Алексей въехал в новую квартиру в декабре 2022 года. Всё нравилось — и планировка, и отделка.
Через два года он заметил: стык плитки в коридоре разошёлся, а под окном появилась трещина.
Он позвонил застройщику. Ему ответили: «Гарантия на отделку — 1 год. Вы пропустили срок. Ремонтируйте за свой счёт».
Алексей расстроился. Думал, что ничего не сделать.
Но оказалось, что застройщик был не прав. Гарантийный срок на объект долевого строительства — не 1 год. И Алексей мог требовать устранения недостатков.
Сегодня разбираю, что покрывает гарантия застройщика, сколько она длится по новым правилам 2024–2026 годов и как не пропустить сроки.
👇 Поставьте +, если хотите разобраться в гарантийных сроках застройщика
Какие гарантийные сроки установлены законом
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» устанавливает три вида гарантийных сроков — для самого объекта, для оборудования и для отделки .
📌 1. На сам объект долевого строительства
Это сама квартира: стены, перекрытия, фундамент, кровля, инженерные системы.
Гарантийный срок не может быть менее 3 лет. Исчисляется со дня передачи квартиры вам по акту приёма-передачи .
Важный нюанс: для договоров, заключённых до 1 сентября 2024 года, гарантия на объект составляла 5 лет. Для договоров после этой даты — 3 года .
📌 2. На технологическое и инженерное оборудование
Это отопительные котлы, вентиляция, водонагреватели, насосы и т.д.
Гарантийный срок — не менее 3 лет. Исчисляется со дня подписания первого передаточного акта .
📌 3. На результат отделочных работ
Это полы, стены, потолки, плитка, обои, сантехника — всё, что относится к отделке.
Здесь закон изменился с 1 января 2025 года.
По договорам с 01.01.2025: гарантийный срок на отделку — не менее 1 года со дня передачи квартиры. Договором может быть установлен и больший срок .
По договорам до 01.01.2025: ситуация сложнее. Поскольку ранее закон отдельно не регулировал гарантию на отделку, суды применяют разные подходы. Верховный суд в определении от 05.03.2024 № 5-КГ23-158-К2 указал: по договорам, заключённым до 01.01.2025, следует исходить из общих гарантийных сроков на объект (в редакции закона, действовавшей на дату заключения договора) .
Что это значит для вас: Если ваш договор заключён до 01.01.2025, есть все основания требовать от застройщика устранения недостатков в течение 3-5 лет — даже на отделку.
Срок исчисляется с момента передачи квартиры
Очень важно: гарантийный срок начинается не с даты подписания договора и не с даты ввода дома в эксплуатацию. А со дня, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры .
Любое условие договора, которое пытается «сдвинуть» этот срок (например, «с момента сдачи дома в эксплуатацию» или «с даты получения разрешения на ввод»), скорее всего, будет признано судом недействительным, потому что ущемляет права потребителя .
Запомните: если вы подписали акт 15 мая 2025 года, гарантия считается с 15 мая 2025 года. Не с января, не с декабря прошлого года.
Что делать, если вы обнаружили недостатки
Шаг 1. Немедленно зафиксируйте дефекты.
Сделайте фото и видео. Составьте дефектную ведомость. Укажите дату обнаружения.
Шаг 2. Направьте застройщику письменную претензию.
Отправьте заказным письмом с уведомлением или через личный кабинет на сайте. Сохраните все доказательства отправки.
Шаг 3. Если застройщик игнорирует или отказывает — закажите независимую экспертизу.
Эксперт должен установить причину дефектов (производственные или эксплуатационные) и стоимость устранения.
Шаг 4. Обращайтесь в суд.
Требуйте стоимость устранения недостатков, неустойку, моральный вред и штраф.
Важное напоминание: Закон предусматривает ограничение общей суммы взыскания с застройщика за недостатки отделки — не более 3% от цены договора (Федеральный закон № 482-ФЗ от 26.12.2024) .
Вопросы, которые часто задают
— А гарантия застройщика переходит к новому собственнику, если я продам квартиру?
Да. По сложившейся судебной практике, гарантийные обязательства застройщика связаны с самим объектом недвижимости, а не с личностью собственника. Новый владелец квартиры также вправе предъявить претензии по недостаткам, обнаруженным в пределах гарантийного срока .
— Что делать, если застройщик ликвидировался или обанкротился?
Это сложная ситуация. Если застройщик исключён из ЕГРЮЛ, предъявить ему требования невозможно. Если находится в процедуре банкротства — можно включиться в реестр кредиторов. Шансы невелики, но иногда есть.
— Можно ли уменьшить цену договора вместо ремонта?
Да. По закону вы вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора вместо устранения недостатков .
Главный совет — сохраните этот пост
Гарантия застройщика — не формальность. Это инструмент защиты ваших прав.
Запомните три правила:
- Гарантийный срок на сам объект — не менее 3 лет (если договор заключён после 01.09.2024) .
- Срок исчисляется с даты подписания вами акта приёма-передачи. Не верьте, если застройщик пытается «отмотать» этот срок.
- Не тяните. Как обнаружили недостаток — фиксируйте и пишите претензию. Чем дольше ждёте, тем сложнее доказать, что дефект возник не из-за вашей эксплуатации.
Сохраните этот пост в закладки — он поможет вам не пропустить гарантийные сроки и заставить застройщика отвечать за некачественную работу.
👇 Сталкивались с недостатками в новостройке в период гарантии? Удалось ли что-то взыскать с застройщика? Расскажите в комментариях.
Нашли недостатки в квартире, а застройщик говорит, что «гарантия кончилась»? Сомневаетесь, какой срок применяется к вашему договору?
Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Помогу изучить договор, определить применимые гарантийные сроки, составить претензию и иск.
👍 Поставьте лайк, если пост был полезен
✍️ Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые разборы судебной практики.
_____________________________
📲 Мой канал в MAX по строительству
📲 Мой канал в MAX по недвижимости
✈️ Мой канал в Telegram по строительству
🏠 Мой канал в Telegram по недвижимости
📲 TenChat
👍 Понравилась статья? Поставьте лайк — так её увидят больше людей, которым это действительно может помочь.
✍️ Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы реальных ситуаций из практики юриста.
🗣 Напишите в комментариях: сталкивались ли вы с подобной ситуацией или есть вопрос по вашей ситуации? Разберем.
⚖️ Нужна помощь?
Если у вас есть юридический вопрос или сложная ситуация — не тяните.
📞 Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Анжела Поташникова
Разберу вашу ситуацию, покажу риски и предложу оптимальное решение.