Взяли квартиру в ипотеку несколько лет назад, а теперь обстоятельства изменились? Может, семья выросла и нужна квартира побольше, или вы планируете переезд в другой город. Возникает вопрос: можно ли поменять ипотечное жильё на другое, не продавая его? Хорошая новость — это возможно! Разберёмся, как это работает и что потребуется.
По закону обменять квартиру в ипотеке можно, но только с согласия банка. Пока кредит не погашен, жильё находится в залоге у банка, поэтому любые сделки с ним требуют одобрения кредитора. Это прописано в статье 345 Гражданского кодекса.
Почему люди хотят поменять ипотечную квартиру?
Причины бывают разные:
- переезд в другой район или город;
- изменение состава семьи (рождение детей, разъезд с родственниками);
- желание улучшить жилищные условия;
- необходимость уменьшить платёж (например, при снижении дохода).
Какие есть способы обмена?
Есть три основных варианта:
Продажа с погашением кредита. Вы продаёте текущую квартиру, гасите остаток долга, снимаете обременение и покупаете новое жильё. Можно взять новую ипотеку или обойтись без неё. Плюс — свобода выбора. Минус — залоговая квартира продаётся сложнее, часто приходится снижать цену.
Перенос ипотеки на новый объект. Банк разрешает заменить предмет залога: вы находите новую квартиру, которая его устраивает, и переносите на неё ипотеку. Преимущество — сохранение старой ставки (актуально, если брали кредит под 6–8 %, а сейчас ставки от 18 %). Минус — банки неохотно идут на такие сделки.
Потребительский кредит для погашения ипотеки. Если остаток долга небольшой (20–30 % от стоимости квартиры), можно взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру без обременения и купить новое жильё. Минус — ставки по потребкредитам выше, и банк может отказать, если у вас высокая кредитная нагрузка.
Что требует банк?
Чтобы одобрить обмен, банк проверит:
- рыночную стоимость новой квартиры (она должна покрывать остаток долга);
- расположение и состояние жилья (дом не должен быть ветхим);
- вашу кредитную историю (не должно быть просрочек);
- срок кредита (обычно должно пройти 3–5 лет);
- погашение части долга (желательно, чтобы вы уже выплатили треть или половину суммы).
Как проходит обмен: кратко по шагам
Обратитесь в банк и подайте заявление на замену объекта залога. Подберите квартиру и предоставьте документы. Проведите оценку и юридическую проверку жилья. Получите одобрение банка. Оформите договор мены или купли‑продажи. Зарегистрируйте изменения в Росреестре.
В среднем процесс занимает 2–3 месяца. Иногда заёмщики привлекают риелторов или ипотечных брокеров — это помогает ускорить сделку, но увеличивает расходы.