Суды продолжают отдавать квартиры продавцам несмотря на дело Долиной
В 2026 году российские суды по-прежнему часто становятся на сторону продавцов в спорах по недвижимости, несмотря на прецедент с делом Долиной. Эксперты отмечают, что даже добросовестные покупатели рискуют потерять жилье из-за неоднозначной судебной практики и сложностей с возвратом средств.
Фотография: Restate.ru
В последние месяцы на рынке недвижимости России участились случаи, когда суды возвращают квартиры продавцам, несмотря на то, что покупатели действовали по всем правилам. Как отмечает РИА, даже после громкого решения по делу Долиной, которое должно было защитить интересы добросовестных покупателей, судебная практика осталась крайне неоднородной.
Эксперты фиксируют: несмотря на позицию Верховного Суда РФ, нижестоящие инстанции продолжают трактовать похожие ситуации по-разному. Вице-президент Национального фонда правовой поддержки организаций и граждан Игорь Баранов подчеркивает, что универсального подхода к таким спорам не появилось. Сделки с квартирами по-прежнему легко оспариваются, а решения часто принимаются в пользу продавцов, особенно если речь идет о пожилых или уязвимых гражданах.
По словам члена правового комитета Российской гильдии риелторов Николая Зырянова, провести сделку с недвижимостью несложно, но и отменить ее через суд - тоже. Председатель «Адвокаты и бизнес» Дмитрий Штукатуров приводит статистику: после решения по делу Долиной зафиксировано не менее 30 случаев, когда суды оставляли квартиры за продавцами. В качестве примера он приводит недавнее решение по квартире Тамары Евсейчик из Новгородской области, где суд признал сделку недействительной из-за существенного заблуждения продавца.
Судебные парадоксы и новые схемы
Юристы отмечают, что среди продавцов встречаются как действительно обманутые люди, так и те, кто пытается воспользоваться ситуацией. Екатерина Тютюнникова обращает внимание на случаи, когда продавцы сначала добровольно подписывают договор, получают деньги, а затем через суд требуют вернуть квартиру, ссылаясь на давление, болезнь или заблуждение. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева рассказывает о случаях, когда продавцы признают получение денег, но все равно добиваются возврата жилья.
Исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров отмечает, что после дела Долиной продавцы все чаще ссылаются не на заблуждение (статья 178 ГК РФ), а на неспособность понимать свои действия (статья 177 ГК РФ). В таких случаях суды назначают психолого-психиатрическую экспертизу, и если она подтверждает недееспособность продавца на момент сделки, покупатель практически не имеет шансов сохранить квартиру. Руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова подчеркивает: даже если покупатель действовал добросовестно, суды редко встают на его сторону при подобных экспертизах.
Число таких исков растет, а суды все чаще фокусируются на медицинских аспектах, а не на проверке добросовестности покупателя. Это создает новую зону риска для всех участников рынка.
Реституция: формальность без гарантий
Еще одна проблема - механизм реституции, который должен возвращать стороны в исходное положение: квартиру - продавцу, деньги - покупателю. На практике, как отмечает Диана Халитова из «Ялилов и Партнеры», этот механизм часто не работает. Если продавец потратил деньги или оказался банкротом, покупатель остается без квартиры и без компенсации.
Юристы подчеркивают, что реституция применяется только к сделкам, признанным недействительными по определенным основаниям Гражданского кодекса РФ. Однако если квартира уже перепродана, вернуть ее становится невозможно. Екатерина Краснова отмечает, что суды формально восстанавливают права продавца, но покупатель зачастую не получает ничего взамен.
В похожих ситуациях, связанных с изъятием недвижимости, суды также принимали решения, которые становились прецедентами для рынка. Например, в одном из недавних процессов объекты крупного девелопера были переданы государству, что вызвало широкий резонанс среди участников рынка (подробности о резонансном судебном решении).
Как минимизировать риски для покупателей
В условиях нестабильной судебной практики даже нотариальное удостоверение сделки и участие агентства недвижимости не гарантируют защиту. Дмитрий Штукатуров отмечает, что покупатели должны максимально тщательно проверять не только документы, но и личность продавца, его состояние здоровья и обстоятельства сделки.
Диана Халитова советует обращать внимание на поведение продавца: если он не торопится, спокойно идет на контакт, предоставляет справки от психиатра и нарколога, а сделка проходит по рыночной цене - это снижает риски. Особое значение приобретает прозрачность расчетов: официальные переводы через банк предпочтительнее наличных.
Матвей Гончаров рекомендует фиксировать процесс подписания договора на видео с четкими вопросами о понимании сути сделки. В день сделки желательно провести медицинское освидетельствование продавца и получить письменное заключение. Если спор все же возник, важно настаивать на судебно-психиатрической экспертизе и предоставлять суду все собранные доказательства осмотрительности покупателя.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru