Подписчик группы «Маркет ЖКХ» задал вопрос: «В доме сломался домофон, но УК не желает его ремонтировать ссылаясь на то, что он не включен в общедомовое имущество. Собрание жильцов с постановлением об установке домофона проводилось еще в 20 веке»
Разбираемся вместе👇
Позиция управляющей организации о том, что домофон не относится к общему имуществу, не всегда является правомерной. Вопрос о том, обязана ли именно управляющая организация ремонтировать домофон, зависит от того, каким образом домофонная система была установлена, кому она принадлежит и включена ли она в состав общего имущества многоквартирного дома.
Вопрос о правовом статусе домофонных систем подробно рассмотрен в письме Минстроя России от 15.06.2023 № 16419-ОГ/00.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, к общему имуществу относится оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Домофон, как оборудование, обеспечивающее доступ в подъезд и обслуживающее нескольких собственников помещений, формально отвечает признакам общего имущества МКД.
Вместе с тем само по себе наличие домофона в подъезде еще не означает автоматически, что он всегда относится к общему имуществу.
Согласно подп. «а» п. 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
Исходя из этого, домофонная система относится к общему имуществу в следующих случаях:
- если она была установлена в доме при вводе МКД в эксплуатацию и изначально входила в состав общего имущества;
- если после установки собственники приняли соответствующее решение общего собрания о включении домофона в состав общего имущества.
Из вопроса подписчика следует, что решение об установке домофона принималось жильцами достаточно давно («еще в 20 веке»). Вместе с тем, сам по себе значительный срок, прошедший с момента принятия такого решения, не означает утрату им юридической силы.
В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников (ОСС), принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Решения ОСС сохраняют юридическую силу до момента их отмены, изменения либо признания недействительными в судебном порядке. Даже по истечении значительного периода времени такие решения продолжают действовать и могут являться основанием для совершения юридически значимых действий.
Соответственно, если ранее собственниками принималось решение об установке домофона как элемента инфраструктуры дома, данное обстоятельство может свидетельствовать о включении домофонной системы в состав общего имущества МКД.
В этом случае применяются положения ст. 39 и ст. 162 ЖК РФ. Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества, а управляющая организация по договору управления обязана обеспечивать надлежащее содержание и ремонт такого имущества.
Если техническое обслуживание домофонной системы предусмотрено договором управления либо домофон фактически включен в состав общего имущества, расходы на его содержание и ремонт должны осуществляться в составе платы за содержание жилого помещения.
При этом управляющая организация вправе выполнять обслуживание самостоятельно либо привлекать специализированную организацию.
Однако возможна и иная ситуация.
Если домофон фактически устанавливался отдельными жильцами либо специализированной организацией уже после ввода дома в эксплуатацию (и, например, ещё и только в одном из подъездов), при этом решение общего собрания об установке домофона не имеется (не сохранилось), а решение о включении домофона в состав общего имущества не принималось, домофонная система может не относиться к общему имуществу МКД.
В таком случае обязанность по содержанию и ремонту несет собственник соответствующего оборудования в силу ст. 210 ГК РФ.
При этом даже в такой ситуации собственник домофонной системы не вправе ограничивать доступ собственников помещений в дом. В силу ст. 209 и 304 ГК РФ жильцам должен быть обеспечен доступ к принадлежащим им помещениям и общему имуществу, в том числе посредством предоставления ключей от запирающего устройства.
Таким образом, в подобной ситуации рекомендуется:
- запросить у управляющей организации письменное обоснование отказа в ремонте;
- проверить договор управления с перечнем общего имущества МКД;
- установить имеется ли (сохранилось ли) решение общего собрания об установке домофона и его обслуживании;
- при необходимости инициировать общее собрание собственников о подтверждении включения домофона в состав общего имущества и возложении обязанности по его содержанию на УК.
Таким образом, если домофонная система была установлена при вводе дома или на основании решения собственников либо в последующем включена в общедомовое имущество, отказ управляющей организации от его ремонта может быть признан неправомерным.
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Канал ВКонтакте: полезные статьи о ЖКХ, бесплатные памятки и актуальные новости