Когда новая квартира уже выбрана, собственник часто оказывается в слабой позиции: нужно быстро продать старое жилье, а значит — соглашаться на торг. Но сделку можно выстроить так, чтобы не принимать решение под давлением сроков.
Для многих семей старая квартира является главным ресурсом для покупки нового жилья. Обычно к решению о переезде приходят не из-за абстрактного желания жить в новостройке, а потому что существующая недвижимость перестала соответствовать требованиям комфортной жизни: стало тесно, не хватает парковки, планировка неудобная, дом требует ремонта, изменилась логистика ежедневных маршрутов.
Новостройка, как правило, позволяет решить все эти вопросы сразу. Покупатель выбирает не только площадь и количество комнат, но и будущий сценарий проживания: где оставить машину, где хранить сезонные вещи, куда вести ребенка, какие сервисы есть рядом и сколько времени займет дорога на работу у взрослых и на учебу у детей.
Что происходит на рынке «вторички»
Средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга — около 178 тыс. руб., а средняя цена квадратного метра на вторичном рынке за год выросла на 11% и сейчас составляет около 141 тыс. руб.
При этом выбор на вторичном рынке сокращается. По данным аналитиков, по итогам I квартала объем предложений в Екатеринбурге снизился на 4,6%, до 1782 объектов. В годовом выражении рынок сжался почти на треть: число доступных лотов уменьшилось более чем на тысячу. Для собственника это важный фактор: готовое жилье остается востребованным, а дефицит предложения поддерживает позиции продавца.
То есть вторичная недвижимость не теряет значения для собственника: ее продажа может перекрыть значительную часть бюджета на покупку нового жилья. Но размер необходимой доплаты напрямую зависит от того, по какой цене удастся реализовать имеющиеся квадратные метры.
На этом этапе возникает еще одна сложность. Если сначала продать старую квартиру, а потом искать новостройку, нужная планировка может быть уже забронирована, или же подходящей цены не найдется. Если же поторопиться с продажей ради выбранного варианта, есть риск согласиться на лишний дисконт.
Поэтому переезд из вторичного жилья в новостройку — это не две отдельные задачи, а одна. Собственнику важно сохранить цену старого жилья и одновременно закрепить за собой подходящую квартиру в новом доме.
Что такое трейд-ин от застройщика «Группа ЛСР»
Один из инструментов, который закрывает разрыв между продажей старой квартиры и покупкой новой — программа «Мгновенный трейд-ин» от «Группы ЛСР». Она рассчитана на тех, кто хочет купить квартиру в новостройке и планирует использовать для сделки деньги от продажи своего жилья.
Механика такая:
- покупатель выбирает квартиру в одном из строящихся домов ЛСР в ЖК «Меридиан», «Азина, 16», «Зеленый остров» или «Малахит»;
- заключает договор долевого участия;
- вносит первоначальный взнос в размере не менее 10% стоимости квартиры (деньги кладутся на счет эскроу);
- в течение четырех месяцев продает свою старую квартиру — именно на этот срок цена выбранной квартиры для него фиксируется. Если уложиться в четыре месяца не получится, сделку можно расторгнуть, внесенные средства при этом будут возвращены несостоявшемуся покупателю в полном объеме.
Новый вариант уже закреплен за человеком, стоимость квартиры не меняется. Это снижает давление сроков: продавцу не нужно резко уступать в цене только потому, что понравившаяся квартира в новостройке может уйти.
Еще один немаловажный фактор: застройщик не ограничивает собственника в выборе агентства недвижимости, которое будет продавать имеющуюся квартиру. Это может быть как знакомый риелтор, так и компания, которая несколько лет работает на рынке — выбор только за продавцом. Ценовую политику — а именно, за сколько продавать имеющееся жилье — также определяет собственник. Как и возможность торга.
Кому подойдет трейд-ин от застройщика
Такой формат рассчитан на покупателей, которые хотят переехать в новостройку, но не готовы сначала продавать старую квартиру, а потом срочно искать новый вариант. Он помогает избежать ситуации, когда жилье уже продано, деньги на руках, но подходящей квартиры в нужном доме или по нужной цене больше нет.
При этом сервис не отменяет подготовки к продаже. Квартиру на вторичном рынке все равно нужно оценить реалистично: проверить документы, сравнить похожие предложения, заранее понять возможный торг и не завышать цену только из-за общего спроса на готовое жилье. Если объект переоценен, находится в слабой локации или требует серьезного ремонта, продажа может занять больше времени. И, наоборот, если в квартире сделан хороший ремонт или она расположена в удачной локации, то такой лот быстро будет выкуплен.
Считаем на примере
Его величество математика в таких сделках важна как никогда. Поэтому давайте вместе рассчитаем, сколько потребуется сбережений, чтобы переехать из вторичного жилья в новостройку.
Для наглядности возьмем 2-комнатную квартиру в 9-этажном доме 1986 года на ЖБИ.
Стоимость аналогичных вариантов в этой локации площадью 48 кв. м держится в районе 6 500 000 рублей. Получается, что стоимость квадратного метра — 135 400 рублей.
Квартира в новом доме площадью 57,2 кв. м обойдется в 8 000 000 рублей. Цена за «квадрат» вполне сопоставима со вторичкой: 139 860 рублей.
С учетом увеличения жилой площади практически на 10 кв. м обмен получается вполне обоснованным. Прибавим к этому новый ремонт, красивый подъезд и ухоженную территорию вокруг дома — и причин для переезда становится больше.
Но вернемся к математике. Представим, что мы решились на сделку и бронируем «двушку» в новом доме. Нужно внести 10%, или 800 000 рублей.
После этого мы продаем имеющуюся недвижимость с небольшим торгом в 100 000 рублей. Итого на руках у нас 6 400 000 рублей.
За новую квартиру осталось внести 7 200 000 рублей.
То есть нужно добавить к тому, что удалось выручить от продажи старого жилья, 800 000 рублей.
На эту сумму, кстати, можно взять ипотеку, чтобы получить минимальный ежемесячный платеж.
В итоге получается, что, имея на руках 1,6 млн рублей (800 000 рублей первоначального взноса + добавленные на последнем этапе 800 000 рублей), можно заметно улучшить свои жилищные условия, переехав в новую и более просторную квартиру.