В многоквартирном доме в Москве, на бульваре Маршала Рокоссовского, с самого начала что-то пошло не так.
Вентиляция работала плохо, фасад промерзал, в подземном паркинге была сырость, а трубы забились мусором ещё на этапе стройки.
Жильцы объединились. Домом управляла компания «ВК Комфорт». Она заказала экспертизу, нашла недостатков на 57 с половиной миллионов рублей и пошла в суд с требованием к застройщику — компании «Атолл».
Застройщик к тому моменту обанкротился. Спор перешёл в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
И тут началось самое интересное.
Юристы застройщика сказали: «Всё, сроки вышли. Гарантия давно кончилась».
А Верховный суд РФ взял и объяснил: не всё так просто. Сроки гарантии на многоквартирный дом считаются по особым правилам, которые раньше многие суды применяли неправильно.
Разбираю это важное дело.
👇 Поставьте +, если хотите разобраться, как считать гарантийные сроки на новостройку
Суть спора
Кто виноват. Застройщик «Атолл» построил дом. Управляющая компания «ВК Комфорт», которая отвечала за дом после сдачи, обнаружила: строители накосячили по полной программе.
Список недостатков впечатлял:
- фасад был собран негерметично (решётка отходила, утеплитель отсутствовал)
- вентиляция работала с перебоями (не хватало изоляции, стыки не герметичны)
- системы холодного и горячего водоснабжения были забиты
- подземные этажи текли — гидроизоляция была нарушена
Экспертиза насчитала 57 534 763 рубля на устранение всех дефектов.
Позиция застройщика: гарантийный срок истёк. Дом ввели в эксплуатацию 31 августа 2012 года, а иск подали только в рамках банкротства (уже в 2017–2019 годах). По мнению застройщика, прошло больше 5 лет — отвечать поздно.
Что решил Верховный суд
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение.
Почему? Потому что суды неправильно поняли гарантийные сроки на общее имущество многоквартирного дома.
Правило №1. Гарантия на дом считается с момента первой переданной квартиры.
Для многоквартирного дома ключевая дата — не ввод дома в эксплуатацию (как ошибочно решили суды первой инстанции), а день, когда застройщик впервые передал квартиру любому дольщику.
С этого момента у собственников возникает общая долевая собственность на общее имущество (подъезды, крышу, подвал, инженерное оборудование). И именно с этой даты отсчитывается гарантия на дом.
Суды нижестоящих инстанций этого не сделали — они посчитали гарантию с августа 2012 года (даты ввода дома в эксплуатацию), а не с даты первой переданной квартиры. Верховный суд сказал: это ошибка.
Правило №2. Для инженерного оборудования — 3 года, для всего остального — 5 лет.
Закон № 214-ФЗ различает:
- на сам объект долевого строительства (квартиру) и общее имущество — гарантия 5 лет
- на технологическое и инженерное оборудование — гарантия 3 года
В этом деле часть недостатков касалась вентиляции, водоснабжения (то есть инженерного оборудования). Для них срок короче. А часть — фасада, гидроизоляции подземных этажей (это общее имущество). Для них срок длиннее.
Суды этот момент вообще не анализировали, сваля всё в одну кучу.
Правило №3. Срок исковой давности считается отдельно — с момента, когда узнали о нарушении.
Верховный суд напомнил: срок исковой давности (обычно 3 года) течёт не с момента сдачи дома и даже не с момента окончания гарантии, а с того дня, когда собственники (или управляющая компания) узнали о конкретном недостатке.
В этом деле застройщик утверждал, что жильцы знали о проблемах ещё в 2014 году. Управляющая компания говорила, что обнаружила дефекты только в 2017-м.
Какой срок течь? Суды не установили, поэтому Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение — чтобы разобраться, когда именно каждый дефект «всплыл».
Правило №4. Управляющая компания имеет право подавать иски от имени всех жильцов.
Застройщик возражал: «У управляющей компании нет полномочий, только ТСЖ могло бы подать иск».
Верховный суд ответил: нет. Если в доме нет ТСЖ, управляющая компания (которая обслуживает дом) вправе представлять интересы всех собственников по вопросам общего имущества. Иначе собственникам пришлось бы объединяться по каждому иску, что неразумно и затратно.
