🫧 Слухи про ипотечный пузырь слишком преувеличены.
В основе слухов лежат несколько утверждений:
✔️ На рынке недвижимости произошла ценовая деформация в виде разницы между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке на 80%.
📌 ЦБ РФ любит развлекаться по этой теме, сравнивая теплое и мягкое. В конкретном доме в любом регионе страны разница между квартирой от инвестора и от застройщика составляет 23%-25%, а если сравнивать бараки с бизнес- классом разница достигнет 1000%. Таким образом, добавляя определенные ингредиенты в разных пропорциях, можно получить любую статистику, но к реальности это отношения не имеет.
✔️ Излишняя доступность ипотеки привела к быстрому росту цен, которые кратно опережают доходы. При этом появилась огромная прослойка заемщиков, которые не могут выплачивать кредит.
📌 Последние пару лет динамика доходов опережает рост цены на недвижимость. Более того, рост цен на новостройки ниже официальной инфляции. Доля просроченной ипотеки на новостройки по РФ ниже 0,5%, один кредит из 200 штук. На вторичное жилье просрочка по ипотеке составляет 1,3%, но цены на готовое жилье не завышены, плюс первоначальный взнос в среднем 25%.
✔️ На рынке недвижимости прогрессирует тренд на продажу квартир, купленных в ипотеку.
📌 По итогам 2025 года суммарная стоимость таких квартир приближается к 5 млрд. рублей, при общей ипотечной задолженности 21 трлн. рублей или 0,02%.
✔️ Падение цен на недвижимость приведет к отрицательной капитализации по ипотечным кредитам. Заемщики перестанут платить, и на балансе у банков зависнут десятки тысяч переоцененных квартир.
В моменте у заемщиков уровень просрочки, не связанный с ипотекой, превышает уровень плохих ипотечных кредитов по региону в целом в 11,2 раза, а по ипотечным кредитам под залог новостроек — в 20 раз.
🥸 У нас нет опции «сданных ключей». При массовом возникновении проблемных объектов, на фоне скачка валюты число заемщиков, у которых забрали квартиры за неплатежи, и они остались должны банкам, доходило до 6 тысяч. Если кого и можно будет пожалеть, так это покупателей, попавших в долгострой. У банков будет все нормально при скидке 20%, а это меньше первоначального взноса. Спрос на квартиры оживится.
От кризиса могут потерять только застройщики и покупатели.
#финансы@rop_nsk
* График составлен на базе данных портала ЦБ РФ.
❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!
