Наш клиент продает обычную двушку. за 15 миллионов. По текущему курсу это почти 202 тысячи долларов. Деньги ему нужны для покупки жилья за границей. И для него главный вопрос соглашаться или подождать – может курс еще укрепится и получиться чуть больше долларов за одну и туже квартиру .
А другой клиент - наоборот. У него деньги в долларах уже лет пять лежат. Хочет купить квартиру, но не меняет. Ждет, когда доллар пойдет к 120. И будет сидеть и ждать, даже если квартира уйдет из-под носа. Он же из тех, кто в 2022-м накупил долларов по 120. И теперь сидит и ждет когда можно будет исправить свою главную ошибку.
Почему так? Потому что многие привыкли, что доллар - это божество. Он всегда приносит владельцам прибыль. А что, если божество перестало работать?
Первое наблюдение. Страна, где недвижимость продают за доллары, не состоялась
Звучит жестко, но это правда.
Недвижимость для большинства людей в любой нормальной стране - это главный и самый большой актив. Всю жизнь собираешь, копишь, веришь. И если для того, чтобы его купить, тебе надо сначала заработать доллары, потом сохранить доллары, и только потом заплатить что у тебя было жилье - это диагноз.
Потому что это значит, что собственная валюта страны - фантик. Её копить бессмысленно. Все ждут, когда она обесценится, и перекладываются в чужую бумажку с портретом чужого президента.
Так вот. Россия в этом смысле состоялась.
Парадокс. Да, мы ругаем рубль. Да, инфляция. Но люди по-прежнему копят на квартиру в рублях. Продавцы назначают цену в рублях. Ипотека - в рублях. Доллар - это уже фон. Важный, но фон который сейчас на цену фактически не влияет как вы сами видите. Был курс 78 цена квартиры была например 10 млн, курс стал 73,7 – цена квартиры осталась 10 млн.
Наша страна, где недвижимость продается за внутреннюю валюту за рубли - это страна, которая не сдалась, которая состоялась.
Второе. Если доллар топчется на месте - зачем и кому это нужно?
Сейчас курс - около 74 рублей за доллар. Плюс-минус. И он не то чтобы падает, но и не растет.
А теперь вопрос: зачем держать доллары, если они не дорожают?
Утрирую. Купил ты сто тысяч долларов год назад 13 мая 2025 года - потратил (по курсу 1доллар 80,8883 руб) почти 8,1 млн рублей. Через год у тебя всё те же сто тысяч долларов. А в рублях 7,4 млн- потери 700 тысяч рублей . А если бы положил 8.1 млн рубли на депозит получил бы 16–18% годовых. И уже ,9,5 млн.
Разница - больше двух миллионов рублей. Из воздуха даром.
Люди это чувствуют. И бегут от доллара. Не в панике, но бегут. Данные ЦБ это подтверждают: доля валютных вкладов в России упала до 5% - минимум за 18 лет. Абсолютный объем - около 3,5 трлн рублей, то есть примерно 45 млрд долларов. И это с учетом того, что наличной валюты у населения все еще много - около 7,2 трлн рублей, почти 93 млрд долларов (статистика ЦБ).
Но тренд понятный: доллар держат те, кто не придумал, куда деть. Остальные уже поменяли.
Третье. А если это стратегия государства?
Знаете, есть такое мнение. А что, если текущее укрепление рубля - не «само по себе», а часть плана?
Представьте. Иностранец (или россиянин из-за границы) сидит на долларах. Видит, что курс рубля стабилен или даже снижается. Видит, что по ОФЗ и депозитам можно получить 15–18% годовых в рублях. И думает: «А дай-ка я зайду».
Получается картинка. Завел доллары - переложился в рубли - получил доход - переложился обратно. Разница ( в долларах) - на ровном месте.
