По данным Союза садоводов России на 2025 год, в деревнях и СНТ по всей стране заброшено до 30% земель. Пустующие садовые участки с летними домиками могут стать удачной находкой для тех, кто ищет недвижимость дешевле рыночной. Рассказываем, где искать заброшенные участки, как найти хозяев и правильно провести сделку, чтобы не получить чужие долги и не потерять время.
Какой участок считается заброшенным
Заброшенным, или неиспользуемым, по российским законам признаётся участок, за которым никто не ухаживает. Критерии, по которым это определяют, перечислены во вступившем в силу в 2025 году постановлении Правительства №826.
По каким признакам землю признают неиспользуемой:
→ Захламление: когда мусорными кучами и отходами занято более половины участка, а хозяин не проводит уборку в течение года после фиксации нарушения.
→ Заросли в человеческий рост: если более 50% территории заросло бурьяном выше метра или кустарником и деревьями, а владелец не предпринимает меры для их уборки.
→ Стройка замерла на годы: когда на земле под ИЖС не появился жилой дом на протяжении 7 лет, если только суд не признал причины уважительными.
→ Дом в аварийном состоянии: если у постройки обрушились крыша и стены, выбиты окна, а собственник за год с момента обнаружения проблем так и не взялся за ремонт.
Чтобы избежать проблем, владелец должен начать осваивать участок в соответствии с категорией земли и строго в рамках его вида разрешённого использования (ВРИ). Например, на земле под садоводство нельзя открыть магазин.
Откуда берутся заброшенные участки
Заброшенные участки можно найти где угодно: в населённых пунктах — деревнях или городах, в СНТ и даже в новых коттеджных посёлках. Причин, по которым собственники не пользуются землёй, множество. Разберём несколько ситуаций.
Вовремя не оформили документы. В советское время госучреждения выдавали своим сотрудникам участки, приватизация которых стала возможна только в 1990-х. Правом на это воспользовались не все. Учитывая, что прошло много лет, часть таких дачников уже умерла, а их родственники так и не вступили в наследство. Технически такая возможность есть, но не всем это нужно.
Получили участок в 1990-е, а потом забросили. Участки раздавали 30–35 лет назад на пике продовольственного кризиса и обвала доходов. Но сейчас мало желающих ездить за 100–150 километров от Москвы или другого крупного города ради выращивания картофеля.
Дачники не воспользовались программой дачной амнистии и не собираются.
Бывшие собственники умерли, а наследников у них не осталось — в таких случаях недвижимость отходит государству.
Собственник купил и оформил участок, но на строительство дома денег не хватило.
Инвестор купил участок в надежде заработать, но его ожидания не оправдались. В итоге перепродавать невыгодно, строиться планов не было, содержать — дорого и бессмысленно.
Таким образом, собственники некоторых заброшенных земель известны: их данные есть в ЕГРН, их знают соседи. Это могут быть не только люди, но и юридические лица: правления СНТ, районные администрации. Другие же участки не только пустуют, но и принадлежат неизвестным физлицам.
Штрафы для дачника: можно ли пилить деревья, жечь листву и собирать дрова
Где искать собственников
В первую очередь можно опросить соседей. Затем — уточнить в правлении или у старосты деревни. Ещё можно обратиться в администрацию района или местное отделение Роскадастра.
Другой вариант — изучить объявления в интернете и объехать удалённые СНТ. Как правило, в их правлениях подскажут контакты хозяев брошенных домов.
Если всё вышеперечисленное не помогло, можно подать в суд из-за плохого содержания участка: наверняка там растут сорняки или даже опасный борщевик.
Чтобы найти владельца земли, судья направит запрос в Росреестр, таким образом личность собственника станет известна и вам. Самостоятельно обратиться в Росреестр с таким запросом нельзя: по закону о защите личных данных информацию вам не дадут.
В таблице мы описали три основных сценария, с чего начать поиски в зависимости от того, где находится заброшенный участок и есть ли у него собственник:
Как купить заброшенную землю и оформить право собственности
Начать можно с поиска информации в публичной кадастровой карте. Находим участок по адресу или визуально на карте: сервис покажет его кадастровый номер, площадь, категорию земли и ВРИ.
