Первый квартал 2026 года ознаменовался резким всплеском интереса частных покупателей и инвесторов к активам, перешедшим на баланс кредитных организаций. Традиционно такое имущество воспринималось как сложный продукт с высокими рисками, однако статистика крупнейших игроков говорит об обратном: рынок достиг исторических максимумов по объему сделок.
Согласно информации, опубликованной в издании «Ведомости» и подтвержденной представителями ведущих банков, включая «Сбер», ВТБ и Банк «ДОМ.PФ», наблюдается кратный рост продаж. В специализированном сервисе ВТБ «КомиссиON» количество сделок в сегменте недвижимости увеличилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а совокупный объем продаж вырос на 44%. Средний чек покупки залоговой квартиры при этом показал сдержанный рост на 3%, достигнув отметки 5,3 миллиона рублей.
Однако наиболее впечатляющую динамику показал автомобильный сектор. Количество реализованных залоговых машин в том же сервисе ВТБ утроилось (рост в три раза), а объем продаж увеличился в 3,5 раза. Средняя цена залогового автомобиля составила 943 000 рублей, что на 12% превышает показатель первого квартала 2025 года.
Банк «ДОМ.PФ» сообщил об удвоении числа сделок с залоговым имуществом в своем портфеле, причем основную долю там традиционно занимают объекты недвижимости – от жилых квартир до коммерческих и промышленных площадок. В Сбербанке подтвердили трехкратный рост продаж легковых автомобилей через платформу Portal DA, однако по жилой недвижимости банк не зафиксировал глобального увеличения спроса, отметив лишь повышение среднего чека на 28%.
Экономика дисконта: почему цена ниже рынка
Ключевой драйвер покупательского интереса очевиден – это существенный дисконт к рыночной стоимости. Имущество, изъятое у заемщиков, неспособных обслуживать ипотеку или автокредиты, проходит несколько стадий реализации. Изначально объекты выставляются на публичные торги. Если лот не находит покупателя на аукционе, банк оставляет его за собой и продает через собственные онлайн-витрины или маркетплейсы.
На каждом из этих этапов цена корректируется. Как отмечают аналитики, на начальной стадии торгов дисконт может составлять 10-20% от рыночной стоимости. Если объект уходит с повторных торгов, скидка значительно увеличивается. После того как банк принимает актив на баланс и самостоятельно «очищает» его от обременений, недвижимость продается с меньшей разницей, но все равно дешевле аналогов на открытом рынке – с дисконтом порядка 5-15%.
«Машины стали очень сильно дорожать, особенно после повышения утильсбора. А на те машины, которые в свое время были проданы в кредит, обращается взыскание, и в этом случае она будет стоить заметно дешевле, чем ее новый аналог, и этим объясняется большой интерес», – приводит BFM комментарий автоюриста Сергея Радько.
Доверие к продавцу как фактор роста
Ценовой фактор не является единственным объяснением бума на рынке залогов. Значительную роль играет личность продавца. Покупатели все чаще воспринимают банк не как финансовый институт, вынужденный избавляться от непрофильных активов, а как гаранта юридической чистоты.
В отличие от рынка вторичной недвижимости с частными продавцами, где присутствуют риски мошенничества, подделки документов или оспаривания прав собственности, банк проводит тщательную правовую экспертизу объекта перед его выставлением на продажу. Это существенно снижает риски для конечного приобретателя.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, интерес к таким объектам также подогревается возможностью приобрести недвижимость или автомобиль в ипотеку или рассрочку непосредственно у кредитной организации, что создает бесшовный клиентский путь.
Риски и нюансы: что говорят эксперты
Несмотря на оптимистичную статистику банков, профессиональные участники рынка недвижимости призывают к осторожности. Существует ряд специфических рисков, которые могут нивелировать выгоду от низкой цены.
Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев в комментарии для BFM выразил сомнение в объективности данных о росте числа закрытых сделок.
