Считаем бизнес-план гостиницы: вложения и окупаемость

Разрабатываем бизнес-план гостиницы

Автор: генеральный директор ЭКЦ "ИнвестПроект", Алексей Лумпов.

Уважаемые клиенты! Любой гостиничный проект отличается высокой капиталоемкостью. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо четко определиться с концепцией будущей гостиницы или отеля. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть разбивки вашей концепции на блоки.

1. Декомпозиция гостиницы как бизнеса

Вы хотите построить красивый и успешный отель или гостиницу? Описание концепции, Ваше видение гостиничного проекта должно уместиться на 10-15 страниц А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку).

Площадь и месторасположение земельного участка?

Регион размещения объекта значительно влияет на экономику - на стоимость проживания и доп. услуг, на стоимость строительства и оснащения, на уровень з/п, на сезонную загрузку. Какая будет общая площадь Вашей гостиницы или отеля?

Земля

Для бизнес-плана важно знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды земельного участка. Обычно гостиничные проекты реализуются в привлекательных и коммерчески перспективных местах, поэтому зачастую земли под такие объекты не стоят дешево. Какая площадь участка понадобится под Ваш проект?

Стоимость СМР

Вы планируете строить объект с нуля?

В нашей практике не редки кейсы выкупа и модернизации действующих объектов или выкупа и капитальной реконструкции заброшенных объектов. С точки зрения проектировщика и строителя это две принципиально разных задачи. В любом случае нам нужна хотя бы оценочная стоимость строительно-монтажных работ.

Не стоит забывать и про стоимость инженерной инфраструктуры. Прежде всего, это технические условия на подключение к электросетям и водоснабжению, а также дороги.

Объем инвестиций в строительство гостиницы "под ключ" составляет 200-250 тыс. руб. / м2, без учета специфики и месторасположения

Сколько звезд?

Сколько "звезд" планируется? В нашей практике преобладают объекты 3 и 4 "звезды" как коммерчески наиболее привлекательные. Пятизвездные отели могут быть размещены только в городах с международным аэропортом и обладать очень высоким уровням сервиса. Для таких объектов также нередко приглашается профильный гостиничный оператор за долю.

Номерной фонд

Сколько номеров вы планируете построить? От их количества, категорий и площадей зависит общая площадь объекта, а значит и бюджет на его возведение.

Bed&Breakfast

Что будет входить в стоимость проживания? какие будут предлагаться варианты питания для гостей?

Дополнительные услуги

Помимо проживания, что еще будете предлагать? конгресс-холл? проведение деловых мероприятий? бассейн? СПА-комплекс? оздоровительные услуги? фитнес-зал? дискотека? салон красоты? массаж? ресторан?

Прямой конкурент

После ответов на эти вопросы найдите ближайшего конкурента, который вам больше всего нравится, или объект которого максимально похож на то, что планируете вы. По нему можно отнормироваться по всем ключевым параметрам вашего будущего объекта, дополнить его или заблаговременно внести изменения в концепцию.

2. Виды гостиниц и отелей в России:

1. хостел,
2. общежитие,
3. мини-гостиница, мини-отель,
4. городской отель от 2 до 5 звезд,
5. загородный отель,
6. SPA-отель,
7. спортивно-оздоровительный комплекс с проживанием,
8. по системе all inclusive или bed&breakfast,
9. глэмпинг (гламурный кэмпинг),
10. а также санатории, пансионаты, гостиницы с медицинским центром и т. д.

3. Маркетинговый анализ гостиничной отрасли

За последние 20 лет число гостиниц, отелей, глэмпингов и других коллективных средств размещения в России выросло в 4 раза.

Также растет туристический поток. Число поездок по России за январь-июнь 2025 года выросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Заметим, что в 2024 и 2023 годах среднегодовой рост составил 12%.

Мы переработали официальные данные Росстата и сделали прогноз показателей российских КСР к 2030 году:

• среднее число номеров в 1 условной гостинице: 22-30 номеров.
• среднее число мест в 1 условной гостинице: 69-100 номеров
• средняя площадь номерного фонда 1 гостиничного объекта: 800-900 м2
• средняя площадь 1 номера: 24 м2
• среднее число мест в 1 номере: 3–4 места с учетом хостелов.

Без учета хостелов, напротив – возможно увеличение числа одноместных номеров

Рисунок. Прогнозируемые показатели коллективных средств размещения гостей.

Вероятно, будет выгодно строить небольшие гостиницы с просторными номерами, а также хостелы.

4. Оцифровка гостиничного проекта

После декомпозиции замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы - увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех. В таблице ниже приведен пример оцифровки вашего видения номерного фонда.

Отсюда рассчитывается потребность в гостиничном персонале, прямых операционных затратах, выручка, налоги и так далее. К полученной площади нужно добавить общие площади - коридоры, холлы, ресепшн, лестничные клетки, лифтовые шахты, а также инженерный узел и пр.

5. Инвестиции в строительство гостиницы

Для реализации проекта потребуются капитальные вложения на следующие укрупненные статьи.

Земельный участок

Выкуп земельного участка

Строительство

Проектно-сметная и рабочая документация, дизайн-проект, экспертиза проекта, согласование проекта, юр. сопровождение, банковская гарантия и пр.

