«Ставка 5% — красиво на входе. А что на выходе?»
Ко мне пришла клиентка. Хотела купить квартиру для сдачи в аренду. Застройщик обещал ставку 5% на 4 года. Звучит — сказка.
Я села считать. По-настоящему.
✅Что на входе:
• Квартира ~12 млн ₽
• Ставка 5% на 4 года
• Первые платежи ~52 тыс. ₽/мес — комфортно, даже приятно
❎Что на выходе:
• Через 4 года ставка становится рыночной. Платёж — 151 тыс. ₽/мес
• Банк считает доход на момент выдачи ипотеки. Нужен доход 302 тыс. ₽/мес
Такого дохода у клиентки нет. Значит — не одобрят.
Ладно, думаем дальше. Рассмотрели рассрочку.
Рассрочка почти всегда = удорожание квартиры. Итого +800 тыс. ₽. Квартира уже не 12, а ~13 млн.
• Платежи 70 тыс. ₽/мес до конца 2027
• Далее — переход на ипотеку
Но мы не знаем, какая точно будет ипотека к концу 2027 года.
А если не одобрят — что тогда? Продавать в убыток? Других активов, чтобы закрыть долг, нет. Оставаться в кабале на годы?
Я могла бы сказать: «Давайте попробуем, как-нибудь вытянетесь». Многие так говорят. Но я не многие.
Итог: мы вместе приняли решение — не заходить. Потому что красиво на входе не значит безопасно на выходе.
Мой принцип: я не продаю красивые ставки. Я считаю. Честно. До последней цифры. И если входить нельзя — я так и скажу. Даже если это значит упустить сделку. Потому что моя репутация стоит дороже любой комиссии.
Хотите, чтобы я посчитала ваш вариант? Пишите ❤️
