Покупка квартиры на этапе котлована традиционно считалась выгодным вложением: цена на старте строительства заметно ниже, чем после сдачи дома. И вот этот тезис из «нулевых» упорно застрял в головах наших соотечественников. «Котлован» — значит, дешево. Однако в современных реалиях после введения «эскроу-счетов» такой выбор, мягко говоря, нерационален. Разберёмся, почему.
Как раньше финансировалось строительство
Раньше новостройку могли построить ну почти все. Как пример, организация с тем же уставным капиталом в 10 000 рублей (считайте — «пустышка») выходила на НИИ «Чего-то там», у которого в пользовании был земельный участок для развития «чего-то там». Разными ухищрениями, в том числе и коммерческим подкупом, организовывалось постановление местной власти о строительстве за счет собственных НИИ средств (или привлеченных) жилого дома на месте земельного участка в пользовании НИИ «Чего-то там». Вроде и цель благородная — бесплатно выделить квартиры сотрудникам НИИ, тем самым разгрузить «очередь» НИИ и городскую на улучшение условий проживания. И муниципальный (федеральный) бюджет не страдает, и граждане довольны. НИИ становилось заказчиком строительства, организация — застройщиком. По итогу строительства НИИ получает квартиры для сотрудников, застройщик квартиры на продажу. Вопрос: где взять деньги на строительство? Вот тут и начиналось самое интересное. Худо-бедно на то, чтобы вырыть котлован под строительство, деньги находились. А далее в ход шли продажи квартир «на котловане».
По действующему в то время законодательству застройщики могли использовать деньги покупателей сразу после их поступления. За счет этих денег и финансировалось строительство. По сути, покупатели новостройки финансировали строительство за свой счет. Чем это было выгодно? А тем, что стоимость жилья на стадии «котлована» отличалась от стоимости жилья в готовом или «сданном» доме в разы. Риски? Да, риски. Прежде всего то, что денег застройщику не хватит и стройка будет заморожена на года, а то и вовсе будет прекращена. Итог — ни квартиры, ни денег. А что взыскать с застройщика при уставном капитале в 10 000 рублей? Другой проблемой были «двойные», а то и «тройные» продажи, когда застройщик брал деньги на стадии котлована, на эти деньги строил дом, а потом намного дороже продавал квартиру на стадии готовности дома. И выбор инвестора был прост: или доплати, или получи деньги назад (спасибо за беспроцентный займ на строительство).
Что изменилось с введением федерального закона № 214‑ФЗ
Вышеописанное безобразие долго продолжаться не могло. Огромное количество горе-инвесторов стало требовать от государства навести порядок в строительстве, достроить недостроенные дома за счет бюджета (и причем тут государство, когда граждане инвестировали в строительство на свой страх и риск). Для таких горе-инвесторов даже появилось определение «обманутые дольщики».
Что сделало государство? Приняло Федеральный закон № 214‑ФЗ. В котором четко определили понятие «Договор долевого участия» (ДДУ), приняв единый стандарт для взаимоотношений между застройщик-дольщик (то же самое физическое лицо — инвестор строительства), выведя за рамки закона всевозможные схемы покупки векселей, договоров инвестирования в форме капиталовложения, коммандитных товариществ (привет, «Социальная инициатива»), товариществ на вере (привет, «ДСК-1») и прочую ересь.
Законодатель четко обозначил и формы оплаты строящегося жилья. Единственным легальным способом стало зачисление денежных средств граждан на специализированные «эскроу‑счета» в уполномоченных банках. Средства покупателей замораживаются на этих счетах до сдачи дома и не доступны застройщику.
Но откуда тогда берутся деньги на строительство? Ответ — проектное финансирование. Это банковский кредит, который застройщик берёт специально под реализацию конкретного проекта.
Как работает проектное финансирование
Схема выглядит так:
- Застройщик разрабатывает проект и подаёт заявку в банк на получение проектного финансирования.
- Банк оценивает риски, проверяет репутацию застройщика, анализирует рынок недвижимости и экономическую ситуацию.
- Если банк одобряет заявку, он выдаёт кредит под определённый процент.
- Деньги покупателей, размещённые на эскроу‑счетах, служат для банка дополнительным обеспечением возврата кредита.
- Застройщик ведёт строительство на кредитные средства.
- После сдачи дома и регистрации прав собственности банк получает доступ к деньгам на эскроу‑счетах — они идут на погашение кредита.
