Налоговый вычет с покупки квартиры

Налоговый вычет с покупки квартиры. Гид по правилам 2026 года

После поста про ипотеку в чате пошли вопросы про налоговые вычеты. Решил собрать всё в одном месте.

Это не финансовая рекомендация, конкретная ситуация может иметь нюансы.

Два вычета и лимиты

Если вы официально работаете и платите НДФЛ, у вас есть два имущественных вычета.

С покупки жилья. Лимит базы 2 млн рублей.

С процентов, уплаченных по ипотеке. Лимит базы 3 млн рублей.

Сколько вернут

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13%, 15%, 18%, 20%, 22%. Ставка применяется по ступеням в зависимости от годового дохода.

При ставке 13% максимальный возврат составляет до 650 000 рублей на человека: 260 тыс. с покупки и 390 тыс. с процентов. Вычет уменьшает базу снизу вверх по ступеням, поэтому теоретический максимум 1,1 млн при ставке 22% достижим, только если доход существенно выше 50 млн в год.

Важный нюанс: возврат не может быть больше фактически уплаченного НДФЛ за год

Заплатили за год 250 000 НДФЛ, вернёте максимум 250 000, даже если по лимиту положено больше. Неиспользованный остаток переносится на следующие годы без ограничения по срокам.

Вычет с покупки и вычет с процентов работают по-разному

На этом ошибаются почти все.

Вычет с покупки можно использовать по нескольким объектам, пока не выберется весь лимит 2 млн. Купили квартиру за 1,5 млн, остаток 500 тыс. заявите на вторую.

Вычет с процентов даётся только один раз в жизни и только по одному объекту. Если уплаченных процентов меньше 3 млн, остаток нельзя перенести на другую ипотеку.

Когда возникает право на вычет

Для готового жилья: после регистрации права собственности в Росреестре.

Для новостройки по ДДУ: после подписания акта приёма-передачи от застройщика.

Проценты, уплаченные до получения акта, не сгорают: их включают в первую декларацию полностью.

Покупка в браке и режимы собственности

Если квартира куплена в браке, по умолчанию это совместная собственность независимо от того, на кого оформлены документы. Каждый супруг имеет право на свой вычет.

Вычет с покупки распределяется между супругами в любой пропорции по заявлению в ФНС. Распределение фиксируется один раз. Вычет с процентов можно перераспределять ежегодно.

В долевой собственности супругов вычет можно распределить по заявлению в любой пропорции в пределах лимита 2 млн на каждого. Если совладельцы не супруги (родственники, партнёры), вычет распределяется строго по долям и перераспределить нельзя.

Если квартира куплена до брака, право на вычет имеет только собственник. Второй супруг не получит ничего, даже после регистрации брака.

Кому вычет не положен

Самозанятым, которые платят только налог на профдоход. Это не НДФЛ, возвращать нечего.

ИП на упрощёнке или патенте. ИП на общей системе налогообложения вычет получают.

При покупке у близких родственников: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр.

С сумм, оплаченных за счёт работодателя, маткапитала или бюджетных субсидий. Маткапитал и субсидии вычитаются из базы.

Как оформить

Подать можно тремя способами: через личный кабинет на сайте налоговой, через Госуслуги (раздел «Жизненные ситуации» → «Приобретение жилой недвижимости») или в упрощённом порядке.

Стандартный путь — декларация 3-НДФЛ. Камеральная проверка до 3 месяцев, выплата до 30 дней. Итого около 4 месяцев.

Упрощённый порядок работает с 2022 года. Если ваш банк подключён к обмену данными с ФНС, она сама сформирует предзаполненное заявление в личном кабинете до 20 марта. Декларацию подавать не нужно, достаточно подписать заявление. Камеральная проверка до 30 дней, выплата до 15 дней. Итого около 45 дней.

Срок 3 года назад

В 2026 году можно подать на вычет за 2023, 2024 и 2025 годы. Если купили квартиру раньше, право не сгорает, но вернуть можно только за последние 3 года. Пенсионерам разрешено переносить остаток на 4 года назад.

Если этот пост помог разложить тему по полочкам, перешлите тем, кто оформляет вычет. Один раз разобраться проще, чем потом исправлять ошибки.