Такое положение давит на устойчивость девелоперского бизнеса и может привести к уходу с рынка средних и региональных застройщиков
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
В регионах УрФО внесенными на счета эскроу платежами можно покрыть только две трети задолженности застройщиков перед банками, следует из последнего отчета ЦБ, посвященного проектному финансированию.
Отчетливее всего негативная тенденция проявляется в Тюменской области, где почти половина кредитов не обеспечена деньгами покупателей квартир. В других городах динамика тоже отрицательная.
Нравится РБК? Главные новости дня, эксклюзивы и аналитика ждут вас:
на радио
в подписке
в Max
в Telegram
в приложениях для Android или iOS
Банк России регулярно публикует данные по проектному финансированию. С ноября 2024 года регулятор начал включать в отчеты не только лимиты по кредитным линиям, но и фактическую задолженность по договорам — то есть реально выбранные девелоперами средства (по ним начисляются проценты), которые они вложили в стройку. С того момента уровень покрытия эскроу в Свердловской области упал с 97% до 75%, в Тюменской — с 86% до 54%, а в Челябинской — с 73% до 67%.
С другой стороны, медленное наполнение эскроу давит на ставки по кредитам и всю финансовую модель застройщиков. В результате большие объемы стройки в городах УрФО при недостаточном спросе на жилье привели к тому, что здесь средние ставки по проектному финансированию составляют 11,63% (при среднероссийском уровне 9,95%).
Девелоперы в разговорах с корреспондентом РБК УрФО подчеркивают, что сам по себе недостаток платежей покупателей не означает кризисной ситуации.
«Показатель покрытия сильно зависит от стадии проектов. Если у застройщика много новых очередей с низким уровнем распроданности, то денег на эскроу объективно будет меньше, чем кредитной задолженности. В регионах с активным запуском строительства, в том числе в Тюменской области, это может выглядеть особенно контрастно», — объяснил руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж компании «Север» Михаил Худадян.
Еще один фактор — специфика продаж в 2024–2025 годы. На фоне отмены массовой льготной ипотеки и заградительных рыночных ставок многие покупатели начали оформлять рассрочку. Основные платежи по ней приходятся на более поздние этапы — ближе к вводу домов в эксплуатацию. Поэтому часть будущих поступлений пока не отражена в статистике.
Другое дело, что уровень покрытия задолженности эскроу-счетами в районе 50% — это действительно тревожный сигнал. Особенно в условиях высоких ставок и замедления продаж.
Собеседник РБК УрФО из строительной сферы называет ситуацию критичной.
«Рынок тяжелый, застройщики, может быть, и готовы сильнее снизить цены, чтобы распродать остатки квартир и сэкономить на обслуживании долга. Но часто банки, финансирующие проекты, не дают этого сделать. Также влияет инфляция: кредитов, которые выдавались год назад, часто не хватает на завершение строек. Поэтому девелоперы докредитовываются — это приводит к дальнейшему росту цен — и затягивают сроки строительства, чтобы успеть распродать квартиры. При этом часто проектные решения упрощаются», — рассказал информированный источник.
Девелоперы ожидают сокращение объемов нового строительства и ускорение консолидации вокруг крупных федеральных компаний. Если кризис продлится долго, это приведет к сокращению предложения жилья через несколько лет и усилению давления на средних и региональных девелоперов.
«Сценарий массовых банкротств пока не выглядит базовым. Банки сейчас гораздо глубже погружены в проекты, чем до реформы долевого строительства, поэтому обычно заинтересованы не в обрушении девелопера, а в достройке и сохранении денежного потока. Скорее вероятны точечные санации, смена собственников или объединение проектов», — считает Михаил Худадян.
В правительстве РФ обсуждают варианты модернизации льготных ипотечных программ. Вице-премьер России Марат Хуснуллин предложил поднять в регионах лимиты по семейной ипотеке с 6 млн до 8 млн руб. Другой вариант — дифференцированный подход: чем больше детей, тем ниже ставка по ипотеке. РБК УрФО опросил представителей девелоперских компаний, работающих на рынках Екатеринбурга и Тюмени, и выяснил, как они оценивают обсуждаемые изменения лимитов и ставок.
Читайте также:
Путин заявил, что принятые меры в экономике начали давать результат
Россия и Украина обменялись телами погибших военных
FT узнала, что химическая промышленность Европы оказалась на грани краха