Коммерческая недвижимость представляет собой значительную часть инвестиционного портфеля многих инвесторов, особенно в крупных городах, поскольку является одним из наименее рискованных активов. Однако, далеко не любое помещение станет источником стабильного дохода и прибыли.
Именно поэтому так важно правильно выбрать правильный объект для будущих инвестиций. Часто, простым ответом кажется приобретение дорогих, «элитных» объектов в престижных районах, однако высокая стоимость входа и жесткая конкуренция на рынке, зачастую делают такую инвестицию низкорентабельной. В связи с этим часто опытные инвесторы обращают свое внимание на сектор так называемых «проблемных» активов, которые, при правильном подходе способным обеспечить кратно более высокую прибыльность.
Впрочем, более высокая прибыль «проблемных» помещений часто связана с более высоким риском, который принимает на себя потенциальный инвестор, поэтому работа на этом рынке требует глубокого понимания всех его особенностей или наличия надежного советника.
Большую часть «проблемных» помещений можно условно разделить на две большие группы: помещения, недостатки которых можно устранить за сравнительно небольшую цену, превратив пассив в стабильный источник дохода, и те помещения, стоимость устранения недостатков которых превысит любые будущие прибыли.
Самым простым и очевидным примером легко исправимого «проблемного» помещения, которое приходит на ум являются заваленные мусором полузаброшенные помещения, часто раньше принадлежавшие городским службам в плохом состоянии, зачастую заполненные старым хламом, но расположенные в местах с большой проходимостью. Неопытного инвестора такое зрелище может сразу отпугнуть, несмотря на очевидную простоту исправления такого недостатка.
Однако бывают гораздо менее очевидные недостатки, требующие участие узконаправленных специалистов, в первую очередь профессиональных юристов.
Например помещение может быть обременено правом долгосрочной аренды, условия которой лишают помещение коммерческой привлекательности. И хотя закон не допускает изменение и расторжение договоров аренды в одностороннем порядке, обращение в суд с правильно написанными исковыми требованиями, например, с обоснованием существенного изменения обстоятельств по основаниям, принимаемым судебной практикой, позволит превратить такое помещение в украшение любого инвестиционного портфеля.
Среди других часто встречающихся проблем можно упомянуть ограничения разрешенного использования помещения, установленные Правительством города Москвы при приватизации. Кажется, что такое ограничение со стороны органов власти ставит крест на перспективах помещения, однако постепенно меняющаяся судебная практика показывает примеры отмены избыточных ограничений.
Особый интерес вызывают помещения с дефектом титула, например обремененные правами «мертвых душ», сервитутами, залогами, обеспечиваемое обязательство по которым исполнено или спорами с соседями по границам мест общего пользования. Каждый такой случай требует глубокой индивидуальной проработки со специалистом, но может увеличить стоимость помещения на десятки процентов, а в отдельных случаях – даже в несколько раз.
Перед приобретением такого объекта важно как и обратиться к хорошему специалисту, так и просчитать экономическую выгоду с учетом затрат на устранение таких недостатков.
Автор: Тумакова Мария Анатольевна, старший юрист