Напрямую у собственника
Самый простой вариант — если собственник есть, документы в порядке, а сам хозяин не возражает против продажи. Он может лично приехать на сделку или оформить доверенность на представителя. В этом случае вы заключаете стандартный договор купли-продажи.
Если на участке есть постройки и инженерные коммуникации, стоит проверить долги продавца за ЖКУ. Не исключено, что он накопил их на внушительную сумму. Если это так, решите, кто будет выплачивать эти долги, и пропишите это в договоре.
Также вероятно, что заброшенный участок отключён от электричества. Выясните, что нужно сделать, чтобы подключить его обратно.
Как найти собственника участка
Если понравился участок и видно, что он заброшен, можно постараться найти его хозяев. Часто это удаётся.
С 1 марта 2023 года персональные данные владельца в выписке из ЕГРН для посторонних закрыты. Архивы БТИ тоже недоступны для простого покупателя: получить сведения могут только собственник, наследники или органы власти.
Поэтому искать владельца придётся старыми проверенными способами:
- Спросить у соседей или местных жителей: старожилы часто знают владельца или его родственников.
- Обратиться в правление СНТ: у председателя могут сохраниться старые списки членов товарищества с контактами.
- Сделать запрос в местную администрацию: в архивах могут храниться старые данные о владельцах, особенно по распределённым в 1990-х и ранее участкам.
- Поискать объявления о продаже по адресу на онлайн-площадках: собственник мог сам выставить участок.
Максимально простая задача — купить соседний заброшенный участок. В этом случае проще всего найти собственника и договориться о цене.
Через садовое товарищество
Если бесхозный участок — садовый, предоставлялся в пользование, а не в собственность, и не был приватизирован или унаследован, скорее всего, он находится на балансе СНТ.
В этом случае алгоритм таков:
1. Находите заброшенный участок в СНТ.
2. Обращаетесь в правление и заявляете о желании его приобрести.
Но можно обратиться в правление сразу, до самостоятельного поиска. Спросите у председателя, нет ли заброшенных участков, — наверняка что-то найдётся. В правлении обычно знают, на какие участки нет права собственности, а на какие есть, но владелец, возможно, будет рад избавиться от ненужного имущества.
3. На общем собрании члены СНТ коллективно решают, готовы ли они продать участок и за какую сумму.
4. Если одобрение получено, совершается сделка, и вы становитесь новым собственником земли.
Как купить заброшенный дачный участок в СНТ, если на нём долги по взносам
По закону собственник несёт бремя содержания своего имущества. Это значит, что каждый владелец платит за свой период владения участком. Новый владелец не обязан отвечать по долгам прошлого хозяина, если это не предусмотрено договором. Исключение — наследование: здесь долги переходят вместе с участком.
Целевые и членские взносы — личные обязательства того, кто состоял в СНТ. Они связаны с членством в товариществе, а не с участком, и к новому собственнику переходить не должны независимо от того, станет он членом СНТ или нет.
Но будьте готовы к тому, что правление СНТ может попытаться взыскать старые долги с нового хозяина. Чтобы не оказаться в такой ситуации:
→ Запросите в правлении справку об отсутствии долгов до подписания договора.
→ Пропишите в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие долгов или обязуется погасить их в случае обнаружения.
→ Зафиксируйте показания счётчиков в передаточном акте: за свет и воду с момента покупки платите только вы.
Дополнительно перед тем как купить заброшенный участок в СНТ, можно заказать выписку из ЕГРН для исключения обременений. И проверить продавца по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли на нём исполнительных производств. А ещё лучше обратиться к юристу, который ведёт подобную практику.
На государственных торгах
Если объект находится в населённом пункте и у него нет собственника — например, он умер, не оставив наследников, — участок переходит в муниципальную собственность как выморочное имущество (в Москве, Санкт‑Петербурге и Севастополе — субъекту РФ). Местная администрация вправе продать такую землю через аукцион.
Отдельный случай — бесхозяйные участки. Если у земли никогда не было собственника или он неизвестен, муниципалитет может поставить её на учёт в Росреестре как бесхозное имущество, через год обратиться в суд для признания муниципальной собственности и затем выставить на торги. Если бывший владелец объявится в течение года после постановки на учёт, он может вернуть участок и даже после продажи оспорить сделку в суде. Если же собственник жив, но просто пропал, муниципалитет не может продать участок без его согласия.