Что это значит для обычных людей
Первое. Если вы живёте в многоквартирном доме и обнаружили недостатки общего имущества (течёт крыша, промерзают стены, не работает вентиляция), гарантия на дом отсчитывается не с даты получения вашей квартиры, а с даты, когда первый дольщик в этом доме получил квартиру.
Если в вашем подъезде квартиры передавали год, а вас заселили последним — гарантия на дом у вас может закончиться позже, чем на соседнюю квартиру, но по закону она всё равно считается с даты первой передачи. Это важный нюанс, который нужно учитывать при предъявлении претензий.
Второе. Не ждите, пока соберутся все жильцы. Управляющая компания может и должна защищать общие интересы. Если она бездействует — жильцы могут потребовать от неё действий через общее собрание.
Третье. Если вы предъявляете претензию по инженерному оборудованию — помните, что гарантийный срок по нему составляет 3 года, а не 5. Не пропустите этот срок.
Четвёртое. Срок исковой давности — 3 года — течёт не с момента сдачи дома, а с момента, когда вы узнали о недостатке. Если недостаток скрытый и проявился через 4 года после сдачи дома, вы всё ещё можете успеть в суд. Но не тяните.
Что делать, если вы обнаружили недостатки в общем имуществе дома
Шаг 1. Сообщите в управляющую компанию (или ТСЖ) письменно. Зафиксируйте дату обращения.
Шаг 2. Если управляющая компания бездействует, требуйте созыва общего собрания собственников для принятия решения о взыскании с застройщика.
Шаг 3. Закажите экспертизу. Она должна установить причину недостатка (производственный брак) и стоимость устранения.
Шаг 4. Обращайтесь в суд. Если домом управляет УК — она может подать иск от имени всех собственников. Если собственники сами — можно подать коллективный иск.
Шаг 5. В суде требуйте возмещения стоимости устранения недостатков, а также, при наличии оснований, неустойку и компенсацию морального вреда (если истцы — физические лица).
Главный совет — сохраните этот пост
Гарантийные сроки на многоквартирный дом — сложная тема, и застройщики часто пользуются незнанием жильцов.
Запомните четыре правила:
- Гарантия на общее имущество дома исчисляется с даты передачи первой квартиры в этом доме, а не с даты ввода дома в эксплуатацию и не с даты получения вашей квартиры.
- Для инженерного оборудования — 3 года гарантии, для всего остального общего имущества — 5 лет.
- Срок исковой давности (3 года) начинается с того дня, когда вы узнали о недостатке, а не с даты окончания гарантии.
- Управляющая компания вправе представлять интересы всех жильцов в суде по вопросам общего имущества. Не нужно, чтобы каждый собственник подавал отдельный иск.
Сохраните этот пост в закладки — он поможет вам не пропустить сроки и правильно предъявить претензии к застройщику, если в доме обнаружатся недостатки.
👇 Сталкивались с проблемами в новостройке после сдачи дома? Получалось ли что-то взыскать с застройщика через управляющую компанию? Расскажите в комментариях.
Обнаружили недостатки в общем имуществе дома? Не знаете, не пропущен ли гарантийный срок и как правильно подать иск?
Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Помогу разобраться со сроками, оценить перспективы, подготовить претензию и иск.
👍 Поставьте лайк, если пост был полезен
✍️ Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые разборы решений Верховного суда.
_____________________________
📲 Мой канал в MAX по строительству
📲 Мой канал в MAX по недвижимости
✈️ Мой канал в Telegram по строительству
🏠 Мой канал в Telegram по недвижимости
📲 TenChat
👍 Понравилась статья? Поставьте лайк — так её увидят больше людей, которым это действительно может помочь.
✍️ Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы реальных ситуаций из практики юриста.
🗣 Напишите в комментариях: сталкивались ли вы с подобной ситуацией или есть вопрос по вашей ситуации? Разберем.
⚖️ Нужна помощь?
Если у вас есть юридический вопрос или сложная ситуация — не тяните.
📞 Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Анжела Поташникова
Разберу вашу ситуацию, покажу риски и предложу оптимальное решение.