«Дело Долиной» живо: почему рынок недвижимости снова тряхануло
Последние судебные кейсы на рынке недвижимости, на мой взгляд, должны стать очень серьёзным сигналом для всех участников рынка.
Причём не только для покупателей, но и для банков, девелоперов, риелторов, юристов и государства в целом.
Мы много лет жили в логике:
если сделка зарегистрирована, нотариально оформлена, деньги перечислены - значит право собственности защищено.
Но практика последних лет показывает, что всё уже далеко не так однозначно.
Самый громкий кейс - история с квартирой Ларисы Долиной, которая дошла до Верховного суда РФ. После неё многие решили, что в России наконец появился полноценный механизм защиты добросовестного покупателя.
Но последующие решения судов показали, что единых и абсолютно понятных правил пока нет.
Весной 2026 года в Санкт-Петербурге суды рассматривали историю, где пожилая женщина продала сразу несколько квартир примерно на 31 млн рублей. Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ25-174-К2) Сделки проходили:
- через нотариусов;
- с регистрацией права;
- с медицинскими проверками;
- с полным пакетом документов.
Покупатели заехали, сделали ремонты, вложили деньги.
А спустя время продавец заявила, что находилась под влиянием мошенников. И по одной из квартир сделка уже признана недействительной.
Фактически рынок получил очень тревожный сигнал:
Даже полностью формально «чистая» сделка сегодня не гарантирует абсолютной защиты.
Причём проблема здесь намного глубже отдельных историй👇🏻
Суды всё чаще начали смотреть не только на сам договор, но и на поведение участников сделки:
- была ли цена объективной;
- выглядела ли продажа слишком срочной;
- понимал ли продавец последствия;
- должен ли был покупатель насторожиться;
- были ли косвенные признаки давления или манипуляций.
То есть сейчас постепенно формируется совершенно новый подход:
оценивается уже не только документ, но и здравый смысл самой сделки.
И это очень сильно меняет рынок.
Как руководитель девелоперской компании, я считаю, что в ближайшие годы фактор юридической безопасности станет одной из ключевых причин выбора жилья.
Люди будут покупать не только квадратные метры.
Люди будут покупать спокойствие.
Именно поэтому всё больше покупателей сегодня уходят в сторону первичного рынка и системных застройщиков.
Потому что при покупке нового жилья:
- нет длинной истории переходов права;
- нет скрытых наследственных конфликтов;
- нет риска внезапного оспаривания со стороны бывшего собственника;
- нет пожилого продавца, который через год заявит, что его ввели в заблуждение;
- нет десятков старых юридических слоёв, которые могут «всплыть» спустя время.
Безусловно, и новостройки требуют внимательного выбора застройщика. Но если объективно сравнивать юридические риски, то вторичный рынок сегодня стал заметно токсичнее, чем ещё 5–7 лет назад.
❗️ Что я бы рекомендовал сегодня людям, которые покупают недвижимость:
1. Не принимать решение эмоционально.
Слишком «выгодная» цена очень часто означает скрытую проблему.
2. Изучать не только объект, но и жизненную ситуацию продавца.
Сегодня это уже критически важно.
3. Очень внимательно относиться к любым срочным продажам.
Особенно если одновременно есть дисконт к рынку.
4. Не воспринимать нотариуса как 100% страховку.
Нотариус снижает риск, но не убирает его полностью.
5. Избегать сложных цепочек с большим количеством недавних перепродаж.
6. Фиксировать все переговоры и передачу квартиры.
Через год это может стать важнейшим доказательством в суде.
7. Максимально уводить расчёты в прозрачный банковский контур.
8. Не экономить на сильной юридической проверке сделки.
Стоимость ошибки здесь может быть катастрофической.
9. Если есть малейшее внутреннее ощущение «что-то не так» — лучше отказаться.
На рынке всегда будут другие объекты.
10. Рассматривать первичный рынок не только как покупку новой квартиры, но и как покупку более понятной и прозрачной юридической конструкции.
👇🏻👇🏻👇🏻👇🏻
