больше. И в целом, как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», в результате уклонения от налогообложения в сфере аренды жилья бюджет ежегодно теряет примерно 300 млн рублей.
Так что налоговики продолжают выявлять серые схемы, активно используя ИИ. Алгоритмы влезают в данные Avito, «Циана» и других агрегаторов объявлений, адреса сопоставляются с данными реестров недвижимости (ЕГРН), выявляются владельцы. По жалобам от соседей или управляющих компаний участковые оперуполномоченные проводят поквартирные обходы, проверяя подозрения в сдаче квартир. Полиция вправе составить акт нахождения в квартире людей, которые в ней не прописаны и не являются собственниками, опросить соседей и взять объяснения, а дальше уже дело техники.
Уже сейчас в случае налоговой проверки банк по запросу налоговой выдаст данные о движении средств по счетам без указания конкретных отправителей и получателей. Это позволяет анализировать регулярные переводы с карты на карту (а именно так чаще всего платят аренду), и ФНС запросит пояснения о характере таких переводов и может потребовать уточнить декларацию о доходах. По результатам проверок по обращениям граждан в 2025 году заполнили декларации 60% владельцев квартир, с начала 2026-го более 100 владельцев подали декларации — они заплатят налог со штрафами и пенями. Добавим, что налоговая может предъявить счет за три года (таков срок исковой давности).
Правительство расширяет полномочия ФНС
Действия ФНС становятся все более активными, и ведомство вскоре может получить еще более широкие возможности для контроля доходов населения.
30 марта правительство РФ внесло в Госдуму закон, который расширяет полномочия налоговой инспекции. Если его примут, то ФНС будет получать от Банка России данные о счетах физлиц, в том числе и контролировать переводы на банковские карты. ЦБ будет предоставлять налоговым органам информацию о счетах граждан, которых можно заподозрить в получении доходов от незаконной предпринимательской деятельности. А ФНС сможет запрашивать у банков детальные выписки по счетам за рамками проведения проверок. Автоматический обмен информацией между ФНС и ЦБ планируется расширить на счета физлиц, доходы которых превышают 2,4 млн рублей в год. Оборот в 2,4 млн можно иметь, сдавая в Казани примерно пять квартир по средней цене в долгосрочную аренду.
Как показывает мониторинг, только в Казани свыше 1,3 тыс. граждан имеют в собственности пять и более квартир. Кроме того, около 12 тыс. жителей Татарстана, имея в собственности несколько объектов недвижимости, официальный доход не показывают. Есть также сотни самозанятых, к которым остаются вопросы. Вся эта аудитория — потенциальные арендодатели, которые попадут под пристальный контроль ФНС.
«Интерес налоговиков был предсказуем»
Крупные игроки с большой базой собственников ощущают внимание налоговиков на себе, рассказали участники рынка «БИЗНЕС Online».
«По моим наблюдениям, примерно месяц назад собственникам, у которых больше двух квартир, начали приходить извещения. Налоговая просит разъяснить, как используются квартиры и какое происхождение у регулярного ежемесячного дохода в случае, если арендатор направляет оплату на карту», — замечает руководитель отдела аренды компании «Этажи-Казань» Диана Каримова.
К реальным последствиям для собственников такие проверки приводят не всегда, указывает другой собеседник издания. Чтобы отвести от себя подозрения налоговой, владельцы арендных квартир иногда указывают, живет там близкий друг или родственник. А переводы на карту — это не оплата аренды, а «символическая благодарность» за предоставление своего жилья для временного пользования. В общем, доказать коммерческую выгоду довольно сложно, если у тебя, конечно, мало такой недвижимости.
Интерес к арендодателям вполне закономерен, убеждены эксперты. Помимо того что до 80% рынка находится в тени, влияет на это и серьезный рост предложения. «В 2023–2024 годах, как вы помните, в недвижимость серьезно инвестировали. Это было также время расцвета флиппинга, когда квартиры покупали, делали быстрый ремонт и перепродавали по повышенной стоимости. Часто такие готовые квартиры покупали как раз те, кто собирался сдавать их в аренду, — рассуждает Каримова. — Объективно объем рынка сейчас совершенно другой. Это определенно привлекло внимание государства».
«Интерес налоговиков был предсказуем, — считает операционный директор АН „Альтера“ Ильмира Садыкова. — Государство же снег на голову никогда не кидает. Оно сначала предупреждает, потом напоминает и уже в последнюю очередь предпринимает какие-то действия». То, что платить налоги строго обязательно с любого вида дохода, было известно всегда. Но в последнее время у ФНС появились мощные инструменты, которые автоматически сопоставляют миллионы операций, объявлений об аренде и даже жалобы соседей. Поэтому скрывать доход от сдачи квартиры с каждым годом становилось все сложнее. Особенно в случае, если вам ежемесячно на карту капает одна и та же сумма. Алгоритмы подсвечивают такие операции как подозрительные, а следом ждите извещения».
Налоговая культура в аренде очень низкая, поэтому всегда приходится разъяснять, зачем и как платить налоги. Бывает и такое, что собственник не знает, что должен что-то государству.
Константин Зайцев руководитель отдела аренды АН «Альтера»
Новые правила игры в агентствах понимали. Поэтому заранее готовили своих собственников к тому, что сдача квартир станет более прозрачной. «Со своей стороны всегда предупреждали, чем чревато уклонение, — рассказывает Садыкова. — Даже в случае, если арендодатель забирает у жильца оплату наличными, доходы рано или поздно станут видны ФНС: например, когда он пойдет покупать себе машину или еще одну квартиру».
Но разъяснения от частного специалиста по недвижимости услышать все-таки можно редко, считает Каримова. Один из примеров ее практики: риелтор заверял собственника в том, что в случае, если договор аренды заключается на 11 месяцев и меньше, платить налог не нужно. Ведь долгосрочный договор на 12 и более месяцев надо регистрировать в Росреестре, а краткосрочный — необязательно. И логика простая: раз ничего официально не зарегистрировано — налог не требуется. Хотя это не так, подчеркивает собеседник «БИЗНЕС Online»: доход образуется в любом случае.
В общем, не стоит дожидаться «письма счастья» из налоговой — проще или подать декларацию 3-НДФЛ для физлиц, или стать самозанятым и платить через «Мой налог», отмечают в пресс-службе УФНС по РТ. А если сдача жилья в аренду является постоянным источником значительного дохода — лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать режим налогообложения.