И чем дольше рубль будет крепким, тем больше таких денег придет. А чем больше приходит, тем рубль крепче. Круг замыкается. А руль крепче – больше желающих заработать доллары в стране «из воздуха»
Возможно, это и есть стратегия: не давать доллару улететь в космос, а удерживать его в узде, чтобы привлекать капитал и одновременно вымывать доллар из экономики.
Потому что страна, в которой люди хранят деньги в «американских мертвых президентах» - зависимая страна.
Кто сейчас продает недвижимость и почему?
Теперь перейдем к живым примерам поведения продавцов.
Первая категория. Те, кто продает квартиру и выводит деньги за границу. Навсегда. Уехали в 2022-м, или раньше, осели, поняли, что не вернутся. Или родители, помогающие детям-иммигрантам. Или те, кто решил «все или ничего» - продать здесь и купить там (сжигатели мостов).
Для них сейчас - идеальное время. Почему? Потому что курс низкий.
Продали квартиру, например, за 15 млн рублей. По курсу 74,3 получили 202 тысячи долларов. А если бы курс был 100 - получили бы 150 тысяч. Разница - 52 тысячи долларов. Это абсолютно бесплатные деньги, которые дарит рынок.
Поэтому такие продавцы будут активны. Они не ждут роста курса - наоборот, боятся, что рубль укрепится еще сильнее. И продают, пока не поздно.
Вторая категория. Обычные люди, которые меняют старую «двушку» на новую, переезжают в область или, наоборот, в центр. Им все равно на курс - они же продают за рубли и покупают за рубли. На их сделки курс доллар не влиял и не влияет..
Кто покупает и почему многие не решаются из-за курса доллара
А вот здесь начинается психология.
Представьте: у человека есть накопления в долларах. 100 тысяч. Живет он в России или за границей - неважно. Важно: он хочет купить квартиру.
Но курс доллара сейчас 74. А год назад был 80. И он думает: «А вдруг доллар снова вырастет? Если я поменяю по 74, а через полгода будет 100 - я продешевил на треть квартиры».
И он сидит. И ждет.
Ждет месяц. Три. Полгода. Смотрит на курс - а он не растет. И тогда начинается интересное.
Если в течение полугода-года не появится явной тенденции к росту доллара, эти люди (которым надо купить жилье) начнут сбрасывать валюту. Массово.
Потому что ждать больше незачем. Доллар не растет, проценты по валютным депозитам - почти ноль, а инфляция в рублях съедает покупательную способность. И они пойдут на рынок. И это создаст всплеск спроса на недвижимость.
Что будет дальше.
Никто не знает, куда пойдет курс. Но важно видеть логику.
Если государство продолжит сдерживать доллар (а у него для этого есть инструменты), то:
1. Доллар останется в коридоре 70–80.
2. Держать его станет бессмысленно - депозиты в рублях дают в разы больше.
3. Люди начнут массово выходить из валюты.
4. Часть этих денег пойдет в недвижимость.
5. Цены на квартиры получат дополнительную поддержку.
А если кто-то ждет доллар по 120, чтобы купить квартиру дешево – извините за прямоту половину своих денег просто профукали. Те, кто ждал в 2022-м, уже прождали четыре года. И продолжают ждать.
Итог. - или план действий.
Продавцам, которые уезжают навсегда: время играет на вас. Низкий курс - ваш друг. Продавайте сейчас.
Продавцам, которые просто меняют жилье: не парьтесь. Рубли на рубли - курс не важен.
Покупателям с долларами: ваше решение - это ставка на то, что доллар вырастет. Но если он не вырастет за полгода-год, фиксируйте убыток и заходите в рынок. Потому что квартира, которую вы не купили сегодня, завтра может стоить больше рублей - просто из-за того, что другие уже обменяли свои доллары.
И главное. Страна, где недвижимость продают за доллары - не состоялась. Россия сейчас продает недвижимость за рубли. И это, знаете, не просто важно, а архи важно.
Даже если многие этого пока не замечают и не понимают.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630