ЗПИФ АВИУМ: реальный продукт

ЗПИФ АВИУМ: реальный продукт?

📢 Новый инвестиционный продукт в сегменте коллективных инвестиций - это не только пресс-релизы, офлайн-презентации для журналистов и вебинары. Это прежде всего измерение платежеспособного спроса и оценка перспектив продвижения на рынке.

🆕 Свежий пример - на прошлой неделе девелопер Alias Group анонсировал запуск первого на рынке ЗПИФ с гибридной инвестиционной моделью на офис класса А - ЗПИФ АВИУМ.

🏢 Alias Group - холдинг из Краснодара, владеющий разными активами, в том числе девелопером «Неометрия». В Москву компания вышла через партнёрство с Capital Group: в 2024 году была создана совместная структура Capital Alliance, в портфель которой вошли несколько проектов. В январе 2026 партнёрство прекратилось, а проекты разделили: БЦ АВИУМ у МЦК Зорге остался за Alias Group.

📍Объект - две 34-этажные башни класса А общей площадью более 77 тыс. м2 по адресу 3-я Хорошёвская улица, 18/2, в паре минут пешком от ТПУ «Зорге». Планируемая стоимость строительства - ₽30,2 млрд, ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2028 года. В составе объекта 392 нежилых помещения и 300 машино-мест.

💵 Продажи помещений БЦ идут уже чуть больше года - старт продаж состоялся 12 мая 2025 года. За это время продано 70 из 392 нежилых помещений (18%) и 0 из 300 машино-мест. Темп для проекта такого масштаба недостаточно бодрый, особенно с учётом срока передачи объекта инвесторам до 31.12.2028. У застройщика есть очевидный мотив искать альтернативный канал реализации стоков, и ЗПИФ для розничного инвестора как раз закрывает эту задачу. Тем более, что предполагается выводить на рынок продолжение - офисную башню на соседнем участке...

🧩 Базовый актив: в фонд, по заявлению Alias Group, войдут «смежные видовые этажи и машино-места в подземном паркинге». Гибридная модель устроена так. На стадии строительства (девелоперская фаза) фонд приобретает помещения по «оптовой» цене, а после ввода в эксплуатацию начинается рентная фаза: помещения сдаются в долгосрочную аренду, фонд получает стабильный денежный поток. Важная деталь - механизм не предполагает обязательной фиксации прибыли через выход ЗПИФа из актива перед вводом. Для создания ликвидности предполагается вывод паев на Мосбиржу.

🆕 Сам по себе продукт действительно свежий. Все известные мне рентные ЗПИФы на офисы (фонды Parus, СФН, AKTIVO и др.), доступные для массового инвестора, собирались под уже построенные и заполненные арендаторами здания, без девелоперской фазы. Розничному инвестору заходить в ЗПИФ на девелоперской стадии до сих пор предлагали только в проекты жилой недвижимости (в частности через кэптивную MR Group УК AB Capital).

🧐 Однако кое-что намекает на то, что и анонс, офлайн-презентация на прошлой неделе и вебинар на этой - пока лишь прощупывание почвы и тестирование спроса:

🔸 ЗПИФ «АВИУМ» отсутствует в реестре паевых инвестиционных фондов Банка России. Юридически продукта пока просто не существует. Это, впрочем, не исключает версию «полочного» фонда, когда УК имеет «на полке» зарегистрированный ЗПИФ с нейтральным названием, который позже переименуют в «АВИУМ» и наполнят активами.

🔸 Не обозначены чёткие параметры базового актива: какие именно этажи, какая суммарная площадь помещений, какое количество машино-мест войдёт в фонд. То есть размер фонда и пропорции в публичном поле не зафиксированы.

🧭 Возможно, в Alias Group посмотрят на реакцию инвесторов и индустрии, и по её итогам будут принимать решение о регистрации фонда и финальных параметрах. Не исключено, что на уровне теста всё и завершится. Но я этого не утверждаю.

📚 Какие материалы необходимы инвесторам, как определять спрос на инвестиционный продукт без дорогостоящих офлайн-презентаций, как питчить проекты инвесторам - подробно разбираем в программе «НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0». Старт обучения сегодня, в понедельник 1 июня, осталось одно место в группе из 10 человек.