Когда люди слышат про заработок на земле, они чаще всего представляют один понятный сценарий: купил участок, а потом продал дороже.
И в целом это действительно рабочий путь. Но он не единственный.
Есть еще один вариант, о котором новички обычно узнают не сразу, - переуступка права аренды.
Смысл простой: вы не продаете сам участок, потому что он пока не в вашей собственности. Вы передаете другому человеку свое право аренды на этот участок.
Звучит не так эффектно, как «купил за 50 тысяч, продал за 500», но на практике именно переуступка иногда позволяет заработать быстрее и с меньшими вложениями. Особенно если участок уже интересен людям, но вы не хотите или не планируете доводить его до выкупа.
Прежде, чем мы продолжим, давайте познакомимся
Чтобы вы точно понимали, почему то, что мы описали ниже, вам стоит прочитать и запомнить, чтобы получить участок от государства.
Мы — Надежда Бобина и Юлия Лопатина практики-эксперты по земле с 10 летним опытом, обучаем зарабатывать на земле как новичков, так и опытных юристов, риелторов, предпринимателей и бизнесменов!
Наш метод базируется на твердых и законных методах и практическом опыте знания рынка.
К тому же, мы знаем не только как искать и оформлять земельные участки выгодно по России, но и как их быстро и дорого продавать даже не выезжая на объект.
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
Разберем на обычном примере.
Недавно у нас был результат по двум соседним участкам в Красноярском крае. Оба под ИЖС, по 13 соток каждый.
Расходы на каждый участок получились небольшие: 3 500 рублей межевой план и 3 000 рублей аренда. Всего 6 500 рублей на участок.
Дальше была продана уступка права аренды за 179 000 рублей за каждый участок.
По одному участку разница составила 172 500 рублей. А участков было два.
И здесь очень хорошо видно, почему аренда - это не «ну я же не собственник, значит ничего ценного не получил». Если право аренды оформлено на хороший участок, оно тоже может быть интересно покупателю.
Что вообще значит переуступка аренды
Переуступка аренды - это когда один арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому человеку. То есть меняется не собственник земли. Собственником, если речь о государственной или муниципальной земле, остается государство или муниципалитет. Меняется арендатор.
Был договор аренды на вас - после переуступки арендатором становится другой человек. В Земельном кодексе предусмотрена возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, но с оговорками и исключениями. Например, по пункту 5 статьи 22 ЗК РФ такая передача возможна в пределах срока договора аренды, если договором не установлено иное; для участков в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду более чем на 5 лет, пункт 9 той же статьи отдельно говорит о передаче прав и обязанностей без согласия арендодателя при условии его уведомления, если федеральным законом не установлено иное.
То есть в этой теме нельзя просто сказать: «любую аренду можно уступить кому угодно». Нужно смотреть сам договор, срок аренды, основание получения участка и ограничения. Но сам механизм абсолютно реальный.
И в земельной практике он используется.
Почему человек готов купить не собственность, а право аренды
На первый взгляд может быть непонятно: зачем кому-то платить за аренду, если участок еще не в собственности? Но если посмотреть глазами покупателя, все становится логично.
Человек хочет участок. Ему важна локация, площадь, возможность строиться, перспективы места, цена. Если участок подходит, но находится в аренде, это не всегда проблема. Особенно если у арендатора есть понятная дальнейшая перспектива: построить дом, выполнить условия, потом двигаться к выкупу или просто пользоваться землей по назначению.
Для покупателя переуступка может быть интересна по нескольким причинам.
Он не начинает с нуля. Не ищет свободное место, не проходит всю первую часть процедуры, не ждет столько же времени, не разбирается с первичным оформлением. Он получает уже оформленное право аренды на конкретный участок. По сути, человек платит за то, что кто-то до него уже проделал работу: нашел участок, проверил, прошел процедуру, получил договор аренды. Особенно хорошо это работает, когда участок находится в нормальной локации и по рынку похожие варианты в собственности стоят намного дороже.
Допустим, участок в собственности в этой местности стоит 400-600 тысяч. А право аренды можно купить дешевле, с дальнейшей возможностью выкупа при выполнении условий. Для покупателя это может быть вполне понятным вариантом.
Где здесь заработок
Заработок появляется не потому, что вы «продаете воздух». Вы продаете результат своей работы. До переуступки у человека на руках ничего не было. Просто земля где-то на карте. Возможно, он даже не знал, что этот участок можно оформить.
После вашей работы появляется конкретное право аренды на конкретный участок. Есть договор, есть понятные условия, есть объект, который можно посмотреть и оценить. Вот за это люди и платят.
В примере с Красноярским краем расходы составили 6 500 рублей на участок. Уступка - 179 000 рублей. Разница - 172 500 рублей.
Конечно, это не значит, что каждый участок даст такую же цифру. Где-то уступка будет дешевле. Где-то дороже. Где-то вообще не будет смысла делать переуступку, потому что участок слабый и спроса на него нет. Но сам принцип важен: не всегда нужно доводить участок до собственности, чтобы заработать на земле.
Иногда достаточно оформить право, которое уже имеет ценность для другого человека.
Почему это может быть удобнее, чем выкуп
Выкуп - это следующий этап, и он не всегда нужен именно вам. Например, вы оформили участок в аренду. Чтобы выкупить его, нужно выполнить условия, построить объект, пройти дополнительные процедуры, заплатить выкупную стоимость. В разных регионах и ситуациях цифры будут отличаться.
Если ваша цель - построить дом для себя, тогда выкуп может быть логичным продолжением.
