Малоэтажный пригород Ижевска продолжает прирастать новыми кварталами. Системный застройщик Удмуртии — ГК «КОМОССТРОЙ» (в лице СЗ «КОМОССТРОЙ БОРН») — вывел в продажу сразу два новых дома в своем популярном комплексе ЖК «Санвилл» (село Первомайский, фактическое продолжение развитой улицы Архитектора Берша). Срок сдачи обоих объектов — IV квартал 2028 года, выдача ключей — осень 2029-го.
Оба дома возводятся из монолита-кирпича, имеют максимальную этажность в 6 этажей и наивысший класс энергоэффективности (А). Высота потолков варьируется от комфортных 2,6 до 2,82 м. Плюс юридический статус Завьяловского района дает покупателям право на сельские тарифы по страхованию, налогам и коммуналке, а также открывает доступ к льготным пригородным ипотечным программам.
Казалось бы, дома вышли в продажу одновременно, строятся бок о бок, но... Когда мы открываем детальные поэтажные шахматки Дома №8 и Дома №9, становится понятно: застройщик создал два кардинально противоположных продукта под совершенно разные задачи. Давайте разберем их по косточкам.
ДОМ №9: Кулуарный семейный клуб на второй линии
Дом №9 — это эталонная европейская «урбан-вилла». В нем всего 1 подъезд и 40 квартир. Архитектура жилых этажей рассчитана на тихую семейную жизнь: на типовой площадке спроектировано всего по 8 квартир (из которых просторные однушки по 43 кв.м, большие двушки до 67 кв.м и трешки по 81 кв.м).
- Квартирография: Средняя площадь квартир здесь космическая для современного комфорт-класса — 62,1 кв. м. Дом полностью жилой с первого по последний этаж. Студия на всё здание запроектирована всего ОДНА (на 1 этаже), то есть более 72% дома отдано под огромные семейные форматы.
- Расположение и шум: Дом №9 посажен во дворе, на второй линии от оживленной улицы Архитектора Берша. Он максимально удален от проезжей части, здесь не будет транзитного автотрафика, пыли и выхлопных газов.
- Скрытая фишка: Дом укомплектован 19 индивидуальными кладовыми (келлерами) в подвале площадью от 2,2 до 4,5 кв.м. Своей системой хранения обеспечена практически каждая вторая семья в доме!
- Для кого: На сегодняшний день это самый комфортный вариант во всем релизе для постоянного проживания семьи с детьми. Здесь сочетаются приватность внутри подъезда (всего 40 соседей на весь дом) и тишина снаружи.
ДОМ №8: Инвестиционный гигант
А теперь смотрим на соседа. Дом №8 — это огромный многоподъездный дом. В нем спроектировано 6 подъездов и 213 квартир.
В официальных буклетах застройщик обтекаемо пишет: «среднее количество квартир на этаже — 8». Но когда мы открываем реальные поэтажные планы и карту посадки дома, маркетинговые иллюзии рушатся. Застройщик устроил внутри одного здания настоящий симметричный «градиент» приватности и комфорта. Качество жизни здесь кардинально зависит от того, в какую секцию вы решите нести деньги.
Четвертый, Пятый и Шестой подъезды: Под ударом дороги и коммерция
Эти секции вытянулись по линии застройки прямо вдоль улицы Архитектора Берша. Жителям этих подъездов гарантирован постоянный фоновый шум от оживленной дороги под окнами.
При этом 5-й и 6-й подъезды — это самые жесткие инвестиционные «муравейники» на максималках: на типовом этаже тут сидит аж по 11 квартир, из которых по 9 штук — мелкие студии и однушки (от 26 до 43 кв.м). Вечный транзит жильцов внутри здесь наложится на шум от машин и коммерции под окнами. 4-й подъезд хоть и радует хорошей семейной нарезкой (6 квартир на этаже), но от дорожного гула с улицы Берша тоже никуда не денется.
Третий подъезд: Переломный момент
Центральный подъезд дома уникален. Во-первых, его архитекторы запрятали в глубину площадки — именно с этой секции дом начинает плавно уходить вглубь квартала, отдаляясь от дороги. Во-вторых, на типовых этажах здесь спроектировано всего по 5 квартир! Это самая малонаселенная секция во всем огромном доме. Никаких случайных людей, тихий семейный тамбур и зарождающийся покой.
Первый и Второй подъезды: Скрытый оазис тишины
Эти две секции полностью развернуты вглубь квартала и находятся на второй линии от дороги. Шум от улицы Берша сюда долетать практически не будет.
- Во 2-м подъезде мы получаем шикарный баланс: всего 6 квартир на площадке, семейные форматы планировок и тишина за окном.
- В 1-м подъезде плотность квартир высокая (11 на этаже, много студий), но у него есть колоссальный козырь — под ним практически полностью отсутствует коммерция. Никаких магазинов, разгрузки фур и толкучки под окнами. Тихо снаружи, хоть и многолюдно внутри.
