Я знаю, что некоторые из моих читателей раздумывали над тем, чтобы купить комнату и сдавать её...
Купить комнату, конечно же, можно не только в Санкт-Петербурге. Но так как я пишу на личном опыте... То все цены и примеры будут на основе Петербурга. В других городах и ценники другие и результат финансовый другой будет. Это надо понимать, но суть от этого не меняется.
Кажется, чего уж проще. Пороговый вход невысокий, по сравнению со студиями или квартирой. Сдать тоже не проблема для большого города. Как в маленьких не знаю, может вы подскажете?)
Давайте поглубже погрузимся в эту тему и подумаем: а стоит ли оно того и что вообще нас ждёт?
Вы знаете, что с коммуналками я на ты. Мы прожили 17 лет в 25-метровой комнате. Из них 13 лет жили в составе трёх человек и кота. А в 2023 году как раз купили вторую комнату под аренду.
Вообще, мы не преследовали финансовый интерес. А преследовали отдельную квартиру, которая от нас по разным причинам неумолимо ускользала.
Изменили подход и решили не давиться слоном, а поделить его на части. Покупка комнаты была частью "слона", квартиры то есть. После выплаты ипотеки предполагалось продать эти наши две комнаты, добавить ипотекой и догнать наконец свою квартиру.
План с тех пор никуда не делся, он только видоизменился. Потому что с квартирой нам очень помогла мама мужа. Без ипотеки, правда, не обошлось. Но это мелочи. Сейчас мы снова сдаём комнату, только теперь нашу, в которой сами жили. А теперь скажу всё, что я об этом думаю.
Итак, если у вас есть мысль купить комнату под сдачу, настоятельно рекомендую подумать о:
Соседи
Соседи в коммуналке - это самое важное после цены и локации. Это люди, с которыми вам придётся контактировать и решать совместные вопросы ПОСТОЯННО. Кто эти люди, что из себя представляют?
Очень часто покупатель получает кота в мешке. На просмотре всё хорошо, квартира тихая, чистая, никого не видно и не слышно. Но в этом кроется вот какая закавыка: вы не знаете, кто будет у вас за стенкой.
Если вы пойдёте стучать во все двери на просмотре и пытаться знакомиться... Ну вас точно не поймут. Ни продавец, ни те люди, к которым вы ломитесь🙃
Единственное, что можно сделать, так это подробнее расспросить продавца комнаты. Он точно знает этих людей! Перечислите, пожалуйста, кто здесь живёт. А чем занимается этот мужчина? А есть ли любители выпить? Вот такие примерно вопросы обязательны и нормальны при покупке комнаты.
А дальше подключаете всю свою внимательность, интуицию, умение анализировать. Можете все органы чувств подключить, лишним не будет 😀 Слушаете, смотрите и думаете. Продавец замялся, медлит с ответом, слишком уж подбирает слова, тараторит? Это звоночки обратить пристальное внимание.
А можно ли вообще сдавать?
Вообще, этот вопрос нужно уточнять ещё при звонке. Если до этого вы общались с риэлтором, обязательно просите контакт продавца. Чтобы лично у него спросить. Потому что если риэлтор недобросовестный, он наговорит вам с три короба. Того, что к действительности не имеет никакого отношения. У меня так было, когда комнату искала!
Два главных маркера, что комнату действительно можно сдавать и соседи не против:
- Комната уже сдаётся. Здесь всё прозрачно, вы сами видите, что её можно сдавать. Это идеальный вариант, сомнений нет. У нас как раз так и было.
- Комната не сдаётся, но одна из комнат в квартире в аренде. Это тоже отличный показатель, что соседи не перекроют вам весь ваш бизнес-план.
Я бы рекомендовала искать именно такие варианты. Во всех остальных вы рискуете вообще её не сдать. А вдруг кто-то из соседей против? Зачем вам проблемы уже в самом начале...
Арендаторы
Не стоит надеяться, что вам постоянно будут попадаться идеальные арендаторы. Люди разные, а вы не Ванга. И если в отдельной квартире вы решаете проблемы только с арендаторами... То в коммуналке постоянно рискуете нарваться на немилость соседей.
