Многие считают, что продать ипотечную квартиру сложно, а купить – рискованно. На самом деле такие сделки происходят каждый день, и они могут быть выгодны обеим сторонам. Главное – понимать алгоритм: кто погашает долг, как снять обременение и когда передавать ключи. В этом материале мы рассмотрим способы проведения сделки с ипотечным жильем.
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Это гарантия для кредитора: если владелец перестанет вносить платежи, банк сможет через суд забрать и продать жилье, чтобы вернуть свои средства.
Именно из-за залога просто так продать такую квартиру не выйдет. Без согласия банка Росреестр просто не зарегистрирует сделку. Финансовые организации обычно дают «добро» в двух ситуациях:
1. Продавец полностью гасит кредит из средств, полученных за квартиру.
2. Покупатель сам берет на себя остаток долга (переоформляет ипотеку на себя).
Важно: обычно расчеты должны проходить через тот самый банк, где оформлена ипотека продавца. Так кредитор видит, что долг закрыт или переведен на нового заемщика.
Участие банка на самом деле выгодно всем. Он следит, чтобы продавец погасил кредит и получил деньги, а покупатель – стал чистым собственником без обременения.
Способ продажи ипотечной квартиры напрямую зависит от того, как именно покупатель планирует рассчитаться. Вариантов три:
- за счет личных накоплений
- путем переоформления остатка долга продавца на себя
- с помощью нового ипотечного кредита
Разберем каждый по порядку.
Расчет собственными средствами покупателя
Одно из важных условий продажи ипотечной квартиры за счет покупателя – цена объекта должна быть не меньше текущей задолженности продавца перед банком.
Если рыночная стоимость жилья упала и суммы сделки не хватает, чтобы полностью закрыть кредит, договориться с банком будет практически невозможно.
Пример. Продавец оформил ипотеку на 10 лет. Через четыре года регулярных платежей остаток долга составил половину от первоначальной суммы кредита. За это время квартиры в этом районе выросли в цене. Поэтому продать жилье сейчас можно по цене, которая не только полностью перекроет остаток долга, но и оставит продавцу разницу – сумму, которую он сможет использовать, например, как первый взнос по новой ипотеке.
В такой ситуации сделка проходит максимально быстро и с минимальными сложностями для обеих сторон.
Алгоритм действий:
1. Заключение договора купли-продажи между сторонами сделки
В оформлении участвует банк, в котором квартира находится в залоге. В договоре фиксируют две ключевые вещи: итоговую стоимость жилья и порядок расчетов между продавцом и покупателем.
Кроме того, в документе прописывают условия, при которых продавец получает деньги. Чаще всего достаточно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности на покупателя. Однако банк может выдвинуть и дополнительные требования. Например, потребовать справки об отсутствии зарегистрированных жильцов или подтверждение, что по квартире нет долгов за коммунальные услуги.
2. Порядок внесения средств
Способ внесения денег зависит от выбранной схемы расчетов. Покупатель может перевести средства:
- на эскроу-счет
- на номинальный счет
- на аккредитив
- положить их в банковскую ячейку
При использовании аккредитива или ячейки часто применяют два инструмента одновременно. Например, открывают два аккредитива или арендуют две ячейки, чтобы сразу разделить суммы: одна часть пойдет банку на погашение кредита продавца, вторая – напрямую самому продавцу.
3. Регистрация перехода права собственности
Чтобы новый владелец стал официальным собственником, договор купли-продажи нужно передать в Росреестр. Это могут сделать сами стороны сделки или банк по их доверенности.
4. Передача документов банку
После регистрации сделки продавец показывает банку выписку из Росреестра (или банк сам ее получает). Также при необходимости передают другие документы по требованию кредитной организации. Когда все условия закрыты, банк забирает свою часть на погашение кредита, а остаток получает продавец.
После получения средств банк погашает кредит продавца и снимает обременение с квартиры. С этого момента покупатель становится полноценным собственником без каких-либо ограничений, связанных с залогом. Данный способ расчетов одинаково надежен для обеих сторон сделки.
Кредитные обязательства переходят от продавца к новому владельцу жилья
Иногда у покупателя нет свободных денег на квартиру, и он сам планирует оформлять ипотеку. В такой ситуации банк, где квартира находится в залоге у продавца, может предложить простой вариант: не выдавать новый кредит, а просто заменить заемщика в уже существующем договоре.
По умолчанию покупатель принимает условия продавца: тот же срок, ту же сумму, тот же график платежей. Однако закон не запрещает ему обратиться в банк с просьбой о реструктуризации: изменить длительность кредита или размер ежемесячных взносов.
Конечно, банк сначала проверит платежеспособность нового клиента – его доходы, занятость, кредитную историю. А вот квартиру пересматривать не нужно: она уже оценена и знакома банку. Покупателю тоже не придется заказывать новую оценку жилья. Именно это и ускоряет сделку – она проходит заметно быстрее, чем при оформлении кредита с нуля.
Алгоритм действий:
1. Заключается договор купли-продажи с участием банка. В нем прописывают необходимую информацию: какая сумма из стоимости квартиры является долгом продавца, а сколько продавец получит на руки (в случае, если долг меньше стоимости жилья).
2. Банк и обе стороны подписывают соглашение о переводе ипотечного долга на покупателя.
3. Банк направляет в Росреестр заявку на смену собственника и залогодержателя.
4. После регистрации продавцу выплачивают оговоренную сумму.
