Копились средства на первый взнос, подбирался объект, проходилось банковское одобрение, оформлялась сделка и происходил переезд с ощущением стабильности — а спустя время выяснялось, что здание оказалось в зоне сноса, реновации или в рамках спорной юридической истории. Самое неприятное в таких ситуациях в том, что внешне это всегда выглядит как обычная недвижимость без явных признаков риска. Почему такие ситуации возникают и на что обращать внимание, чтобы не оказаться в подобном сценарии, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Страх сноса — это, на самом деле, один из самых недооцененных рисков при покупке недвижимости, особенно если речь идет о старом фонде, загородных домах, землях с непрозрачной историей или объектах «слишком дешево для рынка». И здесь важно разделять две совершенно разные истории: когда снос происходит по политическим или инвестиционным причинам, что заранее предсказать почти невозможно, и когда проблема была заложена в объекте изначально — и ее можно было проверить еще до покупки.
«Если говорить про загородную недвижимость, то большинство громких историй со сносами домов в Подмосковье, Самаре и других регионах — это не внезапный беспредел, а последствия того, что дома изначально были построены на землях, где строительство либо вообще запрещено, либо разрешено не в том формате. Очень часто людям продавали участки дешево, обещали, что «все оформляется», «все давно живут», «соседи построились», а потом через несколько лет выяснялось, что земля относится, например, к сельхозназначению, рекреационной зоне, землям лесного фонда или территории с ограничениями по капитальному строительству. И здесь многие ошибочно думают: «Но банк же выдал ипотеку, значит, все проверено». Нет. Банк не выполняет функцию юриста по недвижимости. Банку важно, чтобы объект можно было заложить, чтобы не было критичных обременений именно для него как для кредитора. Но банк не обязан проверять, законно ли вообще построен дом, можно ли было строить именно такой объект на этой земле, не нарушены ли ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Люди получили ипотеку — но это не означает, что государство признало объект безопасным с юридической точки зрения», — поделилась спикер.
Более того, подчеркнула эксперт, огромное количество таких домов проходило регистрацию по дачной амнистии. А дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления. То есть человек мог не получить полноценное разрешение на строительство, ему могли даже отказать, но затем он все равно строил дом и регистрировал его по упрощенной схеме. Формально запись в реестре появлялась, но это не гарантировало, что позже объект не признают нарушающим нормы.
«Поэтому в загородной недвижимости главный риск — не сам дом, а земля под ним. И именно это нужно проверять в первую очередь. Если же говорить про квартиры и старый фонд, здесь ситуация совсем другая. Вокруг старых домов очень много паники и мифов — особенно после новостей о реновации, реконструкциях, пожарах, выселениях и «сносах по непонятным судам». Но на практике старый фонд, особенно исторический, далеко не всегда находится в зоне риска. Например, в Санкт-Петербурге старый фонд чаще пытаются сохранять и реконструировать, а не сносить. Под реальные программы сноса обычно попадают не дореволюционные дома, а массовые типовые серии — хрущевки, панельные дома, кварталы комплексной реновации», — разъяснила Семко.
В Москве есть программа реновации. И часть покупателей, наоборот, специально покупает квартиры в таких домах в надежде получить потом новую квартиру. Но здесь тоже много иллюзий. Сроки постоянно двигаются, некоторые очереди реновации до сих пор не завершены, а обещания «дадут новостройку в этом же районе» на практике не всегда выглядят так радужно. Часто переселение происходит дальше от центра, а сам процесс может растягиваться на годы.
«При этом важно понимать: если дом официально включен в программу реновации или развития территории, это не скрытая информация. Эти списки открыты. В каждом регионе есть свои ресурсы: в Москве — Фонд реновации Москвы, в Петербурге — программы развития застроенных территорий и городские реестры. Перед покупкой это обязательно проверяется вручную, а не «со слов агента». Самое важное — понимать, что страшны не сами старые дома, а непрозрачные документы, сомнительная история земли и объекты, где «все как-то оформили». Потому что юридически проблемная недвижимость может выглядеть абсолютно обычной внешне», — подчеркнула собеседник агентства.
Если собрать чек-лист безопасности при покупке старого фонда или загородного дома, то он будет выглядеть примерно так:
— проверить категорию земли и ВРИ (вид разрешенного использования), если речь про дом или участок;
— посмотреть ПЗЗ и градостроительные ограничения;
— проверить, не находится ли участок в охранной зоне, зоне КРТ, резервирования или развития территории;
— посмотреть судебную историю объекта и собственников;
— проверить, не было ли отказов в разрешении на строительство или реконструкцию;
— выяснить, каким способом объект вообще был зарегистрирован;
— проверить, включен ли дом в списки реновации, расселения, аварийного фонда или реконструкции;
— не ориентироваться на аргумент «раз ипотеку дали — значит все чисто»;
— насторожиться, если объект сильно дешевле рынка;
— отдельно проверять саму землю, а не только дом или квартиру;
— смотреть генеральный план развития района, особенно если рядом идет активная застройка.
И еще один важный момент: большинство проблемных объектов начинают выглядеть «опасными» только задним числом. Когда уже идут суды, приходят предписания или появляются новости. До этого людям обычно рассказывают, что «все так живут», «у всех зарегистрировано», «это просто формальности». Поэтому главная защита — это не вера продавцу, банку или агенту, а самостоятельная юридическая проверка до сделки.