Многие не знают что при продаже квартиры можно законно уменьшить налог — или вообще его не платить. Разбираю как это работает по правилам 2025–2026 года.
Когда налога нет совсем
Если владели квартирой 5 лет и больше — налога нет. Всё просто.
Если владели 3 года — тоже нет налога, но только в определённых случаях: квартира получена в наследство или в подарок от близкого родственника, приватизирована или это ваше единственное жильё.
Новые ставки с 2025 года
Раньше налог был фиксированный — 13%. Теперь появилась прогрессивная шкала:
13% — если доход от продажи до 2,4 млн рублей. 15% — с суммы которая превышает 2,4 млн рублей.
Важно: повышенная ставка применяется не ко всей сумме а только к превышению.
Как уменьшить налог
Налог считается не со всей цены продажи а с дохода. И здесь есть два способа его уменьшить:
Способ 1 — вычесть расходы на покупку. Купили за 4 млн, продали за 6 млн — платите налог только с 2 млн разницы.
Способ 2 — фиксированный вычет 1 млн рублей. Если нет документов о расходах — просто вычитаете миллион из цены продажи.
Выбирайте тот способ который даёт меньший налог.
Купили новую квартиру в том же году?
Тогда можно зачесть имущественный вычет на покупку — до 2 млн рублей. В некоторых случаях налог от продажи полностью перекрывается вычетом на покупку. Итого — ноль рублей налога.
Льгота для семей с детьми
Если в семье двое и более детей — можно продать квартиру без налога даже раньше срока. Условие: в том же году или до 30 апреля следующего купить новую квартиру большей площади. Это реальная льгота которой многие не пользуются просто потому что не знают о ней.
Главное правило
Не занижайте цену в договоре. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости — налог всё равно посчитают от 70% кадастра. Эта схема уже давно не работает.