Им жить вместе с вашими жильцами! И если люди будут, например, шуметь по ночам вы обязательно об этом узнаете. От соседей. А менять людей часто тоже не получится. Рано или поздно соседи скажут вам алес. И будут правы🤷
Вот этот вот баланс между арендаторами и соседями будет всегда. Это надо понимать с самого начала. У меня за почти три года было четверо жильцов по двум комнатам.
Пока счёт 2:2, двое были адекватными, двое постоянно устраивали нам сюрпризы. А лидируют пока последние. Живут два месяца, соседи их нахваливают и проблем с ними никаких у нас нет. Тьфу-тьфу, шоб не сглазить этих чудесных людей))
Сколько можно заработать
Тоже важный вопрос. А стоит ли овчинка той самой выделки? Ну давайте посчитаем на моём реальном примере. Возьмём ту комнату, которую в ипотеку брали.
Дано: комната в 4 кк квартире 15 метров квадратных. Состояние жилое, в наличии только диван и сломанный пылесос. Личные шкафчики на кухне и стиральная машинка.
Цена 2 250 000 рублей. Из них 425 000 первоначальный взнос, а 1 825 000 рублей взяты в ипотеку. С платежом в 27 000 ежемесячно, под 16,2% годовых. Коммунальные услуги 3 500 рублей.
Для того, чтобы она была готова к аренде пришлось вложиться. Был куплен маленький тв, б/у микроволновка, стол, чайник, постельное бельё, одеяло, комод для вещей, плинтусы, зеркало в полный рост. Даже стул деревянный притащен на своём горбу из дома) Хорошо, комната находилась в соседнем от нас доме. И потрачено на простое обустройство 20 000 рублей.
Важный момент☝️Можно сдать и без этого всего и вообще не тратиться и не париться. Берите, как есть. Можно. Здесь уже каждый сам решает. Могу лишь сказать, что красивая картинка на фото всегда работает на вас.
Сдана за 13 000 вместе с коммунальными. И это была самая низкая цена в нашем сегменте. Почему так? Да потому, что всё приходит с опытом. И ощущение цен в рынке тоже.
Что в итоге имеем
Чистыми получаем 9 500 рублей. В год выходит 114 000 с аренды средней комнаты в историческом центре СПб. Напоминаю, что цены действительны на 2023-2024 гг. Сейчас эту же комнату можно сдать за 15 + к/у, получится 18 500 в месяц. Можете сами сделать расчёт.
Далее из этой суммы нам нужно вычесть налог 4% в статусе самозанятого. Итого чистыми выходит 109 440 рублей после вычета коммунальных услуг и налога.
Но мы ведь не только получаем с комнаты, но и вкладываемся, так ведь? Ипотека сама себя не заплатит же. Из своего кармана добавляем на ипотеку 18 000 рублей. И это больше, чем приносит комната. Получается, что в убыток уходим! Ведь расходы превышают наши доходы🤷
А если быть точной, то на целых 216 тысяч мы ушли в минус. Итак, годовая доходность от аренды комнаты в коммуналке 4,8%
А ипотека под 16% годовых. Чувствуете? Абсолютно невыгодное предприятие с финансовой точки зрения.
Вот если бы платёж покрывался арендой, тут уже не так печально было бы всё. Ипотека когда-то бы закончилась, а комната осталась. Приятно.
В нашем же случае мы не ушли в минус благодаря... Налоговому вычету, господа и дамы. И даже удалось немного заработать. Потому что по этой комнате мы смогли вернуть 260 000 рублей вычетом.
Так что, видите, каждый случай индивидуален и зависит от:
- ставки
- суммы первоначального взноса
- будет ли вычет
- суммы аренды
- Суммы покупки
Всё нужно считать.
Поэтому я думаю, что риски слишком высоки, а комната для инвестиций не слишком привлекательна.
Потому, когда осенью закончится договор с арендаторами, я делаю там всё красиво и симпатично. Предпродажный ремонт по старой схеме . Затем еду в отпуск в одну жаркую страну с подругой. Приезжаю и выставляю комнату на продажу. Быстренько её продаю и беру студию. Да, я люблю планирование)
Но эта не та студия, о которой вы подумали. В центре есть маленькие студии со своим отдельным кадастровым номером и узаконенной перепланировкой. Вот такую. Чтоб можно было и посуточно сдавать и в долгосрок. Но это уже соовсем другая история...
Мира вам🪽
Добра и пусть все ваши планы обязательно осуществляются❤️