«Если смотреть на реальную информацию по трем банкам, то только ВТБ говорит о росте на 50%. «Сбер» вообще отрицает, что есть рост спроса на жилье с торгов. Мне кажется, что информация не совсем объективна, тем более что, к сожалению, банки реальную статистику в подтверждение фактов роста спроса не предоставляют», – заявил эксперт.
Апрелев также акцентирует внимание на том, что фактическая стоимость многих залоговых квартир из-за обременений может оказаться выше рыночных предложений.
«По факту большая часть предложений выше рынка. Вторая проблема с продажами заключается в том, что все эти квартиры с обременениями. Они находятся в залоге у банка, более того, там еще могут находиться люди, зарегистрированные на этой площади. Все это можно преодолеть юридически или в судебном порядке, все эти сделки могут быть оспорены. Три первых судебных инстанции – это минимум год», – подчеркнул он.
Нотариус города Москвы Борис Иванов рекомендует потенциальным покупателям проводить тщательную проверку объектов перед приобретением: «Я рекомендую проверять сведения о залоге автомобиля на сайте Федеральной нотариальной палаты. Автомобиль может быть в залоге у нескольких кредиторов. Для продажи такого автомобиля требуется согласие каждого из них. По квартире также рекомендуется проверять сведения о наличии обременений и прописанных в квартире. Также есть риск, что продавец лишен дееспособности или находится в стадии банкротства, а также не получены все согласия, например супруги», – цитирует его BFM.
Регуляторный фон и влияние ЦБ на рынок залогов
Рост объема залогового имущества на балансах банков отчасти спровоцирован макроэкономической ситуацией и политикой Банка России. Высокие ставки по кредитам и ужесточение требований к заемщикам привели к тому, что часть граждан перестала справляться с финансовой нагрузкой. Имущество этих заемщиков пополнило пулы залоговых активов кредитных организаций.
Центральный Банк последовательно ужесточает макропруденциальные лимиты (МПЛ), чтобы ограничить рост закредитованности населения. С 1 апреля 2025 года регулятор получил право устанавливать такие лимиты на ипотеку и автокредитование, а уже с 1 июля 2026 года вступили в силу очередные ужесточения.
«Банк России ужесточает МПЛ в указанных сегментах кредитования на первый квартал 2026 года по сравнению со значениями МПЛ, действующими в четвертом квартале 2025 года», – говорится в официальном сообщении регулятора.
Эти меры призваны сократить долю рискованных кредитов. По данным ЦБ, в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости доля заемщиков с предельной долговой нагрузкой выше 80% достигала 61% в третьем квартале 2025 года. С одной стороны, ужесточение регулирования ограничивает приток нового залогового имущества на рынок, с другой – временно увеличивает его предложение за счет тех заемщиков, кто попал в «токсичную» зону.
Альтернатива «вторичке»: новый статус залогового жилья
Результаты первого квартала 2026 года демонстрируют институционализацию рынка залоговой недвижимости. Из сегмента, доступного исключительно профессиональным инвесторам и перекупщикам, он трансформировался в массовый канал продаж, понятный рядовому потребителю.
Банки активно развивают цифровые платформы для реализации таких активов. Как отмечается в материалах РБК, девелоперы также ищут технологические решения для бесшовной продажи залоговых квартир, обремененных проектным финансированием. Эксперты рынка прогнозируют, что объемы готового жилья с залогом банка могут достичь 30-40% от портфеля застройщиков уже к середине 2026 года.
Конкуренция за покупателя и рост предложения заставляют банки быть более гибкими в ценообразовании и снижать дисконты до приемлемых 5-15%, гарантируя при этом полную юридическую чистоту сделки. В совокупности с экономией на риелторских комиссиях и прозрачностью процедур, залоговое жилье действительно стало рассматриваться как полноценная альтернатива традиционному вторичному рынку, особенно в условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки.
© ДОМ.NEWS