Мое мнение: В Доме №8 заявлено 50 нежилых помещений. Из них 29 — это индивидуальные кладовые на минус первом этаже. Идея отличная, но давайте по-честному: 29 кладовых на 213 квартир — это как-то совсем мало. Своё место для хранения вещей здесь сможет урвать в лучшем случае лишь каждый седьмой собственник.На самом же первом этаже откроется 21 коммерческое помещение (из низ есть и площадью до 128,1 кв.м). И этот торговый хаб развернется под окнами 2, 3, 4, 5 и 6 подъездов. Поэтому, если ваши окна выходят на внешнюю сторону (на улицу), шум от кондиционеров магазинов, вывески и суету вы заметите в полной мере. Единственное спасение от этого трафика для средних подъездов — искать планировки с окнами строго во двор.
Парковка
Маркетологи красиво заявляют в проектной декларации про «79 гостевых машиномест». Но изучив документы, мы понимаем, что эти места — общие для внутриквартальных проездов обоих домов. КОМОССТРОЙ традиционно проектирует жесткий минимум автомобильных мест, и этот раз не стал исключением.
Давайте посчитаем реальную обеспеченность прямо сейчас: на два дома мы получаем 253 квартиры (213 в Доме №8 + 40 в Доме №9). А парковочных мест на придомовой территории — всего 79.
В итоге текущая обеспеченность парковками на этом общем пятачке составляет всего 31%. А теперь ловите ложку дегтя на перспективу: учитывая общую плотность застройки микрорайона по генплану, этот показатель в 31% со временем будет только падать. Квартал продолжит прирастать новыми домами, свободные пятачки земли исчезнут, а на придомовые места днем начнут массово претендовать еще и клиенты 21 коммерческого магазина в Доме №8. Если у вас в семье есть автомобиль (или два) — битва за асфальт по вечерам вам гарантирована.
«Картонные» стены
Ну и напоследок снимем розовые очки в плане внутренней отделки. КОМОССТРОЙ остался верен своей давней традиции: во всех своих проектах межкомнатные перегородки выполняются из гипсокартона (ГКЛ) на металлическом каркасе.
Для будущих новоселов это означает две проблемы. Первая — звукоизоляция. Без дополнительной серьезной модернизации стен вы будете прекрасно слышать, что происходит в соседней комнате. Вторая — обустройство. Повесить тяжелый кухонный гарнитур, огромный телевизор или бойлер в санузле на такую стену «с наскока» не получится — придется заранее продумывать закладные или использовать специальный крепеж, иначе конструкция просто рухнет. К сожалению, на толщине внутренних стен застройщик в очередной раз сэкономил.
Итоговый вердикт
Застройщик сделал грамотный коммерческий ход, чётко разделив поток квартир под разные цели. Чтобы не купить кота в мешке, запоминайте четыре главных сценария:
- Максимум тишины и комфорта: Ваш абсолютный выбор — Дом №9. Он стоит на второй линии от дороги, в нем всего 40 квартир на подъезд, огромные площади и нет коммерции под окнами. Это штучный, клубный товар для семей.
- Тишина во дворе и комфорт на этаже: Ищите квартиры во 2-м или 3-м подъездах Дома №8. Они либо на второй линии, либо уходят вглубь, имеют всего по 5-6 соседей на площадке. Но выбирайте окна строго во двор, чтобы скрыться от шума магазинов (и сразу закладывайте бюджет на шумоизоляцию ГКЛ-стен).
- Тишина на улице при высокой плотности: Выбирайте 1-й подъезд Дома №8. Он на второй линии от Берша и под ним нет коммерческого трафика. На улице будет тихо, хотя внутри подъезда вас ждет стандартный «муравейник» на 11 квартир и очереди к лифту.
- Чистый инвест под сдачу: Если цель — недорогой старт под аренду, то 4, 5 и 6 подъезды Дома №8 идеально подойдут. Да, там шумно от дороги на Берша и коммерции, да, там высокая плотность (в 5 и 6 секциях), но для квартирантов-студентов развитая торговая инфраструктура прямо в доме и близость к остановкам станут огромным плюсом.
Внимание: Это независимый аудит на основе реальных поэтажных планов и генплана посадки зданий. Если вы хотите получить точный подбор планировки в новых домах ЖК «Санвилл», узнать, куда конкретно будут выходить окна выбранной квартиры, и забронировать лот по лучшей цене на старте продаж — жду вас на личной консультации.
А какой формат ближе вам? Клубная вилла на второй линии, тихий подъезд в глубине большого дома или инвест-студия у дороги? Пишите в комментариях, обсудим старт на Берша!
Если вы хотите выгодно купить, продать или инвестировать в недвижимость в Ижевске и не только, а также получить честный аудит любого ЖК перед сделкой — все мои контакты для связи указаны в описании канала. Переходите, подписывайтесь и пишите в личные сообщения, разберем вашу ситуацию до мелочей!