Выкупная цена участка на торгах обычно рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, зависит от региона и вида разрешённого использования земли.
Будьте готовы, что на торгах у вас появится конкурент, который претендует на тот же участок. В этом случае итоговая цена сделки может оказаться ничуть не ниже рыночной, ведь вам придётся повышать ставки.
Бывает, что подобные участки не попадают на торги, потому что не прошли процедуру межевания, то есть их границы не установлены и не зафиксированы в Росреестре. А у муниципалитетов не всегда хватает средств и сотрудников, чтобы заниматься заброшенными участками.
Без межевания участок на торги не попадёт. Но самостоятельно провести его не получится: для этого нужно согласие собственника, в данном случае муниципалитета. Можно попробовать ускорить процесс: обратиться в администрацию с просьбой провести кадастровые работы и выставить участок на аукцион.
Правда, муниципалитет не всегда готов тратить на это бюджет. А если инициированные вами торги всё же состоятся, найденный участок могут перекупить другие желающие и в итоге усилия окажутся напрасными.
Зато повезёт, если других участников на аукционе не будет. В этом случае вы действительно выкупите участок за минимальную цену — в среднем примерно на 20% дешевле рыночной.
По закону о приобретательной давности
Если кто-то, не будучи собственником недвижимости, начал её эксплуатировать, открыто делал это в течение 15 лет и не получил возражений от прежних владельцев или их наследников, он может оформить право собственности на объект на основании приобретательной давности.
Особенности этой процедуры описаны в статье 234 ГК РФ. Из-за длительности и рискованности к ней прибегают не очень часто.
Действовать в этом случае придётся через суд. Нужно будет подать исковое заявление и доказать, что все эти годы вы действительно содержали участок и, возможно, дом: возделывали землю, косили траву, ремонтировали то, что сломалось, и относились к имуществу как к своему.
Главное условие для признания права — 15 лет непрерывного, открытого и добросовестного владения участком как своим собственным (не по договору аренды или найма), когда вы не знали и не могли знать о настоящем хозяине.
Если в Росреестре не было информации о владельце, то тот, кто подхватил заброшенное имущество, при всём желании не смог бы установить его владельца. Отсчёт начинается с момента, когда имущество перешло в ваше открытое владение.
На участке может находиться заброшенный дом. Возможно, он уже развалился и его остаётся только вывезти. Но иногда он просто требует ремонта, после которого в нём можно будет жить. Чтобы законно им владеть, придётся искать собственника и договариваться о продаже. Скорее всего, в поисках помогут соседи или местная администрация.
Если хозяина нет, оформить дом в собственность можно по закону о приобретательной давности. Но есть и другой вариант: его как выморочное имущество могут продать на государственном аукционе.
Закон о приобретательной давности распространяется не только на землю и дома, но и на другие объекты недвижимости, например офисы.
Собрали нюансы по способам покупки заброшенных участков в таблицу:
Резюмируем
Покупка заброшенного земельного участка — сложный, но возможный процесс. Найти такие участки можно в деревнях, СНТ и коттеджных посёлках, а их владельцев — через Росреестр (если это юрлица), архивы или местную администрацию.
Покупка возможна через сделку с собственником, государственные торги или по закону о приобретательной давности.
Самый простой и быстрый путь — найти собственника и договориться. Если хозяина нет, приготовьтесь к затяжному процессу: возможно, придётся уговаривать администрацию провести межевание и выставить участок на торги, а потом бороться с конкурентами на аукционе. Зато на торгах можно выиграть цену.
Обязательно проверьте, есть ли за прежним владельцем долги. Часто их накапливается на внушительную сумму. Обычно выплачивать эти долги должны собственники, но в этом случае их может и не быть. Между тем большая задолженность может стать причиной отключения участка от коммуникаций и решать эту проблему придётся вам.
Если собственник есть и он признаёт долги, пропишите в договоре, кто и в какой срок будет их погашать.
Привести заброшенный участок в порядок может быть сложно. Покосом травы дело, скорее всего, не обойдётся: возможно, придётся корчевать пни, выравнивать участок, сносить аварийные постройки. Всё это может стоить десятки и сотни тысяч рублей, а в случае с разбором дома даже миллионы.