5. Покупатель становится новым заемщиком со всеми обязанностями. Квартира остается в залоге до полного погашения кредита.
У такого варианта сделки есть скрытый минус для покупателя. Вместе с остатком кредита к нему могут перейти и чужие долги: штрафы или пени, если продавец раньше допускал просрочки. Поэтому до подписания документов покупателю стоит проверить, не было ли задержек платежей по ипотеке. Проще всего уточнить это напрямую в банке. Другой вариант – попросить продавца заказать актуальную кредитную историю.
Важно! Если к моменту сделки рыночные ставки по ипотеке снизились, условия старого кредита продавца могут оказаться невыгодными. В такой ситуации покупателю имеет смысл договориться с банком не о переводе долга, а о выдаче нового кредита на более привлекательных условиях.
Новый кредитный договор на имя покупателя
Не всегда выгодно или возможно переводить чужой ипотечный долг на себя. Условия продавца могут не устраивать покупателя, также банк может отказаться от замены заемщика. В такой ситуации остается одно: оформлять собственную ипотеку.
Что нужно сделать заранее:
- получить одобрение банка на нужную сумму
- иметь накопления на первый взнос (обычно от 20%, но в каждом банке по-разному, поэтому лучше уточнить заранее)
- заказать оценку квартиры
Самый удобный вариант – обращаться в тот же банк, в котором квартира уже находится в залоге. Этому кредитору не нужно заново проверять объект: он его уже одобрил ранее. Значит, меньше отказов, проще с оформлением залога и быстрее пройдут сами расчеты, чем при работе с разными финансовыми организациями.
Алгоритм действий:
1. Стороны с банком подписывают договор купли-продажи. В нем указывают: какую сумму покупатель платит сам, размер его кредита, какая часть уйдет на погашение долга продавца, а какая – самому продавцу. Продавец заранее готовит справки об отсутствии жильцов и долгов по ЖКХ.
2. Покупатель вносит необходимую сумму.
3. Банк подает в Росреестр договор купли-продажи и новый кредитный договор, чтобы переоформить собственность и залог на покупателя.
4. После регистрации права собственности продавец получает деньги. Старое обременение снимут не сразу, но продавцу это не мешает – расчет он уже получил.
Сложности начинаются, когда покупатель хочет получить ипотеку не в том банке, где заложена квартира продавца, а в другом – например, в своей зарплатной организации. Возможны три сценария:
Хороший: банки договорились между собой и обмениваются данными онлайн. Тогда сделка идет быстро, почти как внутри одного кредитора.
Плохой: банк покупателя вообще не работает с жильем, которое уже в чужом залоге, или отклоняет квартиру после проверки (требования различаются).
Сложный: кредитор согласен, но каждый банк действует по своим правилам. Порядок шагов придется согласовывать отдельно с обеими сторонами.
Взял ипотеку на новостройку – можно ли продать до сдачи?
Продать строящуюся квартиру как полноценный объект недвижимости до получения ключей и оформления права собственности нельзя. Однако закон предусматривает другой путь: с разрешения застройщика будущий владелец может уступить третьему лицу свои права по договору долевого участия (ДДУ).
В этом случае Росреестр регистрирует не переход права собственности (его пока нет), а смену стороны в ДДУ. Для остального процесс напоминает обычную сделку с готовым жильем: те же проверки, расчеты и участие банка, если квартира куплена в ипотеку.
Может ли помочь полис титульного страхования?
Полис титульного страхования – это защита права собственности на недвижимость, а не самой квартиры. Если суд признает сделку купли-продажи недействительной (например, из-за внезапно объявившихся наследников, ошибок в документах или мошенничества), страховая компания выплатит стоимость утраченной квартиры.
Полис актуален при покупке вторичного жилья – чем больше у квартиры было прежних владельцев, тем выше риски. Обычно страховку оформляют на три года (срок исковой давности по таким делам), а стоит она примерно 0,2–0,4% от цены объекта в год.
По закону титульное страхование не является обязательным. Для покупателя это добровольная страховка от редкого, но очень болезненного сценария – когда, казалось бы, чистая сделка рушится через год-два из-за проблемы, которая возникла задолго до покупки.
Влияние дела Долиной на рынок вторичного жилья
Громкое «дело Долиной» серьезно изменило рынок вторичного жилья. Суть проблемы проста: даже если продавец на момент сделки выглядит адекватно, имеет на руках справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, но позже заявляет, что действовал под влиянием мошенников и не понимал последствий, суд может признать сделку недействительной.
Риск для покупателя высок: по существующей практике покупатель рискует лишиться и приобретенной квартиры, и уплаченных за нее денег. Как отмечают эксперты, стандартные проверки и справки от психиатров больше не дают стопроцентной гарантии сохранения жилья.
В последнее время суды все чаще встают на сторону добросовестных покупателей в делах, аналогичных делу Долиной, – признают недействительными попытки продавцов оспорить сделки через ссылки на заблуждение или обман, так как в момент продажи квартир продавцы утверждают, что действуют самостоятельно, а не под влиянием третьих лиц. Однако некоторые продавцы начали обходить и эту практику, опираясь на статью 177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»). Таким образом, покупатель снова оказывается в зоне риска.
Поэтому при покупке квартиры на «вторичке» сейчас требуется крайняя осмотрительность и использование дополнительных механизмов защиты.
Материал подготовлен с использованием информации ресурса «Финансовая культура» – проект Банка России