Долевая собственность остается одной из самых сложных тем жилищного права. При этом главные правила можно объяснить простыми словами.
Чаще всего доля в квартире возникает по трем причинам. Первая — приватизация, когда жилье оформляли на нескольких человек. Вторая — наследование, когда квартира переходит сразу к нескольким наследникам. Третья — раздел после развода, когда бывшие супруги делят совместную недвижимость.
Доля не равна праву на отдельную комнату. Доля — это часть права собственности на всю квартиру, например одна вторая или одна четвертая. Поэтому покупка доли не дает автоматического права на конкретные квадратные метры. Новый совладелец получает право пользоваться всем жильем вместе с другими собственниками. Часто это становится причиной конфликтов.
Если собственник хочет продать свою долю, он сначала должен предложить ее другим совладельцам. Этот порядок закреплен в законе и называют преимущественным правом покупки. Предложение должно быть в письменной форме с указанием цены и условий. Сообщения в мессенджерах или устные договоренности не считаются надежным подтверждением. Чаще всего уведомление направляют через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении через Почту России.
После получения уведомления у совладельцев есть 30 дней на принятие решения. Отсчет срока начинается только если уведомление реально дошло до всех собственников. Если кто-то согласен купить долю в указанные сроки, продавец обязан заключить сделку с ним на тех же условиях. Нельзя продать долю третьему лицу дешевле без нового уведомления — при изменении цены процедуру нужно повторить.
Если все собственники отказались в письменной форме до истечения срока, продавец может сразу оформить сделку с посторонним покупателем. Продажа доли в праве на квартиру требует нотариального удостоверения. Без участия нотариуса Росреестр не зарегистрирует переход права.
Нотариус проверяет документы и соблюдение процедуры уведомления, что снижает риск оспаривания сделки в суде. Исключение действует, когда все собственники одновременно продают свои доли в одной сделке и все они дееспособны и взрослые. На практике такие сделки редки.
Если совладельцу пришло уведомление о продаже чужой доли, у него есть месяц на решение. Он может купить долю или отказаться. Это защита от появления постороннего собственника. При намерении купить нужно в срок письменно сообщить об этом продавцу. После этого право сделки переходит к тому, кто воспользовался преимущественным правом.
Иногда собственник узнает о продаже уже после сделки и не получал уведомления. В этой ситуации закон дает три месяца с момента, когда стало известно о нарушении, чтобы обратиться в суд. Суд может перевести права покупателя на того совладельца, которого лишили очередности.
Покупка доли требует особой осторожности. Сделки с долями часто проверяют внимательнее. Надо убедиться, что все совладельцы были уведомлены и соблюдены сроки. Важно, чтобы сделка была удостоверена нотариально. Отсутствие подтверждающих документов должно вызвать сомнения.
В июне вводятся новые правила для тех, у кого квартира с ванной Юристы предупреждают о схемах обхода правил. Иногда предлагают оформить дарение, а деньги передать неофициально. Формально преимущественное право на дарение не действует. Но если суд установит, что это прикрытие продажи, сделку могут признать недействительной.
Часто случаются конфликты в семье. Пожилых людей могут уговаривать отказаться от доли или подписать документы без объяснений. Специалисты советуют перед любыми действиями получить независимую консультацию нотариуса или юриста. Нотариус обязан убедиться в понимании сделки и добровольности решения. При сомнениях удостоверение не проводят, пишет pnz.ru.
Не стоит забывать о мошенниках. Злоумышленники покупают небольшие доли и создают неудобства, чтобы вытеснить других собственников и купить их дешево. Любые предложения с давлением, спешкой и обещаниями быстрой выгоды нужно проверять особенно тщательно.