Масштабного сжатия количества участников не будет, но вымывание застройщиков с рынка неизбежно, считает руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева
Руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева на форуме «Архитектура притяжения 2.0: код, методы, ценности» организованном в Екатеринбурге бюро LH47, поделилась своими наблюдениями за ситуацией на рынке жилищного строительства. «Эксперт-Урал» приводит ключевые тезисы.
— Наша большая исследовательская база позволяет отслеживать тренды на рынке жилой недвижимости. Хорошая новость заключается в том, что масштабного сжатия количества участников по аналогии с 2008 годом не будет. Скорее всего, не увидим мы и волну массовых банкротств.
Но вымывание застройщиков с рынка неизбежно. Это — естественный процесс, который обусловлен экономикой как некоторых застройщиков, так и внешними факторами. Главная причина — падение маржинальности. Часть проектов, особенно в регионах, становится нерентабельной.
У компаний растет себестоимость из-за увеличения цен на стройматериалы: с 2021 года они выросли в три раза. Еще выше динамика стоимости труда. Раньше эта статья расходов была существенно меньше в бюджете проекта, чем строительство. Сейчас компании стали на материалы тратить меньше, чем на оплату труда. Это – результат катастрофического дефицита кадров. При чем в строительном секторе особенно не хватает «синих воротничков». Застройщики пытаются балансировать за счет того, что сокращают «белые воротнички» внутри штата, который был сформирован для захвата рынков и масштабирования. Сейчас же больше усилий направляется на работу внутри организации, поэтому во многих компаниях идут процессы оптимизации.
Еще одна особенность текущего момента — закончилась эпоха дешевых денег. К сожалению, период, когда действовала льготная ипотека и за счет дешевого кредита росли спрос и продажи, завершился.
Мы видим три группы девелоперы, которые, возможно, находятся сейчас в более рискованном положении, чем все остальные.
Во-первых, это застройщики, которые значительную часть объектов продавали с рассрочкой. Но эта группа может найти решения по рефинансированию и выхода из сложной ситуации.
Вторая группа застройщиков, которая, как нам кажется, будет по давлением, — это крупные девелоперы, которые вошли в сегмент индивидуального жилищного строительства. Сейчас они будут выходить из этих проектов. Потому что в этом сегменте есть ряд проблемных вопросов, связанных с инфраструктурой и частично с правовой базой. Это — решаемая задача, продажи в уже реализованных проектах в этом сегменте обеспечит «сарафанное радио».
Третья группа — компании, которые не сумели адаптироваться. Сейчас им нужно много внимания уделить эффективному управлению.
Уйти с рынка могут застройщики с длинными дорогими кредитами, которые они привлекли в 2024-2025 годах. В зоне риска также девелоперы с большим количеством проблемных объектов.
Удержатся девелоперы, которые умеют контролировать себестоимость. У многих есть активы, замороженные земельные участки, и они сейчас их могут продать. Хороший эффект дает гибкое отношение к запуску очередей. То есть не всегда продажи в проекте нужно запускать тогда, когда хочется, а лучше ориентироваться на рынок.
Будущее за теми игроками, которые продолжат ориентироваться на качество, инфраструктуру и благоустройство. Рынок будет бороться за покупателя, который стремится получать комфорт, и такого покупателя рынок сам же и воспитал в предыдущие годы.
Автор: Ирина Перечнева