Одна из самых популярных страшилок последнего года — возможное банкротство крупных российских девелоперов. Особенно часто подобные разговоры идут вокруг компаний с высокой долговой нагрузкой вроде ГК "Самолет". Логика простая: высокая ключевая ставка, падение продаж, рост стоимости обслуживания долга — значит, кто-то обязательно «сложится». Однако в реальности ситуация устроена значительно сложнее. И главный момент заключается в том, что банкротство крупного застройщика сейчас крайне невыгодно самим банкам.
После реформы долевого строительства российская система недвижимости принципиально изменилась. Если раньше застройщики напрямую привлекали деньги дольщиков, то теперь основой рынка стало проектное финансирование через эскроу-счета. Фактически именно банки стали центральным элементом всей строительной системы.
Что это означает на практике? Банк выдает проектное финансирование под строительство жилого комплекса. Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и раскрываются только после ввода объекта в эксплуатацию. Пока дом не достроен, средства покупателей фактически заблокированы. Соответственно, если девелопер банкротится посреди реализации проекта, проблема автоматически переходит на банк.
Причем речь идет не просто о "плохом кредите" в отчетности, хотя формировать дополнительные резервы — тоже не самое приятное занятие. На банк ложится вся непрофильная операционка по объекту. Необходимо либо искать нового подрядчика, либо самостоятельно организовывать завершение строительства, либо проводить сложную реструктуризацию проекта. То есть банк получает себе на баланс огромный проблемный строительный актив с длинным циклом реализации, необходимостью дополнительных вложений и серьезными репутационными рисками.
Именно поэтому крупные системные банки объективно заинтересованы не в банкротстве девелопера, а в его поддержке и плавном прохождении кризисного периода. Особенно если речь идет о федеральных игроках с большим земельным банком и высокой степенью готовности проектов.
Собственно, представители Сбербанка об этом уже говорили практически прямым текстом. И Герман Греф, и топ-менеджмент банка неоднократно отмечали, что в случае проблем у того же "Самолета" "Сбер" обязательно поддержит его на плаву. Хотя особых проблем у застройщика не наблюдается.
Причина здесь абсолютно прагматичная: дешевле поддержать девелопера ликвидностью и реструктуризацией, чем получить на баланс десятки недостроенных объектов по всей стране.
Это не означает, что у сектора нет проблем. Они есть, и весьма серьезные. Однако главный вопрос заключается в том, могут ли конкретные застройщики продолжать обслуживать свои долги. На мой взгляд, по "Самолету" ответ положительный.
У меня есть четырнадцатый выпуск облигаций (RU000A1095L7). Сейчас он торгуется по 83–83,5% от номинала, а погашение уже в июле 2027 года (купон — КС + 2,75%). По мере приближения к дате погашения тело должно переоцениваться вверх.
После технической проблемы, связанной с запоздавшим поступлением денег по купонным выплатам, облигации "Самолета" вновь просели. Думаю, в очередной раз выпал хороший шанс взять бумаги. Проблема на самом деле носила технический характер: "Самолет" представил документы, подтверждающие, что платеж был переведен вовремя — в первый рабочий день после выходных. Но финансовая инфраструктура не справилась. А проводить платеж сильно заранее, до длинных выходных, было нецелесообразно с финансовой точки зрения.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией