Рынок складской недвижимости Новосибирска за последние годы прошел очень быстрый цикл. В 2022-2024 годах качественных складов почти не хватало: арендаторы соглашались на компромиссы, переезды планировались заранее, свободные блоки быстро уходили с рынка. В 2025-2026 годах ситуация меняется: вводится много новых площадей, вакансия растет, а арендатор становится внимательнее к цене и качеству.
1. Новосибирск остается одним из главных складских рынков региональной России
По данным NF Group, Новосибирск входит в число крупнейших региональных складских рынков вместе с Екатеринбургом, Краснодаром, Самарой, Казанью, Ростовом-на-Дону, Воронежем и Нижним Новгородом. Эти города формируют значительную часть качественного складского предложения вне Москвы и Санкт-Петербурга.
2. Объем качественных складов уже перешагнул 2,5 млн кв. м
На конец 2025 года объем качественной складской недвижимости класса A/B в Новосибирске оценивался примерно в 2,7 млн кв. м. Это уже не маленький локальный рынок, а полноценный региональный логистический центр.
3. Главный перелом: рынок из дефицитного стал более конкурентным
Раньше свободных качественных площадей было очень мало. Сейчас из-за рекордного ввода и появления субаренды вакансия выросла. Для арендатора это плюс: можно сравнивать объекты, торговаться и улучшать условия. Для собственника это сигнал: одной “коробки” уже недостаточно, нужен качественный продукт и грамотная коммерческая политика.
4. Вакансия выросла, но это не значит, что подходящий склад легко найти
Цифра вакансии может выглядеть большой, но рынок неоднородный. Одно дело крупный блок в новом парке, другое — помещение 700-1 500 кв. м внутри города или на правом берегу. На такие форматы дефицит сохраняется.
5. Основные локации развития смещаются за пределы плотной городской черты
Исторические складские зоны Новосибирска — Толмачевская, Станционная, Петухова, левобережные промзоны. Новые крупные проекты тяготеют к Омскому тракту, ПЛП, Толмачево, Пашино, Северному объезду, Садовому и Пасечной. Внутри города крупный склад построить все сложнее: земля конкурирует с жильем и другими коммерческими форматами.
Ищете склад под свои задачи?
Мы помогаем подобрать склад под конкретную задачу бизнеса: аренда, покупка, переезд, расширение, распределительный центр, производство или light industrial.
Напишите или позвоните, если хотите понять, какие варианты реально есть на рынке. Тел. +7913-912-4636
6. Главный драйвер сейчас не e-commerce, а оптимизация складской логистики
В 2023 году в локальных сделках Новосибирска заметную роль играли розничная торговля, логистика, дистрибуция, производство и частично интернет-торговля. Но к 2026 году ситуация изменилась: e-commerce уже не формирует активный новый спрос в прежнем объеме. Многие игроки, наоборот, перешли в фазу оптимизации: пересматривают ранее занятые площади, сокращают лишние метры, улучшают процессы, перераспределяют потоки и снижают издержки.
Поэтому текущий спрос на склады в Новосибирске стал более осторожным и рациональным. Компании ищут не “любой новый склад”, а объект, который позволит работать дешевле, быстрее и эффективнее: улучшить локацию, сократить транспортные плечи, уменьшить эксплуатационные расходы или заменить старый фонд на более качественное помещение без резкого роста полной стоимости.
7. Вакансия растет не только из-за нового ввода
Новые складские проекты действительно увеличивают предложение, но это не единственная причина появления свободных площадей. Часть вакансии возникает внутри уже действующих объектов: компании сокращают складские запасы, закрывают представительства, ужимаются по площади или делят ранее арендованные блоки. Например, арендатор занимал 10 000 кв. м, а теперь ему нужно 5 000 кв. м, но договор не позволяет быстро выйти из обязательств. Тогда лишняя площадь появляется на рынке в формате субаренды.
8. Субаренда становится важным индикатором рынка
Рост субаренды показывает, что часть компаний перешла в режим оптимизации. Они не обязательно уходят с рынка полностью, но пересматривают логистику, запасы, товарные потоки и расходы. Для арендаторов это может быть возможностью найти готовое помещение на более гибких условиях. Для собственников и девелоперов это сигнал: конкуренция идет уже не только между новыми складами, но и с площадями, которые высвобождают действующие арендаторы.
9. Ставки в 2026 году будут под давлением
После бурного роста 2023-2024 годов ставки стабилизировались. Но давление на ставку связано не только с вводом новых объектов. На рынок выходят площади из действующих договоров, субаренда и блоки после сокращения арендаторов. Поэтому в 2026 году важнее становятся переговорные условия: арендные каникулы, индексация, возможность деления площади, срок договора, состав OPEX и гибкость собственника.
10. Самый устойчивый спрос — на эффективные и правильно нарезанные площади
В условиях оптимизации бизнесу нужны не просто большие склады, а площади, которые соответствуют текущей операционной модели. Кому-то нужен блок 500-2 000 кв. м в городе, кому-то 3 000-5 000 кв. м рядом с ключевой логистической трассой, кому-то помещение под производство или light industrial. Поэтому выигрывать будут объекты, где можно гибко делить площади, быстро запускать операцию и снижать полную стоимость логистики, а не только платить меньшую ставку.
Прогноз на 2026 год
2026 год будет годом более осторожного рынка. Арендаторы получат больше выбора и будут сильнее торговаться. Собственникам придется конкурировать не только ставкой, но и качеством: локацией, инженерией, делимостью блоков, сроками готовности, эксплуатацией и прозрачностью договора.
При этом хороших объектов в правильных локациях по-прежнему не будет “слишком много”. Особенно в малых форматах, складах последней мили, light industrial и помещениях для производств. Поэтому рынок не обвалится, а станет взрослее: слабые и переоцененные объекты будут стоять дольше, сильные — продолжат сдаваться.
Нужна консультация по складу или строительству?
Компания "НАЗАРОВ" помогает собственникам, арендаторам и девелоперам принимать решения на рынке складской и индустриальной недвижимости Новосибирска.
Обращайтесь: подберем склад, оценим локацию или поможем понять, что именно стоит строить под текущий спрос. Тел. +7913-912-4636