Почему это снижает выгоду покупки на котловане
На первый взгляд, система с эскроу‑счетами и проектным финансированием безопаснее для покупателя. Но есть нюансы, которые делают раннюю покупку менее привлекательной:
1. Разница в цене уже не так велика. Раньше низкая цена на этапе котлована компенсировала риски дольщика. По сути, давала застройщику беспроцентный кредит на строительство за счет покупателя. Сейчас, когда риски снижены за счёт эскроу, застройщик не даёт столь значительных скидок. Цена на старте может быть всего на 5–10% ниже финальной — а иногда и того меньше.
2. Застройщик не зависит от ваших денег. Поскольку строительство идёт за счёт банковского кредита, у застройщика нет острой необходимости срочно привлекать средства дольщиков. Это снижает его мотивацию делать большие скидки на ранних этапах.
3. Риски всё равно остаются. Проектное финансирование не гарантирует, что дом будет достроен:
- банк может ужесточить условия кредитования или отозвать финансирование при ухудшении экономической ситуации;
- застройщик может столкнуться с ростом цен на материалы или рабочую силу, что приведёт к нехватке средств;
- возможны форс‑мажоры (санкции, изменения законодательства), из‑за которых проект станет убыточным.
4. Инфляционные и процентные риски. Если инфляция или ставки по кредитам резко вырастут, это может:
- привести к заморозке строительства;
- вынудить застройщика повышать цены на поздних этапах, чтобы покрыть расходы;
- снизить спрос на недвижимость, что повлияет на ликвидность квартиры в будущем.
5. Длительное ожидание. Покупка на котловане означает, что вы вкладываете деньги за квартиру, которой ещё нет, и ждёте её несколько лет. За это время:
- могут измениться ваши жизненные планы (переезд, рождение детей и т. д.);
- появятся новые, более интересные объекты;
- изменится транспортная доступность района или инфраструктура.
6. Ограниченная ликвидность. Пока дом строится, продать (переуступить право инвестирования или требования) договор долевого участия (ДДУ) сложнее и менее выгодно, чем готовую квартиру. Вам придётся либо ждать сдачи дома, либо идти на дисконт.
Когда покупка на котловане всё‑таки оправдана
Несмотря на минусы, такой вариант может быть разумным в отдельных случаях, но, увы, не финансовых:
- Надёжный застройщик. Компании с многолетним опытом, хорошей репутацией и портфелем успешно сданных объектов реже сталкиваются с проблемами финансирования.
- Выгодная локация. Если дом строится в перспективном районе с развитой или планируемой инфраструктурой, рост стоимости квадратного метра может перекрыть риски.
- Специальные условия. Некоторые застройщики предлагают рассрочку (что в современных реалиях является явным злом), субсидированные ставки или другие льготы на старте продаж.
- Долгосрочные планы. Если вы точно знаете, что будете жить в этом городе и вам нужно жильё, ранняя покупка позволяет зафиксировать цену.
Что проверить перед покупкой
Если вы всё же решили купить квартиру на котловане, обратите внимание на:
- Репутацию застройщика: изучите историю сданных объектов, отзывы покупателей, финансовые показатели.
- Условия ДДУ и эскроу‑счёта: убедитесь, что договор соответствует закону № 214‑ФЗ, а банк, где открыт эскроу‑счёт, входит в утверждённый перечень.
- Проектную декларацию: проверьте сроки строительства, параметры дома, планировку квартир, сроки сдачи.
- Банковское сопровождение: узнайте, какой банк выдаёт проектное финансирование — крупные банки строже контролируют застройщиков.
- Рыночную ситуацию: сравните цены на аналогичные объекты у других застройщиков, оцените спрос в районе.
Вывод
В 2026 году покупка квартиры на котловане уже не гарантирует высокой доходности, как раньше. Механизм проектного финансирования снизил риски для покупателей, но одновременно уменьшил и дисконт на ранних этапах строительства. Прежде чем принимать решение, тщательно взвесьте все «за» и «против», оцените надёжность застройщика и свои долгосрочные планы. В ряде случаев выгоднее дождаться сдачи дома или выбрать готовое жильё, в том числе и на «вторичном» рынке жилья — это сэкономит нервы и, возможно, деньги.
Как всегда, консультации относительно покупки квартир — бесплатны. Наш телефон: +7-903-100-41-23.