Мировая недвижимость, часть 2

Мировая недвижимость, часть 2. Почему государства не могут остановить рост цен

В США сейчас стоят пустыми около 15 миллионов домов. При этом цены продолжают расти, а нехватка жилья остаётся одной из главных тем в стране. Как такое возможно, обещал разобрать в первой части серии о мировой недвижимости. Сегодня к этому возвращаюсь. Заодно посмотрим на другие страны, где государства пытались решить кризис недвижимости и почему ни у кого не получилось.

Начнём с самой цифры. 15 миллионов это около 10% всего жилого фонда США. Звучит так, будто проблему доступности можно решить переселением: жильё есть, нужно просто заполнить. На практике это так не работает.

Около 3-4 миллионов из этих 15 это сезонное жильё. Загородные дома у моря, домики в горах, охотничьи коттеджи. Они не пустуют, они принадлежат семьям и используются по сезону. Ещё примерно 30% это временный простой: жильё между арендаторами, в процессе переезда, в подготовке к продаже. Эти дома уйдут с рынка за несколько недель. Большая часть оставшихся пустых домов это жильё в депрессивных регионах: разорившиеся пригороды Детройта, малые города Среднего Запада, районы после ухода производства. Там жильё пустует, но не потому что спрос есть и его прячут, а потому что спроса нет: некому работать, некому учиться, некому жить.

По исследованиям отраслевых аналитиков, лишь около 7-10% пустующих квартир пустуют дольше года, и большинство из них в плохом состоянии или без базовых удобств. Реальный дефицит жилья в США, по оценкам ипотечных институтов и аналитиков рынка, 3,8-6,5 миллионов единиц именно там, где люди хотят жить.

Жильё есть. Но не там и не такое, как нужно.

Это главный урок американского парадокса: проблема современного рынка недвижимости не количественная, а структурная. И именно поэтому государства по всему миру не могут её решить точечными мерами.

В США была программа налогового вычета для покупателей первого жилья с 2008 по 2010 год: новые покупатели получали возврат до 8 000 долларов. Программа стоила бюджету 22 миллиарда долларов. Количество первичных покупателей выросло на 8,5%. Что произошло потом: после окончания программы средние цены упали почти на 20 000 долларов сразу же. То есть программа искусственно держала цены наверху, не создавая нового жилья там, где оно нужно.

В Берлине в феврале 2020 года ввели закон о заморозке арендных ставок. Цель прозрачная: остановить рост цен для арендаторов. Через 13 месяцев закон отменил Конституционный суд Германии. За это время рынок аренды сжался: предложение упало на 42% по сравнению с предыдущим годом. После отмены цены пошли вверх быстрее, чем до закона.

В Ванкувере с 2017 года действует налог на пустующее жильё. Цель: вывести пустующие дома на рынок. За шесть лет налог сократил число пустых квартир в городе на 54%. При этом арендные ставки и цены на жильё не изменились. Канадские исследователи объясняют это так: арендодатели уверены, что квартиры всё равно сдадутся по текущей рыночной цене, и аренду не снижают. Мера сработала технически, но не повлияла на доступность.

В России льготная ипотека действовала с 2020 по середину 2024 года. По данным Счётной палаты, цены на новостройки выросли на 100% за этот период, а разрыв с вторичным рынком вырос с 4-15% до 30-58% в разных регионах. На программу из бюджета выделено около 1,6 триллиона рублей с 2021 по 2026 год. Банк России ранее называл такой разрыв цен признаком пузыря.

Универсальный механизм везде один: меры стимулируют спрос или подкручивают цены, но не создают предложения в нужных местах. Структурный дефицит, о котором мы говорили в первой части, остаётся.

Это объясняет, почему недвижимость остаётся одним из самых надёжных долгосрочных активов. Государства по всему миру не могут устранить дефицит. Цены подстраиваются под него снова и снова, в каком бы виде ни приходила следующая попытка решить проблему.

В третьей части серии посмотрим, куда идёт капитал, когда жильё везде дорого. Если этот пост помог разложить ситуацию по полочкам, перешлите тем, кто часто говорит про «пустые дома» или «государство должно вмешаться».