Пока любители бетона по привычке тарят квартиры под сдачу и охают из-за ставки в 14.5%, поезд с реальными деньгами уходит. У меня на столе цифры по коммерческой недвижимости Москвы за первый квартал 2026 года. Рынок поменялся, зарабатывать по-старому уже не выйдет.
Сразу оговорюсь. Все цифры ниже - это средняя температура по рынку. Вы как инвесторы должны четко понимать: ликвидность, доходность и цена - это совершенно разные вещи в Марьино, в Переделкино, внутри ТТК и уж тем более рядом с Садовым . Локация решает все.
Слабые игроки сидят в кэше и ждут обвала. Люди с опытом - забирают лучшие объекты. Вот как все обстоит на самом деле без заумных терминов:
1. Офисов строят много, а сесть крупняку негде
Ставки по кредитам космос, налоги выросли - спрос ожидаемо откатился к уровню 2020 года. Казалось бы, цены должны падать. Но они прут вверх! Аренда в классе А подросла на 4,5% (до 34,3 тыс. руб. за квадрат в год), в классе В - на 6,4%.
А за премиальные площади в центре идет реальная драка - там ценник улетел сразу на 29%. Почему? Тупо дефицит. Крупной компании сейчас нереально найти хороший офис целиком от 3000 квадратов. Свободных мест в топовых бизнес-центрах всего 8,4%, конкуренция за них бешеная.
2. Куда паркуют капиталы
Общих денег на рынке стало поменьше (инвестиции просели на 22%, до 242 млрд руб.), но посмотрите, куда они текут:
• В торговые площади (стрит-ретейл) влили 74 миллиарда рублей - это в 11 раз больше, чем в прошлом году!
• Частные инвесторы нарастили активность на 51%.
Перевожу на русский: Люди просто спасают свой кэш от инфляции. Покупают коммерцию, потому что это твердый актив, который дает нормальный стабильный денежный поток и защищает капитал.
3. Застройщики меняют правила игры
Строить бизнес-центры, чтобы потом годами сдавать их в аренду, дураков больше нет. Три четверти новых проектов на ближайшие пару лет будут резать на небольшие блоки (до 2000 квадратов) и сразу распродавать. Девелоперам нужна быстрая ликвидность.
И рынок это съедает с аппетитом: квадратный метр на этапе стройки за год вырос в цене на 32%. В среднем по Москве коммерческий метр стоит уже 535 тысяч рублей и дешеветь не собирается.
Про Сити скажу отдельно - это железобетонный актив. Там все работает как часы, а хорошие коворкинги стабильно держат ценник под 60 тысяч за рабочее место в месяц при минимуме свободных мест (около 13%).
Сухой остаток:
Сидеть и ждать, что коммерция рухнет - это позиция тех, кто боится зарабатывать. Да, бешеного роста всего подряд пока не будет. Как минимум до 2027 года компании не будут расширяться, они будут просто переезжать в офисы получше.
Хорошие деньги прямо сейчас делают те, кто успевает выкупать качественную коммерцию внарезку под перепродажу и заходит в топовые торговые точки на первых этажах. Ищем качество, забираем лучшее. А фанаты квартир пусть и дальше считают копейки со своих студий. Выбор за вами.
