В этом материале объясняем, когда и как надо заполнять декларацию после продажи жилья, как платят налог семьи с детьми и другие нюансы.
Когда платят НДФЛ при продаже жилья и от чего зависит ставка
Для налоговых резидентов РФ с 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения: платежи рассчитываются не по единой ставке, а по пятиступенчатой шкале — от 13 до 22%. Чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Но в случае нетрудовых доходов — если человек продал недвижимость и другое личное имущество, получил проценты по вкладам и т. д. — ступеней только две: 13%, если прибыль составила менее 2,4 млн рублей, и 15% — для части прибыли, превысившей 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов ставка сохранилась на прежнем уровне — 30%. По такой же ставке с 1 января 2026 года НДФЛ уплачивают граждане, признанные иностранными агентами.
При продаже недвижимости бывший собственник должен заплатить НДФЛ, если одновременно выполняются условия:
- минимальный срок владения недвижимостью ещё не истёк;
- сделка не подпадает под льготные условия;
- цена продажи превышает расходы на покупку.
Срок владения обычно отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре и по общему правилу составляет 5 лет, но в некоторых случаях сокращается до 3 лет. После завершения этого периода платить налог на доходы от продажи и подавать декларацию не требуется.
В каких случаях минимальный срок владения сокращается
Минимальный срок владения сокращается до трёх лет, если недвижимость:
- получена в подарок или унаследована от близкого родственника;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
- была приватизирована;
- является единственным жильём продавца.
Единственным жильё признаётся, если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением. Это может быть не только квартира, но и комната в коммуналке, дом или доля в объекте. Важный момент: апартаменты единственным жильём считаться не могут: у них нет статуса жилого помещения.
Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже через 3 года, например квартиры, ему придётся заплатить налог: ведь она не является единственной собственностью. Но есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налога не будет.
Этот срок отсчитывается не от дат, в которые был заключён договор купли-продажи, совершена оплата или составлен акт приёма-передачи, а с момента регистрации сделки в Росреестре — помните об этом.
Если жильё находится в совместной собственности супругов, при определении единственного жилья также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
- приобретена до брака;
- получена по наследству, в дар или после приватизации, вне зависимости от того, до или после брака это произошло.
Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже истёк
Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после её продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трёхлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто её нет. Кроме того, за не сданную вовремя декларацию могут начислить штраф.
В этом случае бывшему собственнику стоит до истечения срока подачи декларации направить в налоговую пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше сделать это заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.
Срок подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ
Если объект не отвечает ни одному из освобождающих условий, бывшему собственнику придётся подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Так, если вы продали квартиру в 2025 году, то до 30 апреля 2026-го должны подать декларацию, а до 15 июля 2026-го — уплатить начисленный налог.
Важный момент: при продаже недвижимости до окончания минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает размер имущественного вычета — 1 млн рублей. В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется — декларация не требуется.
Двое или больше детей — налога нет
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, если одновременно соблюдены следующие условия.
1. В семье двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребёнок учится очно). Усыновлённые дети тоже учитываются.
Ограничения по возрасту ребёнка снимаются, если он признан недееспособным, — правило действует с 1 января 2026 года. Также теперь учитываются дети, которые ещё не родились на момент совершения сделки: семья не должна платить НДФЛ, если второй и последующий ребёнок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года.
2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
3. Новое жильё должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
5. На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем площадь приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не понадобится соблюдать минимальный срок владения: можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, никакого налога не будет.
Льготы для дольщиков, владельцев долей и для получивших квартиры по реновации
Продажа новостройки
При продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается не с даты регистрации права в ЕГРН, а с даты полной оплаты по договору. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приёмке жилья или нет.
Это относится к квартирам, купленным по договорам:
- долевого участия (ДДУ);
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно расчёт происходит в день сделки, но может — в течение нескольких месяцев и даже лет, если предусмотрена рассрочка. В последнем случае срок отсчитывается от даты финального платежа, а не от первого. Правило действует для сделок, проведённых с 2019 года.
Продажа жилья после приращения долей
Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает ещё одну долю в нём же или этот объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
Продажа жилья, полученного по реновации
Для квартир, полученных по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Допустим, квартира в доме, который попал под реновацию, была куплена в 2014 году, а в 2025-м собственник получил новое жильё и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться с 2014 года и составит 9 лет. Поэтому НДФЛ за новую квартиру платить не придётся.
Способы подачи налоговой декларации и пошаговая инструкция по её заполнению в режиме онлайн — в материале Циан.Журнала. Сохраняйте ссылку и делитесь с близкими и знакомыми, которые недавно продали недвижимость.