Но если ваша цель - заработать на участке, иногда быстрее и разумнее передать право аренды тому, кому этот участок нужен дальше. Вы не замораживаете деньги на долгий срок. Не ждете, пока получится довести участок до собственности. Не берете на себя расходы, которые нужны уже следующему владельцу права аренды.
В этом и удобство переуступки: она может быть промежуточным выходом из сделки. Вы сделали свою часть работы и передали участок дальше тому, кто готов использовать его под свои задачи.
Почему аренда - это тоже результат
Многие новички обесценивают аренду. Им кажется, что если участок не в собственности, то результата как будто нет. Мол, вот когда будет выписка и собственность - тогда да, а аренда это так, временно. Но в земле все зависит от того, что можно делать с этим правом дальше. Если аренда оформлена на участок, который никому не нужен, тогда ценности действительно мало. Но если это участок под ИЖС, в нормальном месте, с понятной перспективой, то право аренды уже может быть интересным.
И здесь очень важно не путать юридический статус с экономической ценностью.
Собственность - сильное право, но не единственное, с чем можно работать.
Аренда тоже может быть активом, если она оформлена грамотно, на ликвидный участок и с возможностью дальнейшего использования.
В статье 22 ЗК РФ как раз и описываются права арендатора земельного участка, в том числе возможность передавать права и обязанности по договору третьим лицам в установленных случаях.
Поэтому вопрос не в том, аренда это или собственность. Вопрос в том, есть ли у этого права ценность для рынка.
На каких участках переуступка работает лучше
Переуступка хорошо работает там, где есть спрос. Это может быть участок в ИЖС рядом с населенным пунктом, где люди реально ищут землю под дом. Или два соседних участка, которые можно предложить отдельно или вместе. Или участок в месте, где рыночная цена собственности уже сильно выше расходов на оформление.
Покупатель должен понимать, зачем ему это право аренды. Если участок в слабой локации, без дороги, без понятного будущего и без спроса, переуступка не станет чудом. Люди не покупают право аренды просто потому, что оно существует. Поэтому при выборе участка сразу стоит смотреть не только на то, можно ли его получить, но и на то, кому он потом будет нужен. Иногда участок красивый на карте, но вживую рядом производство, плохой подъезд или проблемы с электричеством. Иногда участок дешево оформить, но продать право аренды будет трудно, потому что в этой локации никто не ищет землю.
А иногда наоборот: участок не выглядит красивым, но место живое, люди строятся, рядом есть инфраструктура, и спрос понятный. Вот такие варианты и стоит искать.
Что обязательно проверить до переуступки
Здесь нельзя действовать на эмоциях.
Первое - сам договор аренды. Нужно посмотреть срок, условия, есть ли ограничения на передачу прав, требуется ли согласие или достаточно уведомления, нет ли специальных запретов.
Второе - основание, на котором участок был получен. Для разных случаев могут быть свои нюансы. Особенно внимательно нужно смотреть участки, полученные через торги, специальные режимы или программы.
Третье - назначение участка. Покупатель должен понимать, что он сможет делать дальше: строиться, пользоваться участком, двигаться к выкупу или решать другую задачу.
Четвертое - спрос. Если вы не понимаете, кто купит это право аренды и зачем, сделка может зависнуть.
Пятое - оформление самой передачи. Права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору; в таких случаях новый арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем, а заключение нового договора аренды участка не требуется, если речь о передаче прав по ст. 22 ЗК РФ.
Почему этот способ мало кто рассматривает
Потому что большинство людей думает только двумя категориями: купить или продать. Если участок в собственности - понятно. Если участок не в собственности - непонятно. Аренда многим кажется чем-то слабым, временным и неинтересным. Хотя на практике право аренды в хорошей локации может иметь цену. Плюс люди плохо представляют, что вообще можно зарабатывать не только на финальной продаже участка, но и на этапах. Земля не ограничивается одной схемой. И чем лучше человек понимает разные варианты, тем меньше он зависит от одного сценария.
Для кого подходит переуступка
Переуступка может быть интересна тем, кто хочет работать с землей без больших вложений на выкуп. Например, человек умеет находить участки, понимает, как их проверять, может пройти оформление аренды, но не хочет держать каждый участок до собственности.
Тогда переуступка становится способом быстрее фиксировать результат.
Она может быть интересна и покупателю. Особенно если человек хочет участок дешевле собственности на рынке, но не хочет сам проходить весь путь с самого начала.
Один получает готовое право аренды. Второй получает деньги за уже проделанную работу.
Конечно, все зависит от конкретного участка. Но сама модель понятная.
Что важно запомнить
Переуступка аренды - это не запасной вариант, а отдельный полноценный способ работы с землей. Он не отменяет выкуп, не заменяет все остальные стратегии и не подходит к каждому участку. Но в некоторых ситуациях он позволяет заработать быстрее, чем путь через полное оформление собственности.
Особенно если участок ликвидный, расходы на входе небольшие, а право аренды можно передать человеку, которому этот участок действительно нужен.
Поэтому, когда мы говорим про заработок на земле от государства, мы имеем в виду не только одну схему.
Иногда доход появляется уже на этапе аренды.
И пример с двумя участками в Красноярском крае это хорошо показывает: 6 500 рублей расходов на участок, 179 000 рублей за уступку права аренды каждого и понятный результат без выкупа в собственность – более 300 тысяч чистой прибыли.
Наши соц. сети:
ВКонтакте - https://vk.com/nedvizimostvsem
Телеграм - https://t.me/+-qV_VXSi4V8xMDZi
Макс - https://max.ru/join/n8PUzfAPPiolztDFUkYyXHg7aaohHi3O-5tmK4_O3Lg
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]