Цена 13 млн. Платёж по ипотеке — 160 тыс/мес. По рассрочке — 228 тыс/мес сбережений. По транш-ипотеке — 15 тыс/мес. Цифры выглядят как сказка. У каждого варианта свой подвох. Разбираю.
🔹 Условия квартиры
Однокомнатная 33 м² в 5 минутах от метро Елизаровская и набережной Невы. Цена при 100% оплате — 13 000 000 ₽. Сдача — 4 квартал 2029. Стадия — котлован. Текущая ставка ипотеки — 18%.
🔹 Вариант 1. Обычная ипотека под 18%
ПВ 20% — 2 600 000 ₽. Кредит — 10 400 000 ₽. Платёж — 160 500 ₽/мес.
Что интересно. Из первого платежа на тело долга уходит ~4 800 ₽. Остальные ~155 700 ₽ — проценты.
За 4 года вы заплатите банку ~7,7 млн ₽. Тело долга уменьшится на ~315 тыс ₽. 96% платежей за первые 4 года — это проценты.
К моменту ключей вы отдали банку почти 10 млн ₽, и должны ему всё ещё ~10 млн ₽. Долг почти не уменьшился.
🔹 Вариант 2. Рассрочка от застройщика
Условия: цена + 5%, ПВ 20%, остаток 4 равными платежами раз в год до и после ключей.
Цена в рассрочку: 13 650 000 ₽. Надбавка: 650 000 ₽. Это и есть проценты, зашитые в цену.
ПВ — 2 730 000 ₽. Остаток — 10 920 000 ₽ четырьмя платежами по 2 730 000 ₽.
Чтобы закрывать график без рефинанса, нужно откладывать ~228 000 ₽/мес. Плюс аренда — добавьте 50 000 ₽. Итого ~280 000 ₽/мес обязательных расходов.
Эффективная ставка по рассрочке — около 2,5–3% годовых. Дешёвый кредит. Только короткий и с высокой ежемесячной нагрузкой.
🔹 Вариант 3. Транш-ипотека
Это специальный продукт. Банк выдаёт кредит не сразу, а двумя частями:
— Первый транш: 10% от тела кредита (1 038 700 ₽). Выдаётся сразу. Проценты идут только с этой суммы. — Второй транш: оставшиеся 90% (9 348 300 ₽). Перечисляется за 3 месяца до выдачи ключей.
ПВ — 20,1% (2 613 000 ₽). Кредит — 10 387 000 ₽.
Платёж в период строительства: ~15 580 ₽/мес — это проценты с первого транша. За ~40 месяцев строительства вы заплатите банку ~623 000 ₽. Всё это проценты, тело не двигается.
Сравните с обычной ипотекой: за тот же срок ~6,4 млн ₽ платежей банку.
Ключевое преимущество. Сразу после второго транша — можно рефинансировать. Если ставка ЦБ снизится (а это вероятный сценарий на горизонте 1–2 лет), весь кредит можно перевести в другой банк под низкую ставку.
Если ставка через 2 года будет, например, 12% — после рефинанса платёж составит ~114 000 ₽/мес вместо 160 500 ₽/мес. Разница за 20 лет — более 10 млн ₽.
Транш-ипотека — это, по сути, ставка на снижение ключа с минимальным риском в процессе строительства.
🔹 Подводные камни транш-ипотеки
- Не каждый банк её предлагает. И не на каждый ЖК — это партнёрские программы с застройщиками.
- После получения второго транша платёж резко вырастает (с 15 до 160 тыс/мес). Если рефинанс к этому моменту не сработал — вы остаётесь с полным платежом по высокой ставке.
- Главное: если за время строительства ваше финансовое положение ухудшилось — банк может не одобрить рефинансирование.
🔹 Общий риск всех трёх схем
Все три варианта построены на надежде, что через несколько лет ставка снизится и вы перейдёте на нормальную ипотеку. Но рефинансирование — это не кнопка. Это новый кредит и новая оценка заёмщика.
Скоринг ужесточается каждый год. Сейчас банк требует, чтобы платежи по всем кредитам не превышали 50% дохода. Через 3–4 года требования будут жёстче.
Если за это время появилась кредитка, автокредит, изменился работодатель, ушли в самозанятость — банк может отказать в рефинансе. И тогда:
— В рассрочке: не закроете последний платёж. — В транш-ипотеке: окажетесь с полным платежом под 18%. — В обычной ипотеке: продолжите платить высокую ставку до конца срока.
🔹 Когда что выбрать
— Рассрочка — известный кэш в горизонте до 3 лет (продажа другой квартиры, выход из бизнеса, бонус) ИЛИ инвестиционная покупка с планом перепродажи на сдаче.
— Транш-ипотека — стабильный официальный доход, чистая кредитная история, вера в снижение ставки в ближайшие 1–2 года. Минимальная нагрузка сейчас + рефинансирование.
— Обычная ипотека — гибкость превыше всего (можно гасить досрочно с первого месяца, рефинансироваться когда угодно).
Если ни один сценарий не про вас — это сигнал « привести в порядок документы, нагрузку и кредитную историю».
🔹 Что делать
Хотите расчёт под свою ситуацию и проверку, какие банки сейчас работают с транш-ипотекой по интересующему вас ЖК — напишите в личку. Цифры пришлю в течение дня.