Строительно-монтажные работы

Внутренняя отделка помещений

Монтаж инженерных коммуникаций - вентиляция, пожаротушение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, слаботочка, видеонаблюдение

Техника и оборудование

Поставка бытовой техники и пр. оборудования, в т.ч. ресторан, ресепшен, административные помещения

Меблирование и интерьер

Мебелирование номерного фонда, оргтехника, мультимедиа, интерьерные решения

Маркетинг

Сайт, ПО, найм персонала и обучение, рекламная кампания открытия гостиницы

Прочее

Корпоративный транспорт, праздник открытия, бюджет на скидки и гест-туры, представительские расходы

6. Финансовая модель гостиничного бизнеса

Содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам.

Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, содержит не менее 22 вкладок и является динамической, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии.

Исходные данные

дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т.д.

Инвестиции

структура и объем инвестиций: проектирование, строительно-монтажные работы, инженерка, оснащение, меблирование, кухня, инвентарь, нормируемые оборотные средства)

Условия финансирования

ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора

План-график

календарный план освоения финансирования и запуска объекта

План выручки

план выручки в натуральном и стоимостном выражении по каждой бизнес-единице - помесячно на прогнозный период с учетом сезонности загрузки)

Текущие затраты

текущие затраты, не зависящие от загрузки гостиницы - помесячно на прогнозный период

Прямые затраты

прямые затраты предприятия, непосредственно зависящие от загрузки гостиницы - помесячно на прогнозный период

Персонал

штатное расписание, фонд оплаты труда и мотивация - помесячно на прогнозный период

Налогообложение

налоги - также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам

ОДДС

план движения денежных средств (cash flow)

ОПУ

план прибылей и убытков (P&L)

Кредиты

кредиты и проценты (для кредитных проектов)

Финансовые показатели

расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана

Анализ чувствительности

анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)

Точка безубыточности

точка безубыточности - минимально допустимая загрузка гостиницы

Финансовый анализ

для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке)

Резюме модели

все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке.

Финансово-экономическая модель является ядром бизнес-плана, в ней проводится все расчеты и только потом переносятся в текст.

7. Нормируемые оборотные средства

Критически важно не забыть про нормируемые оборотные средства, необходимые для оплаты части эксплуатационных затрат, налогов и заработной платы до выхода гостиницы или отеля на самоокупаемость. Обычно выход на самоокупаемость составляет 1-2 года после открытия. Из-за этого нормируемые оборотные средства занимают значительную долю в структуре инвестиций.

Диаграмма. Структура первоначальных инвестиций в гостиничный бизнес.

Структура первоначальных инвестиций в гостиницу

8. Налогообложение гостиницы

Ведение хозяйственной деятельности осуществляется по общей системе налогообложения (ОСНО):

1. НДС – по льготной ставке 0% на выручку от проживания до 30 июня 2027 г. и 22% на прочую выручку и операционные затраты (с учетом НДС по кап. затратам),
2. страховые взносы – 30,2% на сумму ФОТ,
3. налог на прибыль – 25%,
4. налог на имущество – 2,2%,
5. земельный налог – 1,5% от стоимости земельного участка в год,
6. транспортный налог – рассчитывается при наличии в концепции корпоративного транспорта.

Доля налогов: 20-25% от выручки, без учета специфики и звездности.

9. Срок окупаемости гостиницы

В результате мы получаем план потока денежных средств (cash flow), из которого рассчитываются срок окупаемости гостиницы или отеля, ее рентабельность, чистая прибыль, а также точка безубыточности, показатели NPV, PI, IRR и другие показатели, которые необходимы и Вам, и Вашему инвестору для принятия обоснованного решения об экономической эффективности проекта и его инвестиционной привлекательности.

Окупаемость гостиничного бизнеса с годам увеличивается и сегодня превышает, как правило, 7 лет, без учета специфики и региона.

10. После бизнес-плана

После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа - от поиска финансирования до поиска поставщиков, подрядчиков, контрагентов, маркетологов, управленцев и линейного персонала. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.

Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3+ лет, затем открытие гостиницы, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать 100% прибыли из оборота в пользу команды проекта. Если в результате изучения нашей статьи вы не передумали - обращайтесь к нам за разработкой бизнес-плана! Мы применим все свои знания и радикально повысим вашу компетенцию как заказчика.

Оставьте заявку на составление бизнес-плана или найдите нас в мессенджерах: +7 (985) 760-96-92.

Из каких разделов состоит бизнес-план гостиницы и как он выглядит - можно посмотреть здесь.

Также вы можете купить уже готовый бизнес-план недвижимости, разработанный по усредненным параметрам отрасли и обезличенный, внимательно изучить его и затем самостоятельно отредактировать его под себя.

11. Сценарии гостиничного бизнеса

Мы профессиональные скептики, поэтому все проекты считаем по консервативному сценарию. В некоторых случаях лучше отказаться от спорного проекта, чем вкладываться в заведомо убыточный проект. Кроме того, на этапе бизнес-планирования всегда можно выработать сбалансированный сценарий, при котором гостиница окупится и станет успешной.

• Для инвесторов: Какой будет гостиница будущего?
• Кондо-отель: новый формат коммерческой жилой недвижимости
• Портфолио: по нашему бизнес-плану реконструирован отель "Атола" в г. Уфе

Алексей Лумпов // бизнес-план реконструкции гостиницы